Comment calculer la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est ce tracas que tant de propriétaires redoutent, mais qui est crucial pour vendre. Mais n’ayez crainte, on est là pour vous aider à bien comprendre et à ne pas vous embrouiller dans les calculs. Voici 3 questions, qui vont certainement clarifier les points flous.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est tout simplement le bénéfice que le propriétaire réalise lorsque le montant du prix d’achat de son bien est inférieur au prix de vente. En d’autres termes, la plus-value immobilière correspond au prix de vente moins le prix d’achat du bien.

La raison pour laquelle nous nous intéressons à cette plus-value est qu’elle est imposable. En effet, l’impôt forfaitaire sur la plus-value est de 19 % de sa valeur. Cependant, ces 19% ne représentent que la valeur brute de l’impôt sur la plus-value. Il faut ensuite ajouter les frais et les charges sociales pour obtenir une valeur nette. Depuis 2018, ces charges s’élèvent à 17,2% de la valeur de la plus-value.

Cette plus-value peut donc être une grosse déduction fiscale pour les propriétaires. Mais il est utile de comprendre qui est concerné par l’impôt sur les plus-values et comment le calculer.

Qui est concerné par l’impôt sur les plus-values immobilières ?

Deux grandes catégories sont concernées par cet impôt

La propriété directe (vous possédez la totalité du bien physique).

Les droits et titres immobiliers tels que la nue-propriété (le droit de disposer d’un bien), l’usufruit (le droit d’utiliser le bien), les parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou, pour l’impôt sur le revenu, les parts de SCI.

Attention toutefois, dans certains cas, l’impôt sur les plus-values peut être exonéré :

  • Les plus-values réalisées sur une résidence principale.
  • Vente après un divorce
  • Dépendances directes telles qu’un garage ou une chambre dans le même immeuble
  • Vente pour la première fois d’un logement (autre que la résidence principale).

Cette dernière option comporte toutefois plusieurs conditions : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années. En outre, le produit de la vente doit être utilisé pour acheter la résidence principale.

Un autre statut particulier doit être envisagé, celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Dans ce cas, le bien est soumis au régime des plus-values professionnelles. Et si cette activité de location ne dépasse pas 90 000 € de revenus par an, l’exonération est possible. Si ce montant est compris entre 90 000 et 120 000, une réduction peut être envisagée.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Il s’agit là d’une tâche difficile à traiter. C’est pourquoi nous vous proposons un petit guide qui vous permettra de faire le calcul dans les règles de l’art. Suivez ensuite les 3 étapes de ce guide pour enfin comprendre quelle est votre plus-value et ce qui est imposable sur cette plus-value.

Étape 1 : Calcul correct du prix de vente

Prenez uniquement le prix de vente du bien dans le cadre de l’accord d’achat final.

Incluez tous les frais et indemnités que vous devez à l’acheteur. Par exemple, si l’accord d’achat exige que l’acheteur paie l’indemnité d’expulsion, celle-ci doit être incluse dans le prix de vente.

Ensuite, supprimez tous les frais que vous devez au moment de la vente. Nous pensons aux différents diagnostics nécessaires avant la mise en vente du bien (amiante, termites…), à la commission d’agence, à la TVA…

Étape 2 : Calculer le prix d’achat corrigé

Ce prix correspond au prix indiqué lors de l’achat du bien en question dans l’acte original. Il faut alors majorer les frais d’achat. Comme ils sont difficiles à calculer, on peut estimer à 7,5% du prix. Si les frais de notaire sont supérieurs à cette somme, vous pouvez les conserver autant que possible.

Quant aux travaux que vous avez effectués sur votre bien, s’ils peuvent être justifiés par une facture, il est également possible d’augmenter le prix d’achat de leur valeur. En revanche, si vous vendez le bien plus de cinq ans après l’achat et que vous ne pouvez pas prouver les dépenses liées aux travaux, il est possible d’augmenter la valeur de votre bien de 15% du prix d’achat.

Étape 3 : Calcul de la plus-value brute

Elle est calculée en soustrayant le prix de vente corrigé du prix d’achat corrigé. La décote liée aux années de détention du bien est appliquée à cette plus-value brute.

Étape n° 4 : Calculez la plus-value nette (plus-value imposable).

Après application de l’abattement, vous disposez de la valeur à laquelle vous devez appliquer l’impôt (19%) et les prélèvements sociaux (17,2%).

  • Calcul de l’abattement pour la période d’incarcération à l’IR : Cet abattement est de 6% pour chaque année au-delà de la cinquième année d’incarcération et jusqu’à la vingt-et-unième année. 4% pour la vingt-deuxième année.
  • Calcul de la déduction pour la période d’incarcération pour les cotisations de sécurité sociale : Cette déduction est de 1,65% de la cinquième à la vingt-et-unième année, de 1,60% pour la vingt-deuxième année et de 9% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième année.

Une fois ces déductions calculées, vous obtenez donc votre gain en capital net. Il ne reste plus qu’à appliquer l’impôt sur les plus-values de 19% à la base (a) et les 17,2% de prélèvements sociaux à la base (b). La somme de ces deux résultats représente alors le prix à payer pour l’imposition de votre plus-value immobilière.

 

Enfin, il existe un abattement exceptionnel de 70 à 85 % pour la vente de certains biens immobiliers. Mis en place en janvier 2018, cet abattement n’a pas été reconduit pour l’instant et doit prendre fin le 31 décembre 2020. Jetez donc un coup d’œil rapide ici pour voir si votre bien immobilier est éligible à cet abattement.

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