Qu’est ce que les vices cachés dans l’immobilier ?

Il y a cinq ans, vous avez acheté votre maison et maintenant vous voyez un mur s’effriter. Il peut s’agir d’un vice caché. Ce dernier s’applique aux défauts non apparents au moment de l’achat, selon l’article 1641 du code civil. Ces défauts rendent le bien inapproprié ou diminuent sensiblement sa valeur à un montant inférieur.

En d’autres termes, il s’agit de défauts importants qui ont un impact direct sur le confort d’utilisation du logement. Toutefois, il n’est pas nécessaire de réclamer un vice caché si, par exemple, il s’agit d’une simple peinture du sol. Pour en savoir plus sur les vices cachés, suivez notre article.

Définition

Après quelques années de possession, certains désagréments surviennent que vous n’avez pas provoqués. Ils ne relèvent pas non plus de l’usure normale. Avant d’agir, il est important d’en savoir plus sur la notion de vices cachés.

Celle-ci tient compte de certains critères spécifiques. Sont notamment considérés comme des vices cachés : l’instabilité du sol dit de fondation, l’absence de conduite d’eau courante, une fissure dans le carrelage, une chaudière collective qui fait des bruits particulièrement gênants… En d’autres termes, la notion de vice caché est assez large et ne concerne pas uniquement les matériaux.

Le mot “caché” ne suggère pas que le vendeur a consciemment dissimulé les déficiences. Au contraire, les anciens acheteurs les ignorent généralement, car au moment de la vente, ces défauts ne sont pas visibles. Le vendeur n’est pas responsable à cet égard. La seule personne responsable de l’erreur reste cependant le vendeur.

En d’autres termes, un vice caché est un vice qui n’aurait pas dû être porté à la connaissance de l’acheteur au moment de l’achat. Ce dernier peut invoquer tous les éléments et cas couverts par les différents diagnostics immobiliers.

De plus, il est possible que le défaut ait été perçu par l’acheteur. Or, l’acheteur n’étant pas un expert, il est possible qu’il n’ait pas remarqué le défaut lors de l’inspection, bien qu’il l’ait regardé attentivement. Les juges s’appuient donc sur un comportement raisonnable et pourront faire droit à la demande. Tout cela signifie que ce sont les décisions des juges qui marquent les limites entre les défauts cachés et les défauts évidents.

Quelques exemples

La solidité et la résistance sont assurées par les fondations qui constituent un élément de soubassement et la base d’un bâtiment. Leur architecture encadre étroitement ces attentes. En d’autres termes, elles doivent être conformes pour éviter les ruptures.

Les fondations doivent notamment être adaptées aux conditions géologiques et aux caractéristiques de l’ouvrage afin de remplir pleinement leur mission. Les tassements différentiels peuvent donc provoquer des tensions dans la structure et compromettre l’intégrité de la maison. Souvent, ces problèmes ne sont pas remarqués par l’acheteur au moment de la vente.

 

La structure peut également présenter des vices cachés. Il est donc conseillé de s’assurer que la structure dans son ensemble est en bon état lors d’une inspection. Le grenier, quant à lui, peut être difficile d’accès. Or, c’est là que se trouvent les différents éléments de la ferme. Par conséquent, si l’acheteur découvre après l’achat que certaines parties de la ferme sont manquantes ou endommagées, il peut invoquer un vice caché. Ceci est confirmé par une décision de justice et engage la responsabilité du vendeur.

L’isolation est l’un des critères incontournables pour vérifier le bon état d’un bien immobilier. Surtout en tant que futur acheteur, il est important de prêter attention à une éventuelle humidité. Celle-ci peut avoir différentes causes. Par exemple, elle peut être causée par une pénétration d’eau dans la façade ou peut se produire en raison d’une fissure dans les murs. Il est également possible qu’il y ait une fuite dans le toit et que l’eau monte par capillarité.

Ces problèmes sont souvent ignorés, surtout si l’humidité due à la couche d’isolation n’est pas perceptible. Dans les deux cas, les problèmes d’humidité et d’étanchéité pourraient constituer un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Comme mentionné ci-dessus, les vices cachés ne sont pas nécessairement des défauts matériels. Il peut s’agir de nuisances sonores, par exemple. Cependant, il peut être difficile pour l’acheteur d’obtenir gain de cause car ces questions reposent sur un jugement subjectif. Par exemple, le bruit peut être excessif mais ne rend pas le bâtiment inutilisable. C’est le cas, entre autres, d’une machine d’ascenseur trop bruyante.

Outre les défauts matériels et immatériels du logement, les vices cachés peuvent également concerner le terrain. Toutefois, la pollution de puits situés dans une zone agricole ne peut être considérée comme un vice caché. Il en va de même pour l’absence de système d’évacuation des eaux usées dans une maison du XVIIIe siècle située à la campagne, ainsi que pour le problème de fonctionnement qui pourrait affecter temporairement l’utilisation du bien.

Enfin, la contamination du sol de la maison n’est pas considérée comme un vice caché si la propriété était notoire et a abrité une décharge pendant des années. Notez qu’il n’est pas question de vice caché si l’acheteur a été informé des risques de pollution du sol et les a acceptés par le biais du contrat.

Les vices cachés dans une maison ancienne

Pour rappel, les défauts découverts doivent être graves et doivent être réalisés avant la vente pour être considérés comme des vices cachés. Ils n’ont pas été délibérément dissimulés par le vendeur. Ces vices cachés se trouvent dans une maison ancienne :

  • La présence de termites qui ont déjà causé des dégâts avant la vente ;
  • L’absence d’eau courante ;
  • Le manque d’homogénéité des tuiles ;
  • L’inondabilité d’une maison ;
  • Une dalle de béton fissurée ;*
  • L’humidité et les défauts d’étanchéité.

 

Achat d’un bien neuf : les vices cachés

Un achat dans le neuf est tout bien dont la construction vient de s’achever ou est en cours, il peut également s’agir d’un bien acheté en loi Pinel (en savoir plus sur la loi Pinel). Ainsi, un achat neuf est l’acquisition d’un bien ou d’un immeuble achevé en VEFA ou la vente en l’état futur d’achèvement.

Dans les deux cas, des litiges sont possibles en raison des défauts du bien achevé. En effet, il arrive que l’acheteur découvre des défauts de construction qui peuvent être cachés ou évidents ou constituer un défaut matériel. La garantie des vices diffère selon que le bien est un bien achevé ou une vente en VEFA.

Dans le premier cas, c’est-à-dire un logement neuf achevé, la garantie légale habituelle des transactions immobilières s’applique. Cette garantie trouve sa pleine signification dans l’article 1641 du Code civil. Celui-ci prévoit une garantie des vices cachés en faveur de l’acquéreur qui acquiert un bien présentant des vices cachés affectant la destination dudit bien.

Cette garantie est réalisée, notamment, par la garantie décennale qui permet de couvrir tous les dommages causés à l’immeuble ou à l’une de ses parties indissociables. Elle est valable pendant 10 ans et les réparations sont à la charge du vendeur professionnel ou du constructeur de l’ouvrage. Pour les défauts évidents, ils ne sont couverts qu’exceptionnellement.

Pour le second cas, notamment la vente en l’état futur d’achèvement, la garantie des vices cachés est régie par une garantie des vices cachés de construction et des défauts de conformité évidents. Il est donc conseillé de signaler le défaut apparent décelé.

L’acheteur a 1 mois pour agir, à partir du moment où il prend possession du bien. Passé ce délai, il n’est plus possible d’invoquer la garantie. Toutefois, si l’acheteur a informé le vendeur dans ce délai, il dispose de 12 mois pour faire jouer sa garantie en justice si le vendeur n’agit pas.

Dans le cas d’un bâtiment en cours d’achèvement, la garantie décennale entre en jeu. Par ailleurs, si l’acheteur découvre un défaut d’isolation phonique dans la maison neuve qu’il vient d’acquérir, il peut invoquer la garantie de parfait achèvement des travaux.

La vente en l’état

Une vente en l’état est une maison qui est vendue dans son état actuel. Concrètement, cela signifie que le vendeur n’a effectué aucuns travaux dans le cadre de la vente. L’acheteur reçoit donc la propriété dans l’état dans lequel elle se trouve au moment de la première visite. Ainsi, si une offre précise qu’un bien est proposé en l’état, cela peut signifier que le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour le réparer ou l’entretenir.

Néanmoins, si la mention ” vendu en l’état ” a une valeur, elle ne neutralise pas les obligations du vendeur de fournir, entre autres, les certificats obligatoires, dont les différents diagnostics. Bref, les éléments classiques indispensables à la réalisation de la vente. Et aussi le vendeur doit signaler les défauts et les manquements manifestes.

Pour un acheteur qui envisage un achat, il est conseillé de prendre certaines précautions pour éviter les mauvaises surprises. En particulier, après une première inspection, il est conseillé de demander l’aide d’un professionnel pour une inspection de retour. C’est une solution intelligente pour détecter la présence de vices cachés.

Quelles sont les précautions à prendre en cas de vices cachés ?

Si un défaut est justifié comme un vice caché, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans à compter de la découverte du défaut pour agir. Pour ce faire, il doit le notifier au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Passé ce délai, il n’est plus possible d’invoquer le vice.

En outre, l’acheteur doit garantir l’existence du vice caché. Pour ce faire, il doit rassembler des faits, tels que des rapports de voisins, des images, des devis d’entretien, etc. En outre, il doit faire appel à un spécialiste juridique agréé. L’acheteur peut contacter le tribunal de son quartier.

Enfin, il est important de considérer le contrat de vente. En effet, certains vendeurs ne manquent pas d’inclure une clause d’exclusion de garantie des vices cachés dans le contrat de vente. Notez que cette clause n’est légale que pour les vendeurs non professionnels. Si vous êtes un particulier et que vous vous trouvez dans cette situation, vous pouvez toujours agir en envoyant une lettre au vendeur pour l’informer de la situation.

Après tout, cette clause ne l’absout pas forcément des défauts en question. Les juges peuvent les réfuter. Et si vous pouvez prouver que le vendeur connaissait le défaut mais l’a dissimulé, cette clause n’a aucun effet.

Quelles sont les conditions précises de la subrogation ?

Pour avoir recours à un vice caché, certaines conditions doivent être remplies. Tout d’abord, la maison ou le bâtiment doit être affecté par un vice et ce vice doit être caché. De plus, il doit être suffisamment grave, notamment il doit affecter l’usage du logement. En d’autres termes, il ne s’agit pas d’un défaut insignifiant ou d’un problème mineur.

En outre, le défaut doit déjà exister au moment de la remise du logement. Enfin, le délai pour introduire la réclamation doit être respecté. Il est préférable d’agir immédiatement après avoir découvert le défaut.

Que peut-on faire en cas de vice caché dans la maison ?

En cas de vice caché, il est possible de demander le remboursement du prix d’achat et la restitution du bien. Sinon, l’acheteur peut garder le bien et demander une réduction du prix. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. En plus des garanties légales, il peut demander des dommages et intérêts, notamment s’il a subi un préjudice du fait du défaut.

L’intervention d’un médiateur indépendant du pouvoir judiciaire est indispensable si le litige persiste. Et si la conciliation échoue, il est conseillé de se tourner vers le tribunal de première instance du lieu de situation du bien. Toutefois, cette solution ne concerne que les litiges inférieurs à 10 000 euros.

Pour les défauts dépassant ce montant, il faut aller au tribunal de grande instance. Il est indispensable de faire appel à un avocat. Celui-ci sera en mesure de donner des conseils appropriés en fonction du défaut constaté. A part cela, il est aussi pratique de profiter de la protection juridique.

 

Dans une vente entre particuliers, la clause d’exclusion ou de limitation de la garantie des vices cachés s’applique. Toutefois, dans le cas d’un vendeur de mauvaise foi, elle peut être invalidée. Par exemple, si le vendeur connaissait le défaut mais l’a intentionnellement dissimulé lors de la conclusion de la vente. Par exemple, il a repeint les murs d’une pièce pour cacher les traces d’infiltration. Néanmoins, il est conseillé de s’assurer que l’existence de défauts dans le bien est explicitement mentionnée dans l’avant-contrat de vente.

Si la vente se fait entre un professionnel et un particulier, il n’est pas possible d’inclure dans le contrat une clause de non-garantie des vices cachés. Cela concerne principalement les vendeurs professionnels. Il peut s’agir d’un propriétaire qui vend des appartements, d’une société qui vend et restaure des appartements, d’un propriétaire qui possède plusieurs terrains et les revend, d’un artisan qui acquiert un immeuble pour le rénover et le vendre ensuite par lot….

Dans le cas d’une vente entre commerçants, une clause d’exclusivité ou de restriction ne peut être opposée à l’acheteur. Ce dernier peut être un promoteur qui vend un lot aménagé à un promoteur qui acquiert un immeuble pour le réhabiliter puis le revendre.

Action en garantie après un vice caché dans une maison

La garantie des vices cachés n’est pas toujours facile pour l’acheteur. Il existe donc d’autres moyens de se retourner contre le vendeur. Et pour choisir la solution la plus adaptée à sa situation, il est conseillé de connaître les aspects de toutes ces solutions.

Il est également important de présenter les bonnes preuves, sinon le juge peut refuser de condamner le vendeur à des réparations. Il convient donc d’agir sur le fondement de la garantie des vices cachés, mais aussi sur le fondement de l’inexécution de l’obligation du vendeur, à savoir la délivrance d’un bien conforme.

Par ailleurs, il convient de noter que si la dissimulation s’avère être volontaire, l’acheteur peut agir sur le fondement de la garantie des vices cachés ou contester la vente sur le fondement du dol. C’est le cas, entre autres, d’un logement non louable. Enfin, il est important de noter que l’acheteur peut toujours demander la résiliation du contrat de vente, même si le vendeur propose d’effectuer les réparations nécessaires.

Pensez à trouver une nouvelle garantie plus souple

Faites valoir vos droits. C’est la première chose à faire si vous trouvez des vices cachés dans un bien immobilier. En France, environ 25 % des litiges relatifs aux vices cachés aboutissent devant les tribunaux. Et l’on sait que les procédures s’élèvent à 10 000 euros en moyenne et peuvent durer jusqu’à 3 ans. De plus, la clause d’exonération de la responsabilité des vendeurs favorise le rejet de la quasi-totalité des demandes en justice.

Conscientes de ce fait, certaines compagnies d’assurance proposent des garanties qui apportent plus de sécurité. Celles-ci offrent une protection supplémentaire contre la clause d’exonération des notaires agissant en faveur des vendeurs. Il est possible de s’inscrire en ligne, sur des sites dédiés aux particuliers, pour bénéficier de l’une de ces nouvelles garanties des vices cachés.

 

Les clauses de non-garantie

Dans la plupart des cas, les contrats de vente contiennent une clause stipulant que le vendeur n’est pas responsable des vices cachés. Cela signifie que l’acheteur ne peut pas exiger de réparations. Au contraire, le prix doit avoir été déterminé en fonction de l’état qu’il a pu constater lors de la visite du bien. Il est important de savoir que les clauses de garantie servent à assurer la paix sociale.

En effet, il est important d’éviter autant que possible que les parties aient des raisons de s’attaquer les unes aux autres. Mais aussi compte tenu de la durée de la négociation immobilière, l’acheteur a suffisamment de temps pour voir l’état de l’immeuble. D’ailleurs, les experts conseillent à tout acheteur d’inspecter minutieusement le bien. D’ailleurs, il est conseillé de se faire assister par un professionnel lors des visites.

Choisir une bonne police d’assurance contre le risque de vices cachés

Les Français ont plusieurs options à leur disposition pour s’assurer contre le risque de vices cachés dans l’immobilier. Toutefois, il est important de connaître les bons critères pour faire un choix judicieux.

Il est en effet conseillé d’opter pour une assurance dont la validité peut aller jusqu’à 2 ans après l’achat, si possible. Il est également important de choisir une police d’assurance qui offre un plus large éventail de limites. Vous pouvez les ajuster en fonction du montant de votre investissement.

En outre, une police d’assurance valide est préférable, quel que soit le prix d’achat. Et pour optimiser davantage votre couverture, optez pour une police d’assurance qui se base sur l’approche de la jurisprudence en matière de santé. Aussi, pour économiser sur les frais de déplacement, optez pour une souscription en ligne à laquelle vous pouvez accéder facilement.

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