Le bail commercial est défini comme un contrat de location entre le propriétaire d’un local et le locataire. Le locataire peut être un commerçant, un industriel ou un artisan, pour exercer dans le local loué son activité commerciale. Ce contrat est régi par la loi du 30 septembre 1953.
Cette dernière énonce que pour assurer la qualité d’un bail commercial, le postulant locataire doit respecter quelques règles. S’il est commerçant ou industriel, on doit trouver son nom dans le registre du commerce et des sociétés.
S’il est artisan, il doit être enregistré au répertoire des métiers. L’essentiel c’est que l’activité présentée doit à la fois engendrer de la clientèle et être autonome.
Pour le preneur qui est également le locataire, le bail commercial est particulièrement très important, lui permettant de bénéficier de certains droits, comme le droit au renouvellement du bail ou l’indemnité d’éviction. Ce document encadre également les relations qui existent entre le propriétaire d’un local et celui qui le loue.
Les conditions d’existence d’un bail commercial
Il est précisé dans l’article L. 145-1, alinéa 1er, du Code de commerce qu’un bail n’est dit « commercial » que si ces 4 conditions ci-dessous sont respectées :
Première condition : Élaboration d’un contrat de bail. Ses caractéristiques résident dans le paiement d’un loyer par le locataire et la mise à disposition du local par le bailleur.
Deuxième condition : relative au local commercial. Le local d’exécution de la principale activité doit être couvert et fermé. Son usage doit être exclusivement commercial, donc, stable et permanent. Le bail soit mixte , parfois. Une partie du local est pour un usage commercial et une partie sert d’habitation.
Dans cette situation, l’’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation énonce qu’il faut une autorisation administrative. Si cette autorisation est absente, le bail commercial est annulé.
Troisième condition : relative au fonds de commerce.
Un fonds de commerce représente tous les éléments corporels, comme le matériel, le mobilier et les marchandises, les éléments incorporels, comme l’enseigne, le nom commercial et le droit au bail. Tous ces éléments permettent d’exploiter une clientèle, qui,rappelez vous, constitue l’élément essentiel du fonds de commerce.
Quatrième et dernière condition : concerne l’immatriculation du preneur. Son immatriculation au registre du commerce ou au répertoire des métiers est impérative s’il veut avoir accès à un bail commercial.
D’habitude, il n’y a pas d’exigence de la présentation d’immatriculation pour la conclusion du bail commercial. Par contre, en cas de souhait de bénéficier des dispositions protectrices du statut, notamment lors d’une demande de renouvellement ou en cas de congé délivré par le bailleur, l’immatriculation est indispensable.
Les parties d’un bail commercial ?
Pour éviter les confusions qui peuvent avoir lieu entre le bailleur et le locataire, certains points essentiels ne doivent pas être négligés dans un bail commercial :
- La forme
Il n’existe pas de forme particulière quant à l’élaboration d’un contrat de bail commercial par écrit, qui n’est d’ailleurs pas un acte obligatoire. En effet, aucune loi ne fait mention de la nécessité de cet acte.
Rédiger l’acte par soi-même est formellement interdit. Il s’agit d’une tâche spécifique aux professionnels tel qu’un avocat ou un notaire. Même quand un bailleur a pris soin de rédiger un bail , le fait de le signer est interdit. La réalisation d’un document d’une telle importance doit uniquement échouer.
L’écriture de ce contrat représente une sécurité, surtout pour le locataire. Il n’est possible de l’écrire que dans le cas où le transfert administratif du local concerné à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale est effectué.
Si ce n’est pas le cas, un changement d’affectation du local est nécessaire. Un bail «tous commerces » est une solution pour exercer tout type d’activité.
- Le montant du loyer
Le montant du loyer initial n’est régi par aucune loi. Il émane d’un commun accord. Généralement, il satisfait la loi de l’offre et de la demande, parfois influencée par l’emplacement du local. En effet, le bailleur peut décider de mettre un loyer élevé si son local se situe dans un endroit ou un quartier bien placé.
Si le local à louer est vide, on peut exiger le versement d’un droit d’entrée, appelé par les professionnels en transaction immobilière « Pas-de-porte ».
Dans ce cas, sa nature doit être précisée dans le contrat de bail. Quand c’est un supplément de loyer, on peut le déduire des bénéfices réalisés par le locataire. La période sur laquelle s’étale cette déduction est une période au moins égale à la durée du bail. Cependant, elle reste une indemnité, elle ne pourra être ni amortie ni déduite.
Parfois, il y a prévision du versement d’une somme par le locataire peut être mentionnée dans le contrat de bail. Pour bien exécuter le bail les deux parties se mettent d’accord sur le montant de la somme.
C’est le dépôt de garantie.Une fois le locataire ayant quitté les lieux après avoir rempli ses obligations contractuelles, l’intégralité de la somme lui sera restituée. Si le local est vendu à une autre personne en cours de bail, le remboursement du dépôt de garantie revient à celui qui a vendu son bien.
S’il y a accord que le loyer doit être remis à l’avance, le montant du dépôt de garantie est généralement l’équivalent d’un trimestre de loyer. Si le paiement est accordé pour être réalisé à terme échu, le dépôt de garantie atteindra la valeur de deux trimestres de loyer.
- L’état des lieux et l’état des risques naturels et technologiques
Constituant un bouclier de protection, tant pour le propriétaire que pour le locataire, son élaboration est décrétée par la loi. Il doit toujours être joint dans le contrat de bail.
La description de L’état du local et des équipements qui s’y trouvent est très détaillée dans ce document. Avant que le locataire prenne possession du local , un état des lieux est nécessaire. L’opération doit être renouvelée au terme du contrat à la remise des clés.
La rédaction peut se faire par un huissier de justice à l’initiative de l’une ou de l’autre partie, le partage doit se faire équitablement entre eux. Il peut aussi être établi de façon contradictoire et à l’amiable par les deux parties.
Toutes informations concernant les éventuels risques naturels et technologiques tel que les sinistres ou les risques de pollution des sols doivent être transmises au locataire.
Si les surfaces couvertes sont supérieures à 2 000 m², il est aussi demandé au bailleur de produire une annexe environnementale ou une annexe verte.
Dans cette annexe, il faut faire apparaître les caractéristiques énergétiques des équipements et celles des systèmes du bâtiment et des locaux loués. La quantité des résidus créés, ainsi que les consommations en eau et en énergie y seront aussi mentionnées.
- La répartition des charges
Le locataire est obligé en premier lieu à assurer le paiement du loyer au bailleur en respectant les délais. La destination des biens précisés dans le bail doit être respectée et utilisée de manière raisonnable. De ce fait, l’entretien des lieux qu’il occupe lui appartient, tout comme la réparation de tout ce qu’il a endommagé.
- Toutes les autres dépenses de travaux reviennent au bailleur
On peut insérer dans le bail commercial ,le transfert d’une partie des travaux sous la responsabilité du locataire. Ainsi, tous les travaux d’entretien non concernés par l’article 606 du code civil peuvent être mis à la charge du locataire.
La durée d’un bail initial ?
Dans de nombreux cas, il y a des confusions dues à la complexité d’un contrat de bail. Elle est parfois source d’importants désaccords entre le locataire et le bailleur. Elle n’est pas toujours linéaire ou figée.
Normalement, la durée d’un bail commercial est de minimum neuf ans. L’article L145-4 du Code de commerce énonce que cette période s’applique également au contrat de sous-location. C’est la loi qui impose cette durée afin de permettre au locataire de bénéficier d’une certaine stabilité.
La conclusion d’un bail commercial , en réalité , est pour trois, six ou neuf années, à la volonté du locataire. D’où son appellation “bail 3-6-9”.
À la fin de chaque période triennale, le locataire peut résilier le contrat et donner congé, à la seule condition que le bail le permette. Au cas où ce droit lui est accordé, il doit donner congé au moins 6 mois avant le terme de la période par acte d’huissier.
Le preneur a la possibilité de donner congé si le prolongement tacite du bail est supérieur la durée initiale. C’est pendant cette période de prolongation par défaut que l’huissier doit intervenir, six mois à l’avance le dernier jour du trimestre civil. Selon son plan social, si le locataire prétend bénéficier du droit à la retraite, il a le droit de prendre des vacances à tout moment. S’il bénéficie d’une pension de maladie dans le cadre de son plan social, il peut faire de même. Il doit toujours passer le comportement de l’huissier et partir au moins six mois à l’avance le dernier jour du trimestre. Pour le bailleur, il a le droit de résilier le bail lorsqu’il a l’intention de reprendre les travaux à l’issue de la période de trois ans, ou contraint, dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain, à procéder à une démolition.
La surélévation , la construction et la reconstruction du local constituent également des motifs qui permettent d’annuler le contrat. Mais dans tous les cas, à moins que le locataire ne puisse mettre à disposition un local de remplacement, le bailleur devra lui verser une indemnité d’éviction.
La principale caractéristique du bail commercial est le droit des locataires de renouveler leur bail ou de bénéficier d’une indemnité d’éviction dans des circonstances appropriées.
Pour votre information, veuillez noter qu’un bail commercial doit être rédigé par un notaire et doit être émis au bureau des hypothèques lorsque sa durée excède 12 ans afin qu’il puisse être exécuté contre un tiers.
Cependant, la loi prévoyant certaines exceptions restrictives, certains contrats ne sont pas soumis à la durée normale des bails commerciaux. Il s’agit en particulier de bail à court terme, également appelés bails dérogatoires et bails à durée déterminée.
Le bail à courte durée c’est quoi ?
L’article L145-5 du code de commerce régit ce bail à courte durée. Sa durée maximale est de trois ans. Durant cette période, il est possible d’établir un ou plusieurs baux dérogatoires.
Si les baux de courte durée se succèdent, il faut que la durée totale n’excède pas les trois ans.Lorsqu’il y a expiration du délai de 3 ans, le principe d’interdiction du renouvellement entre en action. On interdit tout nouveau bail pour le même local entre les mêmes parties. Si un tel cas se produit, son statut est considéré comme un statut de baux commerciaux qui s’applique et la durée du nouveau bail ne pourra pas être en dessous de neuf ans.
Cependant, au cas où le nouveau bail concerne des locaux différents, ou si les parties sont différentes, le renouvellement est possible après le délai de 3 ans.
- Le bail à période
La signature se fait initialement pour une période de 9 ans. Plusieurs autres périodes triennales peuvent suivre après. C’est le point de distinction d’un bail conclu normalement pour neuf ans minimum.
Les accords doivent être clairs et précis dans le contrat concernant sa durée minimale de neuf ans, avec un prolongement par période de trois ans. Cela permet d’éviter toutes confusions.
Si le congé ou la demande de renouvellement est formulée dans les délais requis, il y a prise d’effet du bail précédent, dont la date d’expiration est celle prévue dans le contrat.
