Connaître la rentabilité des investissements immobiliers est une des étapes clés avant de démarrer un projet locatif. En effet, cela aura un gros impact sur le choix du bien à investir. Et puis, entre les promesses sur papier et la réalité, le gouffre est énorme.
Rendement brut ou net, voici comment calculer la rentabilité de votre investissement immobilier.
Quelle rentabilité calculer?
Avant de commencer les calculs, il convient de savoir que la notion de rentabilité peut avoir différentes définitions. En effet, celui indiqué par le notaire ou le banquier sera légèrement différent de celui situé à l’agence de location.
Rendement brut des investissements immobiliers
C’est la première estimation qui vient à l’esprit des investisseurs. Il est provisionné sur une base annuelle et permet de mesurer les bénéfices du loyer par rapport à son coût. Cette valeur varie généralement de 2 à 7 %.
Cependant, il serait dangereux de s’y fier aveuglément. En effet, aucun des frais de location ou des frais liés à la fiscalité n’est pris en compte dans le calcul de la rentabilité brute, à savoir :
- Les frais de notaire.
- Les dépenses liées aux travaux de rénovation.
- Loyers annuels à payer.
Bref, cette valeur brute permet uniquement de comparer les annonces en cours au niveau de l’agence immobilière.
Retour net sur investissement locatif
En prenant en compte les différentes charges liées au bail, cette estimation donne une idée plus précise de la rentabilité de l’investissement, et donc de sa faisabilité. Les points inclus dans le calcul comprennent : l’assurance prêt immobilier, les frais de gestion, la taxe foncière, les frais d’entretien, les frais de garde et les éventuels repos locatifs.
Rentabilité après impôt
Appelée aussi « rentabilité nette à nette », celle-ci est plus précise et propose une estimation plus complète. En plus des frais inclus dans le calcul du remboursement net, il déduit également des frais de l’impôt sur le revenu. Le remboursement final dépendra donc en grande partie du régime fiscal sous lequel vous êtes imposé.
Calculez votre retour sur investissement locatif
Le calcul de chaque type de rentabilité prendra en compte des paramètres bien précis. Ainsi, dans le cas d’un remboursement brut, seuls le prix d’achat et les frais de location seront inclus dans le calcul. La formule sera alors la suivante : (mois de loyer X 12 mois) / (prix d’achat) X 100.
Pour calculer votre rentabilité nette, vous devrez soustraire les charges locatives du résultat. L’estimation sera plus compliquée à prévoir en raison du grand nombre de paramètres inclus, notamment lorsque l’on tient compte des périodes d’inactivité ou des vacances locatives. La formule utilisée sera la suivante : (loyer mensuel X 12 mois – frais irrécupérables – frais de gestion – taxe foncière) / prix d’achat X 100.
Pour le remboursement net après impôt, il sera basé sur les recettes après impôt. Son calcul est beaucoup plus compliqué car il dépend principalement de la fiscalité.
Comment évolue la rentabilité des investissements immobiliers?
Louer dans du neuf ou de l’ancien, meublé ou non, la rentabilité ne sera certainement pas la même. Ainsi, lors de l’estimation du rendement immobilier, plusieurs critères liés à la nature même de l’investissement et au type de bien immobilier seront pris en compte.
Investissements immobiliers anciens et neufs
Un investissement locatif dans un immeuble ancien est souvent associé à une rénovation et une modernisation. Il s’agit donc d’un excédent de dépenses qu’il faudra inclure dans le calcul du rendement, ce qui affectera naturellement la rentabilité.
En contrepartie, l’investissement dans de nouvelles constructions ouvre la porte à des garanties et des avantages fiscaux qui ne feront qu’améliorer le taux de rendement.
Louer meublé ou vide
Contrairement à la location de l’appartement lui-même, la location d’un appartement meublé vous permet d’utiliser le loyer sans frais ni commissions. Ainsi, il sera possible d’inclure dans le bail la réindexation des loyers contractuels. On constate donc que la location meublée reste le premier choix des investisseurs.
Le taux de rendement dépend de nombreux facteurs
Il ne suffit pas d’acheter un bien immobilier pour gagner de l’argent, car il faut choisir le meilleur appartement pour une rentabilité constante. La meilleure solution est de demander à un professionnel qui aura les connaissances nécessaires pour vous aider.
La rentabilité est souvent élevée si vous choisissez la SCPI puisqu’elle peut atteindre 4% selon les dossiers. De plus, sélectionnez un secteur très recherché avec une offre limitée, ce qui facilite également la recherche de locataires.
Les professionnels sont spécialisés dans la rentabilité des investissements immobiliers, il vaut donc la peine de leur demander d’en savoir plus.
Tous les hébergements n’auront pas la même rentabilité
Certaines personnes pensent qu’elles peuvent devenir millionnaires avec une seule maison. En fonction de votre localisation, de votre position et surtout de la ville, il faut savoir que la rentabilité ne va certainement pas être la même.
Il faut donc être vigilant pour s’assurer que le logement vous apporte une valeur ajoutée. La destination doit être connue avec précision, car le logement peut être affecté au droit de Pinel.
D’autres choisissent une location traditionnelle ou même une rénovation complète pour la revendre à un prix beaucoup plus élevé. La rentabilité ne sera pas la même à chaque fois.
Investir en SCPI : + 4,8% en moyenne en 2020!
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Vous devriez aimer le pourcentage
Lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier, vous devez connaître le montant de votre plus-value ou la durée de votre rentabilité. Il faut parfois attendre plus de 10 ans pour un rendement intéressant.
Avec la SCPI, vous appliquez un pourcentage en fonction du montant de votre investissement.Il est pratique, simple et parfait pour les débutants qui ne veulent pas se lancer dans des calculs de rentabilité compliqués.
