Définir le bon prix de vente ou d’achat d’un appartement n’est pas une science exacte. Chaque appartement est unique et son prix sur le marché dépend de l’offre et de la demande au moment de l’évaluation. Dans cet article, nous allons vous présenter les outils à votre disposition pour faire estimer votre appartement gratuitement.
L’évaluation d’un appartement dépend des caractéristiques de l’appartement.
Le lieu : en France, le prix d’un bien immobilier est bien connu pour varier en fonction du lieu. Le prix du mètre carré peut atteindre 10 000 euros dans les endroits les plus en vogue, notamment dans le 14e arrondissement de Paris. La bulle immobilière moyenne dans les autres villes françaises est de 5.000 euros par mètre carré.
Paris et Bordeaux sont actuellement les villes de France où l’investissement immobilier est le plus cher.
La surface du carré : c’est la surface du carré qui s’applique. Cela signifie que le calcul de la propriété est basé uniquement sur la pièce à vivre. La pièce utilisée par les radiateurs, les escaliers mécaniques, les écrans, les portes, etc. ne doit pas être prise en compte. Le prix du bien est objectif et correct.
Le confort : Les différents équipements disponibles pour assurer leur confort dans l’appartement concerné : ventilation, chauffage, électricité, etc.
Le DPE : Le DPE ou diagnostic énergétique de votre appartement est également un détail à prendre en compte pour le prix de votre bien. Comme vous le savez, ce point est d’une importance capitale depuis quelques années. Pour un bon rapport DPE, le prix de vente de votre bien augmentera de manière exponentielle.
Le travail à faire.
Naturellement, vous devez encore prendre en compte les travaux à réaliser. Le devis de ces derniers tend à minimiser le prix de vente de votre bien. Vous devez demander un devis pour avoir une idée précise de la réduction que vous accordez au prix de vente. Comparez les appartements similaires à vendre
Le calcul de la valeur à l’aide du prix au m 2 donne un prix approximatif pour votre appartement basé sur la valeur du marché, mais il ne tient pas compte des caractéristiques spécifiques de votre bien.
Afin de vous rapprocher le plus possible du prix de votre appartement, vous devez vous renseigner sur les appartements comparables vendus dans votre ville sur un site immobilier par exemple et filtrer les appartements les plus proches du vôtre. En quelques mots, vous devez vous mettre dans la peau d’un acheteur.
Après avoir sélectionné l’emplacement, le nombre de pièces, les commodités, l’année de construction et l’existence éventuelle de rénovations, vous obtiendrez une liste de propriétés similaires. Votre prix de vente sera plus proche de celui d’un appartement dont les équipements sont identiques aux vôtres, plutôt que d’un appartement situé dans la même ville, avec la même année de construction et des équipements délabrés.
Comment évaluer mon appartement en ligne ?
Aujourd’hui, vous avez accès à des outils d’évaluation en ligne qui font ce travail pour vous gratuitement. Plusieurs sociétés ont accès à des milliers de prix de transactions déjà réalisées et de prix d’appartements actuellement en vente. Cela leur permet de créer des algorithmes d’estimation automatiques. En leur fournissant des informations clés sur votre appartement, comme la surface habitable, le nombre de pièces… les outils pourront comparer votre appartement à ceux de leur base de données et vous fournir une fourchette de prix, la plus proche de la valeur du marché.
Eléments à prendre en compte lors de l’estimation d’un appartement
Comment estimer la valeur d’une propriété ?
Pour estimer la valeur d’une propriété, il y a quelques éléments à prendre en compte. Il est bon de commencer par comparer le bien que vous convoitez avec des biens similaires. Voici un guide étape par étape sur la façon de procéder.
Concentrez-vous sur votre région locale
Examinez les ventes récentes près de la propriété qui vous intéresse. Si la maison se trouve dans une zone urbaine, recherchez les ventes dans un rayon d’un kilomètre. Si elle se trouve dans une région rurale, élargissez un peu le périmètre.
Ne tenez compte que des ventes réalisées au cours des six derniers mois. Plus la vente est récente, plus le prix est pertinent. Bien entendu, recherchez les types de maisons qui ressemblent à celles que vous souhaitez acheter.
Examinez les propriétés similaires
Limitez votre recherche aux propriétés qui ressemblent à celles que vous cherchez à acheter. Pour ce faire, tenez compte des caractéristiques suivantes :
- Les dimensions : Examinez la taille totale de la propriété. Comparez les dimensions de la surface habitable et du terrain environnant.
- Localité : Concentrez-vous sur les propriétés qui sont à la même distance des installations locales. Il s’agit notamment des routes principales, des écoles et des lignes de transport.
- Intérieur : Comparez le nombre de pièces dans les deux maisons.
- Extérieur : Si la propriété qui vous intéresse comprend un garage, trouvez-en d’autres qui en ont un. Assurez-vous également que le nombre de places de stationnement est égal ou au moins comparable.
- État : Ne regardez que des propriétés de qualité similaire. Tenez compte de la façon dont elles ont été construites, de leur âge et de leur état actuel.
Dans certains cas, les informations dont vous avez besoin ne sont pas disponibles. Dans ce cas, utilisez Google Maps et la fonction Street View. Elles peuvent vous aider à examiner de plus près la propriété en question.
Comparez les caractéristiques des propriétés
Maintenant que vous avez rassemblé toutes les informations, il est temps de procéder à une comparaison. Dans cette phase, vous déterminerez dans quelle mesure les propriétés sont similaires à celle que vous envisagez d’acheter.
Prenez en considération toutes les caractéristiques énumérées ci-dessus. Décidez si la maison que vous recherchez est supérieure ou inférieure à celles qui sont vendues dans la région. Ce faisant, soyez réaliste.
Une fois que vous avez comparé les propriétés, excluez celles qui ne conviennent pas. Vous aurez maintenant une meilleure idée de ce que pourrait vous coûter une propriété qui vous intéresse.
Évaluer l’état de l’appartement
Lorsqu’il s’agit de l’évaluation d’un appartement, il est important de tenir compte également de l’état de l’immeuble.
- L’année de construction : Plus votre immeuble est ancien, plus sa valeur diminue au fil des années.
- L’état des installations : Par exemple, l’état des cadres, de la porte d’entrée. Pour un acheteur, il est important de savoir s’il est prévu de rénover les parties communes, un ravalement de façade ou des travaux de toiture. Pour un vendeur, ces dépenses sont à déduire du prix de vente car elles constituent des frais supplémentaires pour l’acheteur.
- Les options : La présence de double vitrage, de portes blindées, d’un système d’alarme ou de climatisation sont des atouts importants, surtout si les immeubles voisins n’en sont pas équipés.
- Les diagnostics techniques : En Suisse, de nombreux diagnostics doivent être réalisés au moment de la vente d’un appartement pour une transparence totale, de mauvais résultats entraîneront systématiquement une baisse du bien. Par exemple, un mauvais diagnostic électrique pourrait entraîner une surconsommation et une augmentation des charges ou des factures.
- Rénovation : Si vous avez effectué des rénovations, vous pouvez ajouter le montant des travaux au prix de vente, à pondérer en fonction de l’année de rénovation. En effet, une rénovation effectuée il y a 30 ans n’aura plus la même valeur qu’une rénovation effectuée dans les 5 années précédant la vente.
L’impact de l’environnement sur le prix de l’appartement
Plus un quartier est populaire, plus les prix seront élevés.
- Les commodités de la ville : La proximité des transports, des routes, des commerces, des écoles, des gares et des aéroports sont des commodités appréciées qui peuvent augmenter le prix de vente d’un appartement, si elles n’apportent pas en retour des contreparties négatives comme les nuisances sonores de la cour de récréation d’une école par exemple.
- La vue : Un vis-à-vis peut faire baisser le prix d’un appartement, alors qu’une vue dégagée sera un atout pour la vente. Plus important encore, une vue sur un monument, un lac, une montagne sera une caractéristique très recherchée par les acheteurs et pourra augmenter le prix de l’appartement jusqu’à 10%.
- L’exposition : Même si elle a beaucoup moins d’impact qu’une belle vue, l’exposition au soleil peut vous faire gagner des points sur la valeur de votre appartement.
Suivez l’évolution du marché
Puisque vous recherchez la valeur marchande, vous devez ajuster votre estimation aux changements du marché. Dans le climat économique actuel, le marché évolue très rapidement. Les prix de vente des maisons d’il y a six mois peuvent ne plus être pertinents.
La participation à des ventes aux enchères et à des journées portes ouvertes dans la région vous donnera une idée de l’état du marché. Vous pouvez également parler à un expert qui vous informera sur l’état actuel du marché immobilier.
Si vous voulez être l’enchérisseur gagnant et obtenir la maison ou le bien d’investissement idéal, vous devez vous préparer avant la vente aux enchères et utiliser des stratégies intelligentes le jour de la vente.
