Quel que soit le contexte, la majorité des pays sont soumis à des règles claires. Ces règles ont été élaborées de manière à ce que le flux des ressources puisse être harmonisé de manière cohérente. C’est particulièrement vrai dans le cas des achats.
Diverses difficultés sont en fait exposées à des situations de vente. La vente est probablement réalisée mais la personne concernée refuse de remettre l’objet ou de partager la marchandise alors que le paiement a été effectué.
Le vendeur et l’acheteur sont exposés à des difficultés majeures. Cet arrangement doit alors être mis sur papier. On passe d’abord par le compromis de vente avant de passer par un accord tacite explicitement indiqué comme tel par la loi.
Un compromis de vente, c’est quoi ?
Dans les deux cas, l’acheteur est tenu de toujours informer le vendeur que le bien est vendu à telle ou telle personne. Il ne s’agit pas d’un acte d’achat ou d’une transaction, mais plutôt d’un arrangement commercial provisoire. Il s’agit d’un contrat préliminaire. Il a été signé et défini comme un document de prévente. Avant de passer à un acte de vente, on signe ce document.
Il ne s’agit pas d’une simple formalité, mais d’un véritable contrat. L’avant-contrat de vente fonctionne comme tout autre contrat et il y a un certain engagement dès qu’il est signé. Toutes les parties se sont donc engagées à respecter ce contrat.
Cependant, la convention entre l’objet vendu/acheté et le prix de ce dernier n’est réellement prise en compte. Toutefois, selon la situation et les conditions de la vente, l’une des deux personnes peut se rétracter.
Si l’une des parties ne signe pas l’acte final, l’autre partie a le droit de demander au tribunal d’édicter ou de prononcer des sanctions.
Un contrat sur mesure
Le contenu d’un compromis de vente ne fait l’objet d’aucune formulation. En réalité, il s’agit d’un accord personnalisé. Cela signifie que le vendeur et l’entrepreneur doivent en modifier la teneur.
Les états suspensifs sont la première chose à retenir. Ils constituent une véritable assurance pour les groupes, et ils ne sont vendus qu’après avoir été réalisés. Chacun d’entre eux est obligatoire si l’acheteur est une personne privée et s’il recourt à un prêt pour financer l’acquisition de son logement : c’est le précédent d’un prêt.
En outre, il convient de mentionner, le cas échéant, les dispositions ci-dessus relatives au droit de préemption de la commune, à l’état hypothécaire du bien, à l’acquisition d’un permis de construire ou à l’absence d’opposition à une déclaration de travaux.
Le compromis de vente est un accord non exclusif. D’autres dossiers sont à prendre en compte et on peut dire qu’ils font partie d’un contrat de vente. Il s’agit des lois de la copropriété, du registre des diagnostics professionnels, du carnet d’entretien de l’immeuble,
La loi Alur exige que l’acquéreur ou tout autre lot de l’appartement situé dans une copropriété joigne un certain nombre de documents à l’association et à la situation financière de la copropriété au compromis de vente ou à fournir à l’acheteur avant la signature de ce contrat (que le vendeur possède déjà ou qu’il doit demander au syndic).
Documents sur l’organisation de l’immeuble
Les lois sur la copropriété et l’état descriptif de division : il existe des documents qui répertorient tous les lots d’un immeuble, indiquent la répartition des charges et toutes les règles qui régissent la vie de la maison. Si la publication de ces documents est modifiée par des actes, il faut les ajouter également ;
Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années tant que vous ne les avez pas et que le syndicat n’est pas en mesure de vous les fournir,
La description de la société détenue en copropriété par l’agent exécutif collectant les informations financières et techniques sur ce bien : Ce document est à joindre pour les immeubles comportant plus de 200 lots à partir du 1er janvier 2017, et les copropriétés de moins de 50 lots à partir du 1er janvier 2008 uniquement ; Ce document est à joindre à partir du 1er janvier 2017, pour les immeubles comportant plus de 200 lots ;
Documents sur l’état de l’immeuble
Le carnet d’entretien de l’immeuble établi par le syndicat. C’est le « carnet de santé » de l’immeuble dans un sens qui vous renseigne, par exemple, sur la date à laquelle des travaux importants ont été réalisés dans l’immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l’ascenseur, de la chaudière…), et aussi sur l’identité du syndicat d’exercice.
Cependant le vendeur ne doit pas lui envoyer le manuel d’entretien, tant que l’acheteur n’est pas déjà propriétaire d’au moins un lot dans la copropriété. Même, en cas de vente d’un parking attenant, d’un sous-sol, d’un cellier, … il n’est pas autorisé à le lui remettre.
Documents sur l’état financier de la copropriété et du lot vendu
Le solde des honoraires existants du budget prévisionnel et des honoraires perçus par les vendeurs hors budget prévisionnel pendant les deux périodes comptables de prévente ;
Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, la part du fonds de travaux ajoutée au lot principal vendu et à la dernière donation du fonds de copropriété ; le propriétaire.
Les sommes qui sont vraisemblablement dues par l’acheteur au syndicat des copropriétaires ;
La déclaration globale des charges impayées et des dettes envers les vendeurs au sein du syndicat.
Ceux-ci ne sont pas attendus si le bien est dans une copropriété limitée à moins de 10 lots (immeubles d’habitation, bureaux ou commerces) et présente une dépense inférieure à 15 000 € en moyenne sur les trois dernières années.
Que les rapports financiers restent à jour des informations fournies avant la signature de la promesse de vente (à l’exception des informations concernant les montants que l’acheteur peut devoir au syndicat des copropriétaires) lors de l’assemblée générale annuelle d’approbation de la comptabilité.
Autres documents
Une note d’information sur les droits et devoirs des copropriétaires et le fonctionnement des syndicats de copropriétaires : à remettre dès que cette note sera établie par un décret.
Conclusions du diagnostic techniques global
L’acheteur recevra tous les documents du lot de copropriété au plus tard sur le contrat de vente préliminaire, soit en les annexant au contrat, soit en les transmettant préalablement à l’acheteur par voie électronique, pour autant que l’acheteur ait dans ce cas accepté explicitement la méthode choisie. L’acheteur confirme que les documents pertinents lui ont été remis au moment de la signature du contrat préliminaire de vente.
Toutefois, si l’acheteur n’était pas informé le jour de la signature du contrat de tous les documents relatifs à la gestion, ou à la stabilité financière d’un bâtiment, il serait retardé jusqu’au début de la procédure de retrait. Celui-ci commence le jour même où l’information est communiquée.
Toutefois, dans certaines circonstances, tous les documents ne doivent pas être envoyés à l’acheteur.
L’agent immobilier ou le notaire réunit les parties pour lire et conclure un compromis à une date déterminée.
Cet accord n’aurait pas à être documenté auprès des autorités fiscales contrairement à la promesse unilatérale de vente. Toutefois, cette formalité volontaire est conseillée pour donner une date précise à l’acte et l’opposer aux tiers.
Pour s’assurer de sa fiabilité, l’acheteur est généralement tenu de verser un acompte (entre 5 et 10% du montant) qui est déduit du prix de vente jusqu’à la signature de l’acte définitif. Si l’acheteur se retire dans des circonstances légales ou si une condition de suspension n’est pas remplie, l’acompte lui sera remboursé.
Ce dépôt peut être payable directement au notaire du vendeur ou aux professionnels de l’immobilisation (sous réserve de l’agrément et des assurances financières nécessaires).
Le compromis doit être « réitéré », c’est-à-dire que la formule authentique obtenue par un notaire doit être rédigée de manière spécifique. La vente de l’immeuble est légalement obligatoire. A une date fixée pour la lecture et la signature, le notaire met les parties en présence. La vente est alors réalisée de manière définitive.
La loi couvre l’acheteur non professionnel depuis août 2015 en lui donnant un délai de rétractation de 10 jours. L’achat porte sur une maison d’habitation neuve ou ancienne.
Le client qui souhaite se rétracter n’a aucune justification particulière à fournir et la rétractation est sans frais.
Toutefois, il prend soin de décider, par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’il se rétracte en temps utile auprès de la personne désignée dans le contrat de vente.
Attention : cela n’empêchera pas le délai de courir si vous ne récupérez pas la lettre recommandée par la poste !
Lorsque le 10e jour est un jour de vacances, un samedi ou un dimanche, l’échéance est reportée au lendemain du travail.
La résiliation dans le délai rend le compromis caduc ; dans les 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation, la somme versée par le vendeur doit être remboursée.
