La définition de la vente à réméré explique que lors de l’achat d’un article ou d’un bien, le vendeur s’engage à racheter ledit article ou bien à un prix déterminé dans un délai donné allant de 6 mois à 5 ans.
Définition de la vente à réméré :
La Banque de France traite plus de 250 000 dossiers de surendettement par an sur demande d’un tribunal de surendettement. Pour faire baisser ce taux, il existe plusieurs options, dont le rachat de crédit ou le dépôt du surendettement à la Banque de France.
Cependant, il existe une autre option, c’est la vente avec droit de rachat ou vente en réméré. Il est important de rappeler qu’il s’agit d’une procédure légale, puisqu’elle constitue une alternative aux saisies bancaires.
L’objectif principal de cet échange est d’aider le propriétaire d’un bien surendetté à effacer sa dette ou même à le faire sortir de cette situation de surendettement excessif. La vente à réméré est donc une action qui permet de vendre votre bien et de le racheter dans le futur au même montant.
La seule condition préalable est que dans les cinq ans qui suivent la vente, le propriétaire rachète son bien.
Il ne peut plus exiger le rachat de son bien au prix de vente après ce délai.
Cette vente est donc parfaite pour un propriétaire privé qui, en raison du taux d’endettement élevé ou de son fichage à la Banque de France, n’a pas accès au rachat de crédit.
La vente à réméré est née au Moyen Âge dans l’histoire du rachat de crédits. Cette activité était principalement utilisée par les banques à cette époque pour le refinancement des biens immobiliers.
Comment établir une vente à réméré ?
L’existence d’un notaire est impérative avant le début d’une transaction avec le droit de rachat. Il faut également faire appel à une entreprise spécialisée dans ce type de vente.
Le contrat de la vente à réméré
Il incombe à l’entreprise de vente et de rachat de faire un rapport préliminaire de faisabilité. Ce premier pas doit être fait pour décider si les ventes peuvent être réalisées ou non. Ce faisant, la société se concentrera sur la situation du propriétaire et du demandeur financier. Elle procédera également à une évaluation approfondie du terrain concerné.
Lorsqu’elle approuve la viabilité de l’opération, la société fait une offre à la personne concernée. Les deux conditions de vente, y compris le prix et la durée du contrat, sont indiquées dans le document d’offre. Il précise également que le propriétaire souhaite rester résident dans la propriété et envisage de l’acheter à l’avenir.
Le rôle du notaire
L’entreprise spécialisée dans les transactions vend le bien à des clients potentiels pour une vente avec droit de restitution. Si l’une de ces parties souhaite conclure l’affaire, les deux parties doivent se rendre chez le notaire pour conclure la vente. En fonction des négociations, il appartient au notaire d’ajouter des dispositions. Par exemple, si le propriétaire-vendeur voudra occuper son bien après l’adjudication.
Dans cette situation, le propriétaire-vendeur devient un locataire. Il doit alors payer un loyer à son acquéreur. Celui-ci figure dans l’acte notarié. Il est important de rappeler que les indemnités d’occupation ne sont pas fixées. Elles doivent être fixées par toutes les parties.
Le notaire procède avec l’argent de la vente aux enchères du terrain jusqu’à la conclusion de l’opération pour payer les dettes du propriétaire.
Comment se fait le rachat d’un bien vendu à réméré ?
Si le propriétaire a déjà moins de 5 ans, le prix de rachat du bien immobilier sera indiqué dans le contrat de vente. Il peut être différent du prix de vente initial, mais le plus important est que le prix de rachat est le produit d’une négociation entre les deux parties.
Le vendeur initial pourrait demander une compensation financière si l’acheteur a dégradé le bien en question. Par conséquent, il est très important de demander au notaire de stipuler les termes du contrat.
Le propriétaire initial peut financer le rachat avec ses propres fonds ou en prenant une nouvelle hypothèque dans le but d’effectuer le rachat du terrain. Dans ce dernier cas, le propriétaire devra prouver à la banque que pendant la location de la maison, il n’a pas eu d’arriérés de paiement. En outre, il ne doit pas contracter d’autres prêts bancaires dans les conditions prévues pour l’achat du terrain.
Si, dans le délai prévu par le contrat, le propriétaire initial n’est pas en mesure d’acheter le terrain, l’acheteur devient propriétaire des biens. L’acheteur a le droit de demander que l’ancien propriétaire libère ou continue d’occuper la maison.
Les biens bâtis sont les biens concernés par la vente en réméré tel que, les appartements, les hôtels, les centres commerciaux et les maisons.
Les avantages de la vente en réméré :
De nombreuses familles doivent vendre leur bien chaque année afin de pouvoir rembourser leur prêt ou la moitié de celui-ci.
Il est tout simplement impensable d’isoler la grande majorité d’entre elles de leur maison. C’est pourquoi la vente à réméré leur donne la possibilité de rester chez eux tout en remboursant leurs dettes. Cette forme de transaction leur permet également de racheter leur maison.
En vendant à réméré, ces familles peuvent éviter que les institutions financières ne saisissent leur bien. Ce rachat a également un autre côté positif pour l’acheteur dans la mesure où il peut acquérir le bien à un prix inférieur à environ 20% de sa valeur réelle.
Les inconvénients de la vente en réméré :
Au-delà des innombrables avantages, cette opération présente encore des inconvénients. Il est essentiel d’être attentif à ces inconvénients.
Il est nécessaire de mentionner pour le propriétaire vendeur que l’opération est finalement incroyablement coûteuse. En réalité, au moment du rachat, il devra payer les frais de notaire, comme s’il s’agissait d’une première acquisition. Les loyers doivent encore être facturés, et représentent finalement une somme importante.
Si l’on fait un calcul simple, une personne qui vend son bien pour le racheter doit assumer une perte d’environ 13% du prix de son logement.
Fiscalité du réméré :
En ce qui concerne la taxation de la vente d’un bien immobilier avec faculté de rachat, la taxe propriétaire-vendeur serait la même que celle appliquée à une opération d’immobilisation classique.
Dans ce cas, le prêteur serait taxé sur ce montant, selon le barème en vigueur, s’il réalise une plus-value sur la vente du terrain. Cette taxe lui serait remboursée au moment du rachat de son terrain.
