Un engagement synallagmatique de vente est souvent appelé « compromis de vente ». Il s’agit d’un accord provisoire entre deux parties : un acheteur et un vendeur. Par cet acte, ils annoncent leur accord pour l’achat et la vente du bien concerné. Pour que la vente en question ait lieu, il est nécessaire d’accomplir une autre formalité standard ou légale.
Un arrangement pour reconnaître un testament
Un engagement synallagmatique reconnaît qu’il existe un consensus sur la détermination des parties. Il est nécessaire de souligner que cette reconnaissance ne contribue pas toujours à la conclusion d’un contrat de vente. Elle a pour but d’obliger à accomplir toutes les formalités nécessaires à la formulation du contrat définitif qui sera exécuté de bonne foi.
L’article 1589 du Code civil dispose : « La garantie synallagmatique de vente vaut vente si les deux parties conviennent ensemble de la chose et de son prix. »
En outre, ce même article stipule que l’acte de vente est présumé signé sauf si un certain délai entre un compromis de vente et un acte de vente définitif est passé. Les conditions prévues dans le gage synallagmatique sont toutes prises en compte. Dans ce cas, les transferts de propriété foncière, y compris la présence de certaines formalités obligatoires dans le domaine des biens immobiliers, ne sont reportés que par l’entrée en vigueur de l’acte.
Quels sont les critères requis pour réaliser une promesse synallagmatique de vente ?
Conditions de fond
La première condition concerne la capacité des parties. Cette capacité est évaluée au fur et à mesure de la formulation du compromis. Ensuite, la détermination et le prix sont donnés, car ils constituent les éléments de base du futur contrat. Ainsi, jusqu’à la signature de l’acte d’achat proprement dit, il n’y aura pas de modification car la propriété et le prix sont déjà fixés.
Conditions de forme
Les conditions de forme d’une promesse de vente dépendent de l’opération qu’elle réalise. Il n’existe pas de prescriptions formelles uniformes, car il faut toujours se référer aux lois applicables à chaque domaine. Si des formalités sont prévues par la loi, elles s’appliquent à la promesse de vente. Si les parties les adoptent conventionnellement, elles acquièrent une valeur juridique.
Pourquoi faut-il signer une promesse de vente synallagmatique ?
Choisir de signer un engagement synallagmatique de vente, c’est s’assurer que l’on n’est pas seul à aller jusqu’au bout.
C’est pourquoi cet acte est réellement rassurant pour un vendeur. La promesse synallagmatique de vente est similaire à une vente du point de vue de la loi. Il s’agit simplement de retarder le transfert de propriété, qui aura lieu après la signature de l’acte de vente définitif.
Vous serez alors chargé de remettre le bien à l’acquéreur, qui vous donnera en contrepartie le montant fixé. Cela se fait également ce jour-là. Entre-temps, le notaire doit effectuer plusieurs procédures pour conclure la transaction au moment de la signature de l’acte de vente définitif.
Après la signature d’un engagement synallagmatique de vente, il est toujours probable que la vente ne se fasse pas. En effet, l’acquéreur dispose d’un droit de retrait de 10 jours, appelé simplement « délai de retrait ».
Le compte à rebours commence avec la signature de la promesse synallagmatique de vente. L’acquéreur n’est pas libre de poursuivre son activité tant que ses prêts n’ont pas été perçus selon le délai prévu dans un compromis de vente. Ceci n’est toutefois applicable que si l’acheteur achète un prêt, puisqu’il est garanti par une obligation de prêt suspensive. Le client peut toujours revenir sur sa décision d’achat sans aucune pénalité dans les deux théories que nous avons vues. Si d’autres dispositions suspensives sont prévues dans le compromis, l’acquéreur n’en souffrira pas.
L’acheteur et le vendeur procéderont directement à la signature de cette promesse. Les services d’un notaire sont toutefois fortement recommandés, car la compétence de ce dernier est nécessaire pour garantir l’authenticité juridique de l’acte.
En quoi la promesse synallagmatique de vente diffère-t-elle de la promesse unilatérale de vente ?
Lorsque vous signez une promesse unilatérale de vente, vous vous engagez à vendre le bien à un acquéreur dès la signature du contrat. Cependant, comme le client en question n’est pas obligé d’acheter, il ne doit pas s’engager de quelque manière que ce soit. Il s’agit en fait d’une opportunité d’achat pour lui, mais dans un certain délai. Le vendeur seul est ainsi engagé, il s’agit donc d’un engagement unilatéral. Cependant, il existe une contrepartie financière qui pèse sur l’acquéreur lorsque le bien est bloqué pendant une longue période. Concrètement, l’acheteur devrait payer près de 5 % du prix de vente. Rappelons que le prix de vente moyen ne doit pas atteindre 10%. Cette somme est facturée sur le compte disciplinaire du notaire jusqu’à la signature de la promesse. Si l’acheteur n’exerce pas cette option, l’argent n’est pas restitué et revient au vendeur.
Cela dit, l’acheteur n’exercera probablement pas l’option, car le prix qu’il doit payer est déjà une forme d’engagement, même s’il n’est pas soumis à l’obligation d’acheter.
Le choix de transiger reposerait également sur le notaire qui vous accompagnera pour la vente, plutôt que sur une promesse unilatérale de vente. Parlez-lui avant de signer quelque chose pour savoir s’il peut vous conseiller et tenez compte de ses conseils, car il pourra mieux vous orienter.
Ce qu’il faut avoir afin de signer
Un dossier de diagnostic
Avant toute chose, le vendeur doit faire appel à un praticien du diagnostic pour créer un dossier de diagnostic technique. Il faut savoir que ce dossier contient tous les diagnostics que le vendeur doit réaliser avant que la transaction ait lieu. L’acheteur doit consulter ce dossier à tout moment avant de signer la promesse, afin de pouvoir acheter en toute connaissance de cause. Lors de la vente d’une maison, le notaire doit demander un diagnostic d’assainissement supplémentaire, car il fera partie intégrante du registre technique.
En ce qui concerne la vente en copropriété
Selon la règle « Alur », un particulier qui vend un appartement dans une copropriété ou dans tout autre bien immobilier doit respecter la promesse de vente de tous les papiers informant l’acheteur du bien et de l’état financier de la copropriété.
Les papiers concernant l’organisation de l’immeuble sont, entre autres, le règlement de copropriété et la déclaration sur la division. Il s’agit d’un recueil de documents qui répertorie tous les lots de l’immeuble et explique comment sont réparties les charges et toutes les règles qui régissent l’existence de l’immeuble. Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf si vous ne les avez pas entre les mains. Enfin, la fiche synthétique de la copropriété, qui doit être compilée avec les détails financiers et technologiques de l’immeuble par le syndicaliste.
Le dernier carnet d’entretien est nécessaire pour les dossiers concernant l’état de la maison. C’est à bien des égards un carnet de santé puisqu’il comporte les dates des travaux importants, mais aussi le nom du nouvel administrateur. Mais si le futur acheteur possède déjà un lot dans la copropriété, il n’est plus obligatoire de délivrer ce carnet.
En ce qui concerne les documents relatifs à la situation de la copropriété et du lot à vendre, le nombre de frais de budget préliminaire existants doit apparaître en premier lieu. En aucun cas, il ne sera fait abstraction des charges au-delà du budget préliminaire à payer par le vendeur sur deux exercices comptables.
Si le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, vous devez faire apparaître la somme et le versement final au fonds des actions ajoutées au lot mis en vente.
Doivent également être listées les sommes que l’acquéreur potentiel devra au syndicat des copropriétaires et l’aperçu des charges impayées au niveau du syndicat et vis-à-vis des prestataires. D’autres documents doivent encore être envoyés et n’hésitez pas à vous renseigner.
Les avantages d’une promesse de vente synallagmatique chez un notaire
Ce dernier s’occupe de tout, ainsi que de la préparation des papiers et du contrôle de tous les documents qui peuvent être ajoutés au contrat, si un compromis de vente est signé devant un notaire. Mais surtout, le notaire est le garant de la légitimité morale du statut. Dans l’élaboration des conditions spécifiques et de la transaction, le notaire vous serait d’une aide considérable. D’un point de vue contractuel, la signature de cette promesse de vente n’inclut pas le notaire dans la création de frais réels. Le notaire doit être choisi par l’acheteur. Cependant, le vendeur a déjà son propre notaire et il n’y aurait pas de frais supplémentaires et les paiements sont partagés par tous les notaires.
Quels sont les inconvénients d’une signature sans notaire ?
Même si la signature d’une promesse synallagmatique de vente non notariée est licite. Le formalisme doit être strictement respecté dans le cadre d’un consensus. Il faut donc faire appel à un praticien.
Si un élément est oublié ou omis, ou si le client n’obtient pas certains documents obligatoires, la transaction serait remise en cause. En effet, l’absence d’un seul document obligatoire correspond au report de la date de début du processus de rétractation au jour de la transmission du document manquant. Le fait que la loi Alur prévoit un certain nombre de documents complémentaires rend la tâche beaucoup plus difficile.
Comment le retard dans le début du délai de rétractation peut-il entraîner un affaiblissement de l’accord ?
Si la date de début du processus de rétractation est retardée, c’est surtout le vendeur qui est pénalisé. Il doit attendre ce moment pour s’assurer que l’acquéreur ne change pas d’avis. Les deux parties, à savoir le vendeur et l’acheteur, ont intérêt à faire appel à un ou deux notaires, pour signer une promesse synallagmatique de vente. Il s’agit d’une phase importante de la vente car elle permet de protéger la transaction. Par la suite, la signature de l’acte de vente définitif concrétisera les résultats positifs de la vente.
Contrairement à la législation espagnole, la législation française considère la promesse synallagmatique de vente non pas comme un avant-contrat mais comme un contrat de vente. Cet acte est beaucoup plus rassurant pour le vendeur qu’une promesse unilatérale, puisque les deux parties sont mises sur la même longueur d’onde. Et puisque l’objectif pour un vendeur est de vendre le terrain, passer par un notaire lui permet de s’occuper de toutes les formalités le plus rapidement possible.
Si vous envisagez de faire cette démarche vous-même, vous devez respecter scrupuleusement les règles juridiques relatives aux dossiers de promesse synallagmatique de vente. La moindre erreur est susceptible de compromettre votre achat.
