En province, la plupart des ventes se font par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Paris fait toutefois exception à cette règle, où les particuliers parviennent à réaliser une vente entre eux sans passer par un professionnel. Le notaire peut jouer le rôle d’intermédiaire.
Il est important de savoir qu’un agent immobilier doit être muni d’une carte officielle » transactions immobilières et commerciales « . Cette pièce d’identité est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie et doit être renouvelée régulièrement.
Il doit indiquer le numéro de sa carte professionnelle, les coordonnées de son organisme, le montant TTC de ses honoraires et le mode de calcul utilisé. Ces informations doivent être clairement visibles sur tous les documents officiels ainsi que sur les papiers à en-tête, sur le site internet ou à l’entrée des locaux.
Un agent immobilier doit faire signer un document officiel à son client. Ce document s’appelle un mandat. Il est essentiel que tous les éléments du contrat y figurent, notamment
- La durée du mandat
- Les conditions de résiliation
- Le prix de vente
- Le montant des honoraires
Qui doit payer les honoraires, le vendeur ou l’acheteur ?
L’agent peut avoir un mandat à la fois du vendeur et de l’acheteur. Il percevra alors deux commissions en cas de succès de la vente. La profession est réglementée par l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, qui stipule qu’un agent immobilier ne peut négocier ou réaliser des opérations immobilières sans disposer d’un mandat écrit et signé par l’une des parties. Cette clause est confortée par l’article 6 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970.
Mandat simple ou mandat exclusif ?
Le mandat simple et le mandat semi-exclusif
Dans ce type de mandat, le propriétaire peut engager plusieurs agences immobilières pour vendre son bien. Chaque agence essaie de réaliser la vente sans avoir l’exclusivité sur le bien. L’agence qui réussit à trouver un acheteur reçoit les honoraires. Toutefois, la promesse de vente doit être transformée en un contrat de vente dûment signé.
Le propriétaire pourrait même tenter, par ses propres moyens, de vendre son terrain. Lorsqu’un client est trouvé, l’agence n’aurait pas à payer les frais. Il doit cependant les informer de l’état de la transaction. Le mandat est ici qualifié de mandat semi-direct ou exclusif simple. L’agence d’immobilisation est exclusive vis-à-vis de ses rivaux, mais pas du propriétaire.
Le mandat exclusif
L’agent immobilier est le seul à avoir le droit de trouver un acheteur pour le bien dans le cadre d’un mandat exclusif. Personne d’autre ou le propriétaire ne fermera l’entreprise.
En revanche, le propriétaire peut négocier avec un membre de sa famille pour obtenir l’autorisation de conclure une affaire.
Si l’agence réussit à conclure la vente, elle reçoit la commission. C’est également le cas si le propriétaire vend son bien lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence, auquel cas l’exclusivité passe.
Les avantages d’un mandat exclusif
Le plus gros avantage d’un mandat exclusif est qu’il donne l’inspiration principale à un agent immobilier. Ce spécialiste commercialisera réellement le bien sans concurrence, et pourra davantage compter sur la qualité de l’acheteur potentiel, sachant que s’il y parvient, il sera payé.
Le propriétaire gagne un temps considérable grâce à un mandat exclusif. Il dispose d’une seule personne de contact ou d’un spécialiste. La durée du mandat ne dépasse normalement pas 3 mois.
Quant au prix de vente, il est fixé par l’agence, en tenant compte de tous les paramètres tels que la situation géographique ou l’équilibre entre l’offre et la demande. Le propriétaire peut être sûr d’obtenir un bon prix, car l’agence vise à réaliser une vente à n’importe quel prix. En tant que client, il ne court pas le risque de se perdre parmi un tas d’opérations de vente provenant de différentes agences immobilières. Le prix sera en parfaite adéquation avec la réalité du marché local.
Les acheteurs seront sélectionnés. L’agence écartera les curieux, les insolvables ou les visiteurs du dimanche. L’agent immobilier pourra réserver des visites aux acheteurs potentiels et motivés.
Grâce au fichier AMEPI, le bien sera diffusé en temps réel à toutes les agences au niveau régional et même national.
Quels sont les inconvénients d’un mandat de vente exclusif ?
Le mandat exclusif présente peu d’inconvénients. Mais pour prendre une décision objective, il est important de les énumérer. Le plus gros inconvénient est l’incapacité du propriétaire à vendre ses terres. Lorsqu’un client potentiel l’approche personnellement, cela constitue facilement un handicap.
Il peut même être difficile de s’enfermer pour vendre une maison pendant trois mois.
Les honoraires de l’agent immobilier dans le cadre d’un mandat exclusif.
Les agents immobiliers fixent eux-mêmes leurs barèmes d’honoraires. Il faut noter qu’il n’y a pas de règle pour cette politique tarifaire, contrairement à la mesure des frais de notaire. C’est pourquoi les commissions des différents organismes basés dans la même région géographique varient considérablement.
En principe, elles sont fixées en fonction de la valeur du bien, suivant un pourcentage dégressif. Celui-ci peut être fixé par tranche ou sur le montant total du bien. Ainsi, plus le prix du bien est élevé, plus le pourcentage des honoraires est faible.
En effet, les frais de publicité restent les mêmes quel que soit le prix de vente.
Qu’est-ce que le fichier AMEPI ?
Le fichier AMEPI est identifié auprès des spécialistes des opérations d’immobilisation ayant un mandat exclusif. Il s’agit du premier outil national intelligent permettant de partager ces mandats.
En confiant la vente d’un bien (maison, appartement ou terrain) à une agence immobilière pouvant adhérer à ce fichier, il est possible d’augmenter la visibilité du bien au niveau national. En effet, le bien sera visible par toutes les agences qui adhèrent au programme dans la région.
Ce qu’il faut savoir avant d’établir le mandat
Lorsqu’un bien est proposé à la vente à plusieurs agences, cela signifie qu’il y a une forte volonté de vendre le bien ou qu’il est difficile de vendre le bien. Il faut alors s’attendre à des prix de vente différents, une situation qui risque de dévaloriser le bien. La meilleure solution pour maintenir la valeur du bien est donc de le vendre à un prix unique. Les acheteurs peuvent alors plus facilement négocier à la baisse.
En revanche, confier la vente de son bien à une seule entreprise revient à parier. Si certaines agences faisaient tout pour vendre rapidement, d’autres ne feraient que très peu d’efforts en ce sens. Pour que ce processus puisse avoir lieu, il est nécessaire d’établir une véritable relation de confiance entre le propriétaire et l’agence immobilière.
Le recours à un consultant en immobilier
Un agent immobilier peut assumer le rôle de consultant dans le cadre de son travail. Son rôle est d’écouter les attentes de ses clients, de les analyser et d’identifier leurs priorités, mais aussi de comprendre leurs besoins afin de les conseiller correctement sur les démarches à effectuer.
Les procédures à suivre lors d’un mandat exclusif
Selon la loi ALUR du 24 mars 2014, le mandat exclusif doit mentionner l’ensemble des actions que le mandataire doit réaliser, les modalités et la périodicité des comptes rendus.
Le contrat d’achat du bien immobilier doit mentionner de nombreux points relatifs à la vente du bien et à son rôle. Il doit comprendre :
- Les conditions de résiliation
- Les honoraires de l’agence
- Le mandat simple, semi-exclusif ou exclusif
- La durée du mandat
Conformément à l’article 7 du statut susmentionné, la dénomination du mandat doit être décidée. En cas de nullité, elle doit être clairement indiquée dans le marché, même en cas de prorogation du mandat.
Cette durée est généralement irrévocable pendant trois mois, au cours desquels un arrangement tacite est répété chaque mois. L’agent immobilier est tenu d’informer le propriétaire de son droit de résilier le contrat d’exclusivité avant cette prestation. Cette connaissance est nécessaire pour engager le non-renouvellement du mandat un mois avant l’expiration du terme.
Le législateur ne définit pas de durée de mandat. Il convient de le noter. Il est donc conseillé de choisir une période de 12 mois, ce qui est largement suffisant pour conclure un accord.
Comment peut-on mettre fin à un mandat exclusif ?
Le propriétaire peut mettre fin à un mandat exclusif à tout moment. Il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, après l’expiration du délai de 3 mois suivant la signature du contrat. Cette résiliation prendra alors effet dans les 15 jours suivant la réception de la lettre. Cette procédure est prévue à l’alinéa 2 de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972.
Cependant, il est nécessaire de se référer au mandat signé afin de connaître précisément les modalités de résiliation qui y sont prévues. En effet, chaque mandat est différent et les clauses prévoyant la résiliation peuvent différer d’un contrat à l’autre.
Il est important de savoir que si le bien vendu est la résidence principale du couple, les deux conjoints doivent signer pour résilier le mandat. Cette démarche est nécessaire même si l’un des conjoints est propriétaire. Si le bien est en indivision, la signature de tous les indivisaires est nécessaire pour résilier le mandat. Si l’un des propriétaires indivis ou l’un des mariés ne peut pas signer, une procuration est nécessaire.
Il n’est généralement pas permis de donner un avis de résiliation avant l’expiration du délai de 3 mois. Il est toutefois possible de résilier le contrat avec l’aide d’un huissier. Cette procédure n’est autorisée que s’il peut être prouvé que l’agence immobilière a commis une faute grave. Il convient de mentionner que l’agent immobilier n’est pas tenu à une obligation de résultat, mais à une obligation de moyens. Cela signifie qu’il doit utiliser tous les moyens et outils nécessaires pour que la transaction se termine par une vente.
Il doit montrer, par exemple, que l’annonce de la vente du bien est bien visible de tous, sur la façade de son agence, sur les pages de publicité spécialisées ou sur son site internet. Il doit également montrer qu’il répond aux appels et prend les rendez-vous des acheteurs potentiels intéressés par le bien. Il doit également fournir des rapports réguliers sur les visites. Il doit fournir des reçus de visite signés pour le prouver.
Si un propriétaire constate un manquement de la part de l’agent immobilier, il a le droit de faire intervenir un huissier de justice pour déterminer ces manquements. Après cette intervention, le dossier est suffisamment solide pour mettre fin au mandat unique.
L’agent immobilier n’étant pas tenu à une obligation de résultat, un bien invendu ne constitue pas une preuve de défaillance de l’agent. Si personne n’est intéressé par le bien, il faudra vérifier le prix de l’immobilier dans la région pour corriger le prix.
Quels sont les délais de rétractation ?
Pour les mandats et les contrats signés en dehors de l’agence, les règles du Code de la consommation s’appliquent. Il existe un délai de rétractation de 14 jours pendant lequel le propriétaire peut se retirer de la transaction.
