La loi Carrez de 1996 oblige les vendeurs d’un bien en copropriété (c’est-à-dire un bien, le plus souvent un appartement, qui fait partie d’un ensemble plus vaste comportant des parties communes) à remettre aux acquéreurs un certificat précisant la surface, qui est également mentionnée dans les principaux documents de vente (compromis de vente, acte de vente, etc.).
Il est conseillé de faire établir ce constat par un diagnostiqueur, qui fournira un certificat.
Il reste valable sauf si des travaux ont été effectués pour modifier la surface.
La loi porte le nom du député de centre-droit qui l’a défendue, Gilles Carrez, et comportait une définition normalisée de la surface habitable.
Les biens concernés par cette loi
La loi Carrez ne concerne que les terrains faisant partie d’une copropriété. Les maisons ne sont pas concernées par cette loi. Lors de la vente d’un bien individuel, le vendeur n’est pas tenu de faire cette détermination.
Dans ce cas, il est même possible pour le vendeur d’inclure une clause d’exonération de garantie foncière dans l’avant-contrat. La loi Carrez ne s’applique pas seulement aux achats. Elle s’applique également aux locations lorsque le bien est utilisé comme résidence principale.
Comment calculer la superficie de Carrez ?
La mesure de la surface des planchers des locaux couverts et clos permet d’obtenir la surface privative des biens. Cette mesure ne tient pas compte des surfaces occupées par les murs, les escaliers, les embrasures de fenêtres et de portes et les gaines. S’il existe des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, elles ne sont pas prises en compte dans le calcul.
Toutefois, il existe des règles particulières pour certains meubles ou pièces. Par exemple, l’armoire est considérée comme étant sous le plafond si sa hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m. Il faut toutefois noter que cette disposition s’applique à condition que le niveau du sol soit similaire à celui de l’ensemble de la pièce.
Une mezzanine légère et démontable n’est pas prise en compte dans le calcul de la surface Carrez. Il en est de même pour une pièce avec combles, car si une partie de la pièce a une hauteur inférieure à 1,80 m, elle n’est pas comptabilisée, de même que les terrasses, ainsi que les balcons, qui ne sont pas compris dans la surface Carrez.
Les bureaux et locaux commerciaux situés dans une copropriété doivent être comptabilisés en cas de vente.
Que dois-je savoir sur la superficie Carrez lors de la vente d’un bien immobilier ?
Lors de la vente d’un immeuble en copropriété, le propriétaire est tenu de fournir des informations. Ainsi, le vendeur doit informer l’acheteur sur la surface habitable privative.
La réalisation de la mesure doit être encadrée sur l’aire Carrez. Le mesurage, qui est d’une précision incontestable, peut être réalisé par le propriétaire personnellement ou par un géomètre diagnostiqueur.
Quel est l’objectif de ce mesurage de la surface en loi Carrez ?
Très concrètement, la surface Carrez permet de calculer la surface privative habitable au sein d’une copropriété. Il existe de nombreuses méthodes de calcul de la surface d’un immeuble en copropriété et chacune d’entre elles a une application juridique spécifique.
Pour éviter toute divergence d’interprétation, la loi Carrez encadre strictement le mesurage des copropriétés dans le cadre d’une vente immobilière. Elle met fin à certaines confusions et oblige les propriétaires à utiliser une méthode unique de calcul de la surface privative d’un logement pouvant être utilisé à des fins d’habitation. La mention du métrage reçue doit figurer dans tous les documents officiels liés à la transaction, qu’il s’agisse d’une promesse de vente, d’un acte de vente ou autre.
Quand la superficie de la loi Carrez s’applique-t-elle ?
Lors d’une vente immobilière en copropriété, la loi Carrez s’applique automatiquement, qu’il s’agisse de locaux commerciaux, d’habitation ou d’activités. On a tendance à parler de la notion de copropriété horizontale en ce qui concerne les immeubles en copropriété, ainsi que les maisons en lotissement.
En revanche, l’obligation du propriétaire concernant la mesure de la surface en loi Carrez ne concerne pas les maisons individuelles. Il en va de même pour les maisons en » VEFA « , c’est-à-dire en vente en l’état futur d’achèvement. Car pour ce type de biens immobiliers, il existe une législation distincte, qui prévoit déjà que le promoteur a l’obligation de communiquer une surface réglementée.
Comment calculer la superficie au titre de la loi Carrez ?
Comme nous venons de le dire, la surface en Loi Carrez comprend toutes les pièces privées destinées à l’habitation et ayant une hauteur minimale de 1,80 m sous plafond. On ne mesure que la surface des pièces, c’est-à-dire que la mesure des coques n’entre pas dans le calcul.
Quelles sont les superficies considérées comme inhabitables ?
Une copropriété dont la surface est inférieure à 8 m2 n’est pas concernée par ce calcul de surface habitable. Cependant, dans le cas d’une vente avec de nombreux biens mitoyens de moins de 8 m2, ceux-ci seront tout de même pris en compte.
Les surfaces que la loi Carrez considère comme inhabitables comprennent également les greniers non aménageables, les garages, les places de parking, les extensions et les box, les caves et enfin les jardins. En outre, on peut dire que la loi Carrez ne prend pas en compte les locaux qui ne sont pas fermés de façon permanente. Pour cette raison, les terrasses et les balcons ne sont pas pris en compte.
Si l’on se réfère à ces critères, le calcul de la surface en Loi Carrez est beaucoup plus proche de la surface habitable en Loi Boutin. Les deux peuvent parfois être confondus. Cependant, par rapport à la loi Carrez, la loi Boutin est beaucoup plus stricte, rejetant tous les hangars, les porches, sans parler de tout ce qui peut constituer un volume vitré.
Que dit la loi Carrez sur la personne qui peut effectuer le mesurage de la surface ?
La loi Carrez n’impose pas que le diagnostic de surface soit réalisé par un professionnel. Cependant, nous vous conseillons vivement de le faire.
Mais il est tout à fait possible pour un propriétaire de réaliser lui-même le mesurage et de le consigner sur tous les documents officiels de la vente. Il lui suffit d’être rigoureux et méthodique et de lire attentivement les documents officiels. La mesure dans les pièces mansardées est encore plus compliquée.
Pour ces nombreuses raisons, beaucoup de propriétaires préfèrent recourir aux services d’un professionnel pour réaliser un diagnostic de surface en copropriété. Pour obtenir un mesurage précis, rien ne peut remplacer l’expertise d’un géomètre-diagnostiqueur.
De plus, la responsabilité civile du professionnel est incluse. Vous êtes donc couvert en cas de litige. La marge d’erreur tolérée par la loi est de 5 %. Si elle est dépassée, l’acheteur a la possibilité de se retourner contre la personne qui lui a vendu le bien et de demander des dommages et intérêts, à condition que l’erreur commise soit à son détriment.
En faisant appel à un expert diagnostiqueur, vous pouvez garantir un certain niveau de précision dans le mesurage. Ce professionnel, en plus des mesures à effectuer, réalisera l’étude de tous les titres de propriété, ainsi que du règlement de copropriété. Après son intervention, vous disposerez d’un « certificat de superficie privée Loi Carrez », dont la validité est illimitée.
Que prévoir en cas de litige ?
En principe, si un vendeur ne mentionne pas le domaine de la loi Carrez dans le contrat de vente, l’acheteur peut demander l’annulation du contrat de vente. Il peut introduire une action en annulation du contrat de vente dans son intégralité. Il dispose pour cela d’un délai d’un mois à compter de la signature du contrat officiel.
Dans ce cas, un notaire accepte très rarement un avant-contrat ou un acte de vente sans préciser le domaine de la loi Carrez. Cela permet de réduire l’occurrence de ce type de litige de manière très claire.
Plus fréquents, en revanche, sont les litiges dus à un écart de quelques mètres entre la superficie réelle et la superficie indiquée. La marge d’erreur minimale tolérée par la loi n’est pas négligeable, au grand dam de l’acheteur.
Toutefois, si l’erreur est supérieure ou égale à 5%, l’acheteur est en droit de demander une rectification du prix de vente. Celui-ci peut alors être réduit pour tenir compte des mètres carrés facturés à tort. Cette fois, l’acheteur dispose d’un an pour faire valoir ses droits, à compter de l’acte d’achat.
Quant à la révision du prix de vente, elle varie souvent de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Pour avoir plus de précision, il est toujours préférable de consulter un professionnel du diagnostic juridique Carrez.
Sinon, si l’erreur de mesurage Loi Carrez a été un plus pour l’acheteur, le vendeur ne pourra pas demander la révision du prix.
Quand dois-je faire un diagnostic Loi Carrez ?
En raison de la validité illimitée du certificat de surface, il n’y a pas de bon moment pour faire réaliser un diagnostic Loi Carrez par un professionnel. Cependant, il est important que vous sachiez qu’il s’agit d’un certificat nominatif.
Cela signifie que le contrat juridique qui rend le diagnostiqueur responsable en cas de problème n’est pas transférable au nouveau propriétaire. Si vous disposez d’un diagnostic Loi Carrez qui appartenait aux anciens propriétaires des lieux, vous pouvez utiliser le mesurage de surface que vous avez reçu. En revanche, en cas de litige, vous ne pourrez pas invoquer la responsabilité civile du géomètre.
Si des travaux ont été réalisés et qu’ils modifient les résultats du diagnostic, il est également conseillé de procéder à un nouveau mesurage de la surface loi Carrez. Dans ce cas, il ne s’agit pas seulement de travaux d’extension, mais aussi de modifications de la structure du bâtiment, qui peuvent modifier la surface de plusieurs mètres.
Quelle est la responsabilité de l’agent immobilier en cas d’erreur ?
Si une erreur est constatée dans le calcul de la surface d’un bien immobilier, sachez que la responsabilité incombe au professionnel qui a effectué la mesure. En aucun cas, vous ne pouvez-vous retourner contre l’agent immobilier.
Et même si le vendeur a la capacité de calculer la superficie du bien à vendre, rien ne vaut l’expertise d’un professionnel. Si une erreur est constatée, l’acheteur dispose d’un an pour engager une action en justice. Ce délai court à partir de la date de signature de l’acte notarié.
Quels risques encourt le vendeur s’il ne respecte pas les dispositions de la loi Carrez ?
Si l’acheteur ne précise pas la surface habitable du domaine, il demandera la nullité de la vente. Le vendeur oublie rarement de mentionner ce détail important, surtout si un spécialiste supervise le contrat.
Toutefois, si le vendeur a surestimé le prix, l’acheteur peut toujours demander une révision du prix après la transaction. Il y a alors un remboursement, qui peut également être appliqué aux frais de notaire.
Le vendeur a tout intérêt à respecter la loi Carrez, compte tenu de la diligence croissante des acheteurs. C’est aussi pour cela que nous vous recommandons de toujours vous rendre chez un spécialiste pour plus de sécurité lors de ce diagnostic.
