Est-il intéressant de choisir un investissement locatif dans de l’ancien ?

Tout le monde doit opter pour l’investissement locatif qui est le must  de nos jours. Il s’agit d’une démarche rentable, mais permettant de dégager des profits de son bien très rapidement. En effet , il est conseillé de recourir à ce genre d’investissement pour régler un crédit immobilier. Les premiers loyers peuvent aider à régler votre dette minimisant les risques de surendettement.

Aujourd’hui, ce type de placement peut se faire dans le neuf ainsi que dans l’ancien. Néanmoins, la majorité des particuliers tendent à se tourner vers les nouvelles constructions. Selon les sondages, cela revient moins chers sur le long terme.Cependant , un investissement locatif dans l’ancien pourrait présenter quelques avantages incontestables. Zoom.

Investissement locatif dans l’ancien : profiter  de la défiscalisation

 

Les investissements locatifs dans l’ancien est une bonne idée pour profiter des dispositifs de défiscalisation. Leur prolongement a été voté dans la loi des finances. Vous avez encore jusqu’à la fin de cette année 2019 pour en profiter.

  • La loi Pinel

Il s’agit de la loi la plus connue qui s’applique aussi bien pour les investissements dans le neuf que dans l’ancien,sur le plan national ainsi qu’à l’étranger.C’est l’achat d’un bien dans le but de le relouer, sans conditions de revenus et pour 9 ans minimum. Ce qui peut vous offrir un abattement de 30 000 euros pour un investissement initial de 300 000 euros environ. Sur Internet, il y a des sites dédiés aux calculs des bénéfices que vous pouvez en tirer d’un placement à un autre.

Toutefois l’investissement dans le Pinel n’est pas absolu.  Les plafonds de loyers imposés par la loi doivent être vérifiés. En outre, vous devez choisir l’emplacement de votre bien à acquérir car la loi s’applique uniquement dans les grandes agglomérations : zone A, B, etc.

  • La Loi Marlaux

La majorité des investissements sont régis par  la loi Marlaux. C’est un dispositif de défiscalisation conçernant les biens historiques et anciens qui nécessitent des rénovations. Encore une fois, le but de votre placement doit être de relouer le dit patrimoine pour un bail s’étalant sur 9 à 12 ans. Ce qui vous permettera de profiter d’un abattement fiscal intéressant. 

Pour ce faire ,des conditions de location et un plafond de loyer ont été imposés  Le bien acheté doit nécessiter des travaux de remises aux normes, protégés dans le patrimoine national. 

  • Les avantages de ces dispositifs de défiscalisation 

Les dispositifs de défiscalisation sont une solution pour optimiser les rendements de votre immeuble. Les taxes sur les revenus de votre bien sont alors minimisées.

Les conditions pour en profiter sont faciles, pour vous aider à choisir le meilleur fréquentez des courtiers immobiliers. Ces derniers connaissent très bien les conditions imposées par ces lois.

Comment bien choisir un investissement locatif ?

Il s’agit tout simplement de trouver le meilleur patrimoine. Devant toutes les bonnes affaires proposées sur le marché actuellement, faire le bon choix n’est pas une chose facile. Il y a quelques détails auxquels vous devez porter attention.

  • Emplacement

L’environnement du bien est primordial et  essentiel pour une facilité de location de l’ancien bien. Outre la proximité de certaines infrastructures, la qualité du voisinage est importante ainsi que le calme et la sécurité dans le quartier.

La « proximité des infrastructures » concerne la présence de transports en commun, services d’urgences, écoles, des aires de jeux et même des épiceries, magasins ect… Cela augmente la valeur de votre bien.

  • Caractéristiques

Devant la diversité des biens sur le marché , avoir des critères de sélections précises aide à accélérer les recherches : taille, nombre de pièces, exposition, vis-à-vis, etc. Le prix du m2, et le coût total de votre investissement dépendent des caractéristiques que vous émettez. 

Les critères de sélection dépendent certes de votre goût, mais varient aussi en fonction d’autres facteurs tel que  le style de locataires que vous souhaitez cibler. Les besoins diffèrent aussi en fonction du statut : célibataire, famille, couple, colocataire, jeune, trentenaire, etc…

  • Type de bien

Les types de l’ancien sont divers :  Vous avez notamment les maisons et les appartements, mais aussi les biens en copropriété et les résidences uniques. Dans la majorité des cas, les biens en centre-ville sont beaucoup plus attirant que les biens en périphéries. Le choix de votre investissement affecte  la rapidité de rentabilisation de votre bien, mais aussi  le prix au m2 à la location ou à l’achat. 

  • Budget

Fixer son budget à ne pas dépasser dès le début du projet est la meilleure solution. Cela permet de faire le tri avant toute opération. Votre budget doit prendre en compte les frais de notaires qui s’appliquent aussi bien pour l’enregistrement de l’acte de vente, mais aussi des compromis et des promesses de vente. Dans le dit patrimoine, les notaires tirent 8 % en moyenne pour leur émolument et les frais d’enregistrement.

  • Faire appel à un courtier professionnel pour vous aider

Un courtier professionnel peut vous aider à trouver le meilleur investissement dans l’ancien. Ce dernier sera plus au courant du marché et de ses nouveautés. En outre, il vous orienter dans les zones de recherches ainsi qu’au niveau des caractéristiques de bien. Dit simplement, les courtiers accélèrent les recherches et les facilitent aussi. 

Les commissions des courtiers peuvent varier et peuvent être à votre charge ou à celle du propriétaire. Il vaut mieux s’informer sur les conditions d’exercice pour s’attendre à tout.

Les inconvénients d’un investissement locatif dans l’ancien

 

Quelques petits inconvénients se présentent quant à l’investissement locatif dans l’ancien.

 

  • Des frais de notaires chers et non déductibles

Les frais de notaires pour un investissement dans l’ancien sont plus élevés. Si dans le neuf vous payez que 6 à 7 % en moyenne, dans l’ancien, c’est de l’ordre 8 % du prix total du bien. Cela s’explique notamment par le changement du nom du propriétaire des lieux dans l’acte de vente.

Les frais de notaire ne sont pas déductibles des avantages fiscaux auxquels vous êtes exposés. Ces frais sont payés par l’acheteur. Et en fonction des différentes démarches à entamer, vous devez les régler plusieurs fois : lors de l’enregistrement de la promesse de vente ou lors du compromis de vente et au moment de la signature de l’acte de vente.

La hausse des frais de notaires est due à une augmentation des droits d’enregistrement foncier. Sur les 8 % les notaires prennent que 5 % environ d’émoluments.

  • Des travaux de rénovation et de remise aux normes à envisager

Un investissement locatif dans l’ancien demande des travaux de rénovation et de remise aux normes. Il faut en effet rénover le dit patrimoine pour en faire un logement confortable avant de le louer. Un diagnostic des lieux pour identifier les principaux problèmes et se lancer dans les travaux est aussi conseillé.

Les travaux peuvent s’avérer chers en fonction de l’ancienneté du bien et de son entretien au fil des années. Leur durée peut varier de quelques semaines à plusieurs mois. Plusieurs zones de l’immeuble peuvent être touchées : isolation, chauffage, électricité, revêtement intérieur et extérieur, et tout ce qui concerne le confort des lieux.

  • Les inconvénients de la copropriété

Notre conseil pour vous est  d’éviter les investissements locatifs dans l’ancien dans une copropriété. Cela peut entraîner des inconvénients : le manque de familiarisation avec les règles des syndicats. Le voisinage direct du bien peut compliquer la mise en location du bien. Selon le type d’immeuble, les animaux de compagnies, certaines professions et les familles nombreuses peuvent être exclus de la location. Des heures de travaux doivent être respectées pour éviter les plaintes des voisins. Dans une copropriété , vous devez verser des cotisations annuelles pour l’entretien et la gestion des parties communes de l’immeuble.

  • Chercher des informations auprès des services de l’urbanisme de la région

Il est indispensable de vous renseigner auprès des services de l’urbanisme de la région car votre investissement nécessit des travaux de rénovation. Il faut  s’assurer que les travaux envisagés respectent les normes en vigueur pour vous permettre de savoir les futurs projets en cours dans la région : parc, aires de jeux, etc… Ils peuvent valoriser votre bien.

  • La lenteur des démarches administratives et légales pour l’enregistrement de la vente immobilière

Enfin, un investissement locatif dans l’ancien peut être long. Les enregistrements des documents prennent relativement beaucoup de temps. Cela est du à la vérification en amont des informations sur les anciens propriétaires par les autorités avant de procéder au changement dans les registres officiels. 

En moyenne, la transaction prend 6 mois pour être entérinée pour obtenir les clefs de votre acquisition. A coté , il y a quelques mois de travaux . En somme, vous profiterez de votre placement après un an environ,c’est la moyenne des délais. La rapidité avec laquelle vous trouvez votre futur investissement entre aussi en jeu. Une fois le crédit obtenu, la vitesse de travail de la mairie s’en ressentira.

Tout savoir sur le rendement réel de votre investissement locatif dans l’ancien

 

Les rendements réels de votre investissement locatif dans l’ancien varient selon la situation. Voici quelques informations à savoir sur le sujet.

  • Le loyer : le revenu du bien

Le loyer représente le revenu réel du bien. Il dépend du résultat du calcul de la loi Carrez. Une évaluation objective du bien par des professionnels doit être réalisée pour fixer le loyer qui se détermine au m2. Autrement dit, les revenus fluctuent en fonction de la taille de l’immeuble.

Plusieurs détails peuvent influencer  le loyer de votre résidence ancienne. Selon l’emplacement, la qualité, le DPE, et la valeur du marché.

  • Une part pour l’entretien et la remise aux normes de votre patrimoine 

Attention aux dépenses de tout le loyer que vous générez de votre ancien immeuble.

 Pour réussir un investissement locatif dans l’ancien, une partie de ces revenus doivent être réservées pour l’entretien et la remise aux normes du patrimoine.

 Selon les sondages , chaque année il y a des travaux à entreprendre dans un immeuble. Ces travaux valorisent encore plus votre immeuble en cas de revente, et augmentent l’attractivité de votre bien d’années en années.

  • Comment calculer les rendements réels de votre investissement ? 

Un système de calcul simple est présenté par des experts pour appréhender les rendements réels de votre investissement locatif dans l’ancien. En moyenne, il faut laisser 10 % de ses revenus mensuels à la réhabilitation du bien et à la réalisation des travaux. Cependant , ce n’est pas une obligation.

  • Différents moyens pour utiliser les loyers

 Le reste du loyer pourra être utilisé selon vos besoins personnels .Il peut  servir pour le règlement de vos dettes, pour financer un projet en particulier, pour optimiser votre pouvoir d’achat, etc….

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Auteur ImmoVilaur

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