L’immobilier commercial est un marché professionnel qui offre de nombreux avantages. En plus de la rentabilité, il apporte un réel soutien aux propriétaires sous forme de revenus passifs, car les baux commerciaux et professionnels sont des contrats à long terme. Mais comment exploiter ce marché ? Quels types de locaux existe-t-il ? Quelles sont les contraintes et les avantages ?

Que faire sur le marché de l’immobilier ?

Les bailleurs privés et professionnels sont les représentants du marché de l’immobilier commercial. Il existe plusieurs méthodes pour accéder au marché privé : les sociétés d’immobilier commercial, les gestionnaires de centres-villes, les propriétaires directs. Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est primordial, et il n’existe pas de panneaux « à vendre » ou « à louer » pour trouver un acheteur. Ainsi, la qualité d’une adresse permettra une commercialisation facile sur une longue période de temps tout en assurant une rentabilité constante pour le propriétaire. Pour accéder à ces opportunités, il est conseillé de consulter des sites internet spécialisés dans l’immobilier commercial, qui permettent d’envoyer votre recherche de locaux ou de terrains commerciaux à tous les professionnels de l’immobilier commercial opérant dans les villes que vous ciblez. Du côté de la mairie, le city manager ou le chargé de développement économique est un interlocuteur chargé de dynamiser les pôles économiques d’une ville. Son travail consiste à veiller à ce qu’il n’y ait pas de locaux commerciaux vacants, mais surtout à garantir la diversité des activités commerciales sur son territoire. Pour cette raison, il est en contact régulier avec les propriétaires existants afin de leur proposer en permanence des candidatures de locataires de bonne réputation. Par ailleurs, en concertation avec le Maire, il peut refuser toute nouvelle implantation commerciale qui lui paraîtrait bouleverser le tissu commercial de son territoire (ex : trop de restauration rapide au détriment des boutiques de prêt-à-porter). Enfin, l’avantage de ce contact à la mairie est qu’il est au courant des nouveaux projets immobiliers plusieurs années avant leur commercialisation. C’est un point de départ vraiment intriguant, car les promoteurs résidents perçoivent ce type d’atout comme une limitation en raison de sa nature technologique. L’entreprise tente d’acheter un espace commercial au pied d’un immeuble. La dernière méthode, plus accessible mais plus contraignante, consiste à prospecter directement auprès du propriétaire. Il est désormais possible de contacter les vendeurs en affichant leurs coordonnées sur des panneaux d’affichage ou des annonces sur des sites internet généralistes ou spécialisés auprès des particuliers. En revanche, cet exercice est dangereux et peu rentable. Dangereux car la crédibilité entre particuliers est faible, et ce manque d’objectivité assuré par un tiers de confiance ne vous protégera pas des vices cachés de vendeurs peu scrupuleux. Peu rentable également, car les bons emplacements sont souvent réservés à des professionnels de l’immobilier qui, grâce à leur référencement d’acheteurs et de locataires qualifiés, sont capables de vendre ou de louer des locaux hors marché en moins de 48 heures. Vous n’aurez donc jamais accès à ce type de biens et passerez votre temps à vous contenter d’emplacements de seconde main.

Que sont les types de restriction des locaux ? leurs restrictions et leurs avantages ?

Il existe plusieurs types de locaux sur le marché de l’immobilier commercial. Chacun a ses avantages et ses inconvénients :

Les entrepôts constituent un bon investissement avec des rendements compris entre 6 et 10%. Le principal intérêt de ce type de local commercial est l’investissement initial, qui est plus faible qu’un local commercial en centre-ville. En effet, les entrepôts sont généralement en tôle, sont situés dans des zones industrielles et nécessitent peu d’entretien. Ils sont généralement loués à des entreprises du secteur B to B qui ont besoin d’un grand espace de stockage et d’un parking pour elles-mêmes et leurs clients. Ils doivent donc être facilement accessibles et disposer d’un parking pour que les marchandises et les clients puissent y circuler facilement. Ces entrepôts sont souvent situés dans des zones de libre-échange, ce qui est une aubaine pour les entreprises locataires car elles peuvent éviter de nombreux prélèvements fiscaux.

Le cabinet médical en local professionnel, comme son nom l’indique, est un ensemble immobilier qui accueille des professions médicales. Il est donc obligatoire de pratiquer des baux professionnels pour accueillir ces praticiens. Généralement situés en ville, ces cabinets doivent être positionnés au cœur de zones très peuplées pour attirer une clientèle locale facile à fidéliser. Par conséquent, le prix d’achat de ce type d’acquisition est élevé et des travaux d’aménagement supplémentaires seront également nécessaires. Cet investissement de base est important, mais il en vaut la peine car ces locaux abriteront des occupations pérennes. Il est également conseillé d’installer un laboratoire d’analyses médicales et une pharmacie au premier étage de ces centres médicaux afin de créer une synergie avec les médecins. Ces avantages combinés inciteront ces derniers à ne pas déménager sous peine de perdre cette qualité de service et donc leur clientèle.

Les bureaux sont un investissement qui présente de nombreux avantages, notamment un retour sur investissement estimé à 3%, ce qui est supérieur à l’immobilier résidentiel. Comme pour le cabinet médical, il est possible de recourir à un bail professionnel et non à un bail commercial. Avec une durée minimale de 6 ans, ce type de contrat apportera une stabilité à long terme au propriétaire. De plus, l’activité des bureaux est très appréciée des copropriétaires car elle ne crée pas de nuisances. L’emplacement est également important dans ce type d’espace pour assurer une qualité de travail aux employés des entreprises locataires. Par exemple, un espace de bureau doit être facilement accessible, grâce à la proximité des routes et des transports publics, ainsi que des magasins pour le petit-déjeuner. Enfin, ce type d’espace est facile à acquérir, car les bureaux sont souvent situés au premier étage. Par conséquent, il y a plus d’opportunités sur ce marché que dans les locaux commerciaux au premier étage.

Les espaces commerciaux sont la marchandise la plus représentée dans le secteur de l’immobilier. Leur commercialisation est une aubaine pour les agences spécialisées, car en plus d’un emplacement, elles peuvent vendre un fonds de commerce qui représente des commissions plus élevées. Par conséquent, il n’est pas rare de trouver des offres de fonds de commerce à vendre avec leurs murs. A noter que l’acquisition de murs libres de tout commerce reste plus intéressante pour un investisseur car il lui sera facile d’appliquer un taux de rendement de 7%, ce qui est un standard. Bien entendu, ce taux peut être exponentiel en fonction de la qualité d’une adresse. Les avantages de ce type d’emplacement sont l’application d’un bail commercial, qui sécurise le propriétaire pour une durée de 9 ans, et l’obligation pour le locataire d’entretenir les locaux. En effet, il est fréquent que l’entretien, la gestion et les frais liés au local commercial soient répercutés sur le locataire. Ce type d’investissement nécessite également une attention particulière à l’emplacement, où la visibilité pour les clients est prépondérante. Enfin, la qualité du locataire est cruciale, car il est extrêmement difficile d’expulser un commerçant sans lui verser une indemnité d’éviction en compensation de son fonds de commerce (valeur commerciale + loyer commercial).

L’investissement dans l’immobilier commercial est-il la bonne solution pour moi ?

Si vous cherchez une alternative à l’immobilier traditionnel, l’investissement dans l’immobilier commercial est un marché qui demande un travail plus intensif en raison de la diversité des biens, du statut de niche et de la confidentialité. Néanmoins, s’il est bien exécuté, avec l’aide de professionnels spécialisés dans ce marché, votre investissement sera plus rentable à long terme. Les coûts d’investissement dans les entreprises, les boutiques, les magasins et les plateformes logistiques sont néanmoins assez élevés et l’achat de murs est généralement réservé aux investisseurs professionnels ou institutionnels, à l’exception de minuscules parcs au milieu de la ville. Par conséquent, nous vous encourageons, en tant qu’investisseur individuel, à contacter un professionnel qui vous conseillera sur l’investissement dans de petites surfaces telles que des locaux d’artisanat ou de stockages