Il s’agit d’un investissement important pour la famille d’acheter un bien immobilier. Outre le prix du bien, les autres frais tels que celui d’agence immobilière doivent être considérés dans le budget à prévoir.
Alors , pourquoi ne pas négocier les frais d’agence pour diminuer ou alléger les charges de l’acquisition d’un logement ?
Par quoi est expliquée la différence des frais d’agence ?
Il existe une énorme diversité quant aux tarifs des agences immobilières. En effet, le coût des frais d’agence peut varier du simple au triple.
Pour commencer, il faut être conscient qu’il n’existe aucune règle qui régit les marges de manœuvre lors de l’achat ou la vente d’un bien immobilier. La loi n’encadre pas ces frais. D’où, chaque agence considère les données liées au marché, à sa manière et applique un taux propre à elle.
La forte demande pour un même bien, par exemple, fait augmenter son prix ainsi que les frais d’agence qui y sont liés. De même, le contraire est vrai. La localisation du bien par rapport à l’agence immobilière peut également modifier les tarifs. En effet, plus le bien immobilier est se rapproche de l’agence et plus les taux sont susceptibles d’être bas.
Pour les biens immobiliers se situant loin de la ville, les taux qui leurs sont appliqués sont plus élevés car à coté du service, il y a aussi les frais de déplacement et le temps que cela a pris à l’agent de l’agence pour s’y rendre. C’est donc tout à fait normal de trouver un tarif de 3% pour les biens immobiliers situés en ville contre 10% pour ceux qui ne le sont pas.
Cependant, cette différence de tarif peut même se faire entre deux agences se situant dans le même arrondissement. La clé ici c’est de faire jouer la concurrence pour trouver la bonne agence.Mais il ne faut pas comparer uniquement le prix, la qualité de service que propose le prestataire est aussi très importante.
La nature même de l’agence joue son rôle dans la variation des taux prélevés par rapport à l’achat ou la vente d’un bien immobilier. En effet, les réseaux d’agences immobilières ont un taux plus élevé par rapport aux mandataires ou aux notaires qui facturent leurs honoraires à un prix moins élevé.
Cette énorme disparité est aussi expliquée par la conjoncture immobilière. En effet, quand le marché immobilier est florissant, les frais d’agence sont très élevés. Par contre, dans les périodes de crises, les commissions se font baisser.
Est-il possible alors de négocier les frais d’agence ?
A Paris, la commission moyenne pour la vente d’un logement d’une valeur de 450 000 € est d’environ 5,4%. Et d’après ce qu’on a vu au-dessus, les frais d’agence ne sont pas réglementés et donc ne peuvent pas être fixes. Ces frais varient d’une agence à une autre quel que soit la situation géographique du bien le taux oscille entre 3% à 8%, voire même jusqu’à 10% dans les cas extrêmes pour le même bien. De ce fait, on peut dire que le marché de l’immobilier est un marché ouvert à toute forme de négociation.
Certains agents essayent de faire des efforts par rapport aux commissions officielles déclarées pour pouvoir vendre un bien et donc, de le présenter au meilleur prix à l’acheteur. À savoir, afin d’être dans la transparence et la légalité, les agences sont obligées d’afficher le montant de leur commission (arrêté du 10 janvier 2017). Et ceci est dans l’intérêt des acheteurs et même des vendeurs de connaître la commission pour mieux la négocier.
A savoir aussi que plus la valeur de la maison, de l’appartement ou du logement est élevée et plus il est bien de négocier les frais d’agence. En effet,la commission moyenne demandée par l’agent est de 5% sur un logement qui vaut 600 000 €, les frais s’élèveront donc à 30 000 €, une somme très peu négligeable.
C’est pour cela que le barème des commissions immobilières est dégressif par rapport au prix.
Comment peut-on négocier les frais d’agences ?
Il existe toujours des moyens permettant de négocier les frais d’agences liés au prix d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’achat ou de vente
- Négociation en tant que vendeur
La première raison pour faire diminuer le coût des frais d’agence est la concurrence. Et ceci est d’ailleurs le cas pour tous les autres secteur. Le vendeur est généralement en position de force dans les villes où il est difficile de trouver un logement.
Il sera alors dans une position de force où il fera jouer la concurrence et négociera la commission à un taux préférentiel. Pour comparer le meilleur taux et de trouver le tarif qui arrange mieux au vendeur, on peut demander un devis auprès de différentes agences
De plus, si la demande est très élevée, l’argument de négociation sera donc la possibilité de vendre le bien sans avoir à passer par une agence immobilière.
La vente de propriétaire à propriétaire peut en effet faire baisser le taux de commission et peut être une idée pour faire baisser les honoraires.
Le type de mandat choisi pour vendre un bien est également un moyen au vendeur de négocier les prix. En effet, pour un mandat exclusif, l’agence sera alors plus souple pour faire baisser le taux à notre demande. Pour un mandat simple, la commission reçue par l’agent est inférieure à ce qu’il devra percevoir en cas de mandat exclusif.
Graçe au mandat exclusif, la possibilité de manœuvre est plus importante car il pourra diminuer une partie de sa commission afin de faire baisser le tarif. Par contre, en cas de mandat simple, cette possibilité est absente car la probabilité de toucher sa commission est limitée par la concurrence.
Mais peu importe le choix du levier de négociation, la négociation côté vendeur se déroule souvent lors des premiers contacts, avant de signer le mandat de vente (ou au renouvellement de celui-ci).
- Négociation en tant qu’acheteur
Pour l’acheteur, il faut toujours penser à faire baisser le prix : celui du bien immobilier ou le taux de commission de l’agence. En effet, une marge de rabais peut être accordée par le vendeur qui peut valoir jusqu’à 4 %, alors il ne faut pas hésiter de le demander.
Et puisque la commission de l’agence immobilière est un pourcentage du prix de vente, cela signifie que si le prix diminue, la commission va elle aussi diminuer. Si l’on recherche les prix les plus bas en matière de bien immobilier, les bonnes affaires sont les ventes après saisie judiciaire.
Et si vous désirez encore faire baisser le prix, il est préférable contacter directement avec le vendeur de la maison. Vous pourriez même dire à l’agent ou au propriétaire que vous aviez déjà visité d’autres biens et que vous aviez également proposé un prix sur l’un d’entre eux. En effet, cela pourra faire changer l’avis du professionnel de l’immobilier par rapport au taux qu’il compte accorder.
L’acheteur a aussi le droit de demander si la vente a été accordée avec un mandat simple ou un mandat exclusif. Dans le cas d’un mandat simple, l’acheteur pourra alors profiter de la concurrence et trouver l’agence prête à lui accorder le meilleur prix. Mais pour un mandat exclusif, il est difficile de négocier le prix puisque l’agence a le total monopole concernant la vente.
Même si par le biais du mandat immobilier, les frais d’agences sont fixés par le vendeur et l’agent, l’acquéreur peut toujours négocier le prix du bien proposé à la vente.
Pourquoi il y a une certaine limite lors de la négociation des frais d’agence ?
Négocier les frais d’agence représente un véritable bénéfice financier pour l’acquéreur ainsi que pour le propriétaire du bien immobilier. Mais attention, cette négociation possède des limites.
En effet, les négociations doivent respecter les règles du marché et dans le cas où les honoraires sont justifiés, une négociation à ce sujet n’est pas conseillée. Autrement dit, cela risque d’être démotivant pour l’agent immobilier.
Ainsi, pour que le bien immobilier ne soit vendu ou pour que l’acheteur puisse trouver un bien qui lui convient, cela nécessite un peu de temps.
Les commissions ne doivent pas être négligées car ce sont des sources de motivation pour l’agent immobilier, qui va prioriser son client.
De même, la relation entre vendeur et agent immobilier est assez fragile. En effet, une relation de confiance entre les deux parties doit être tissée , l’agent devra défendre les intérêts de ce dernier et ne pas être considéré comme un simple messager du vendeur.
De même pour la relation entre l’agence et l’acheteur. L’agressivité de la négociation peut miner cette relation, rendant alors les échanges et l’atmosphère assez tendue.
Du côté de l’acheteur, il vaut mieux ne pas pousser la négociation trop loin dans le cas où le bien en question se trouve dans des zones tendues . En effet, les négociations peuvent être dans ce cas une perte de temps pour l’acheteur ainsi que pour les autres parties.
Elles pourront même faire perdre le marché au profit d’un autre acheteur. Avant toute forme de négociations, il est important de se renseigner sur le marché et évaluer l’urgence qu’a l’agent à réaliser la vente.
Les alternatives à la négociation des frais d’agence
- Les agences à frais réduits
Certains vendeurs trouvent les frais de certaines agences immobilières trop élevés. Et la négociation est inutile dans ce cas vu que ce sont les tarifs normaux de l’agence et donc, ces frais sont incompressibles.
La solution ultime c’est se tourner vers des agences nouvelles générations qui proposent de nouveaux types de services avec des taux largement inférieurs (pouvant descendre jusqu’à 2% pour certains).
En effet , on peut contacter ces agences directement ou sur leur site internet. Ce sont des agences 2.0 essentiellement digital qui concurrencent les agences physiques sur le territoire. Leurs appuis sont leurs réseaux sociaux, leurs sites ainsi que des applications comme canaux de diffusion. La garantie de la vente dans un délai minimal dans ce type d’agence réside dans la rapidité de propagation des informations .
- Les études notariales
Les études notariales sont des études qui ne servent pas que pour les enregistrements seulement. En effet, certaines d’entre elles travaillent également dans d’autres domaines tels que les transactions immobilières par exemple.
Dans ce cas, les frais de négociations du notaire sont inférieures à ceux d’une agence immobilière traditionnelle. Cela est expliqué par le fait que pour une étude notariale, la transaction immobilière n’est que l’une des facettes de ses activités. Elles n’élèvent pas donc leurs honoraires.
- Faire appel à une agence à commission fixe
Un « forfait » est à la mode en ce moment dans le domaine de la vente immobilière :celui des agences immobilières de la nouvelle génération qui propose des tarifs fixes quelque soit la valeur de la transaction immobilière. Les frais sont généralement aux alentours de 2 000 €. Cela représente un réel avantage surtout dans le cas où la valeur du bien immobilier est exorbitante.
Coté acheteurs, pour éviter une négociation en matière de frais d’agence, il mieux vaut opter pour les zones non tendues (Zones hors métropoles). Les prix des biens immobiliers plus accessibles là-bas et de ce fait, les frais d’agences aussi le seront.
