Que savoir sur la TVA sur les loyers commerciaux ?

Les locaux commerciaux ou professionnels peuvent être soumis à la TVA ou Taxe de la valeur ajoutée selon qu’ils soient équipés, aménagés ou nus. En général, pour l’intérêt du propriétaire ainsi que du locataire, il est préférable de demander la soumission du loyer à cette fiscalité. Cela peut constituer un certain atout pour chaque partie.

Si votre contrat de bail évoque une location de locaux équipés en mobilier, matériel ou installations diverses, le loyer doit en principe être soumis à la Taxe de la valeur ajoutée ou TVA.

Ces types de baux à usage commercial ne sont pas imposés à la fiscalité en question , dans un seul cas , qui est celui où le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA.

Pour les locaux nus, la taxation ne touche pas le loyer qu’il s’agisse de bail commercial ou professionnel. Cependant, son imposition peut être demandée par le propriétaire. Pour ce faire, avant de prendre effet de la convention de location, ce dernier peut s’adresser aux services des impôts.C’est profitable pour le propriétaire surtout s’il a versé de la TVA lors de l’achat ou la construction du bien.

Pour le  locataire, si son local est soumis à la TVA , la situation est plus avantageuse que si son loyer  est exonéré de fiscalité pour la seule raison que le montant de la taxation peut être récupéré par l’occupant de l’espace loué après.

Toutefois, le principal bénéficiaire est le bailleur puisque le locataire est toujours dans l’incapacité de déduire cette charge de ses frais locatifs. Pour le calcul, le loyer est calculé hors taxe, puis vient s’ajouter le taux de la charge fiscale due.

Les locaux équipés sont-ils imposables ?

 

Généralement , les locaux commerciaux équipés de mobilier, de matériel ou d’autres installations servant à l’exercice de l’activité professionnelle sont imposables .

Le taux de la taxation est de l’ordre de 20% du loyer. Les cas de bénéfice du régime de la franchise en base en sont une exception . Dans d’autres circonstances, la TVA est toujours applicable tant que le local en question est dit équipé.

Quand on dit local meublé , on entend  principalement les salles de réunions ou encore les sièges professionnels munis du mobilier nécessaire à l’exercice de l’activité. De même , les salles de spectacle aménagées, les stands de foire et les vitrines d’hôtels ou de théâtres sont soumises à la TVA. Les courts de tennis, les halls d’exposition, la société civile d’un cabinet dentaire ou encore les immeubles à usage de clinique sont aussi des locaux dits équipés.

Par contre, les baux d’habitation meublée sont en principe exonérés de la TVA à l’image des contrats de location commerciale non équipés. Certaines exceptions font que  les espaces de logement meublé sont imposables à la Taxe de la valeur ajoutée. Si vous comptez investir dans une location pour un bien à loger, il est préférable de vous informer davantage sur le sujet. Les contraintes diffèrent?

Le fait de se renseigner pour les démarches administratives est toujours primordial avant de se lancer dans une quelconque convention de location car les procédures sont très sensibles.

La simple erreur peut vous mettre dans des situations plus ou moins incommodantes à l’avenir. Si certains points dans votre contrat de bail sont flous, n’hésitez pas à faire appel à un expert en la matière.

Est-ce que les terrains aménagés sont imposables ?

 

Comme tout local commercial équipé, les terrains de camping aménagés sont aussi soumis à la Taxe de la valeur ajoutée ou TVA. Ils peuvent être exonérés lorsque les services rendus par la collectivité aux usagers sont considérés comme étant de nature sociale.Toutefois , il ne faut pas varier leurs tarifs en fonction de l’évolution des revenus de la clientèle.

10% de réduction du  taux de la TVA peuvent être appliqués sous certaines conditions . La condition première est que les biens mis à disposition des utilisateurs soient aménagés pour un usage de logement. Si les espaces loués comportent des meubles, il n’y a aucune influence dans le cas où les utilisateurs en usent uniquement comme des installations fixes, ne permettant aucun déplacement. Cette réduction concerne également les terrains de camping classés.

Une note précisant les dates et le coût du séjour doit être délivrée à chacun de ces clients. Et l’accueil de la clientèle doit être assuré par l’utilisateur du bien.

Si 1,5% de son rendement est consacré à des dépenses de publicité , il peut profiter des mêmes avantages.Même les organisateurs de voyages peuvent bénéficier de cette remise s’ils remplissent certaines exigences.

Cas des locaux nus ou des terrains non aménagés 

En principe , les contrats de baux commerciaux concernant des locaux ou des terrains nus ne sont pas soumis à la Taxe de la valeur ajoutée. L’usage du bien par les locataires est libre , que ce soit à usage commercial, professionnel ou industriel, tant qu’il n’est ni équipé ni aménagé. Dans ce contexte, tous les loyers et les charges locatives concernés sont non imposables à la taxation.

Il arrive que le local soit aménagé mais que  les installations qui s’y trouvent ne s’adaptent pas à l’activité exercée par le locataire, la convention est donc considérée comme une entente pour l’usage d’un bien nu.Toutefois, le propriétaire peut faire la demande pour la taxation à la TVA,  lui permettant de récupérer la TVA qu’il a payée lors de l’acquisition du bien ou lors de la construction.

Pour bénéficier de ce droit, certaines conditions primordiales doivent être remplies par le bailleur.Il doit être propriétaire exclusif, soit à titre personnel, du bien immobilier mis en location. Il s’agit d’un détail qui doit être vérifié avant de faire la demande d’une taxation à la Taxe de la valeur ajoutée. Le bailleur doit aussi louer à sa propre société ou à une enseigne tierce. Une fois ces contraintes remplies, il pourra demander à être imposé à la TVA.

Les exceptions 

Les exceptions en la matière sont relatives à la location d’un bien à l’exploitation duquel le bailleur continue de prendre part. De même, les locaux utilisés par le propriétaire pour poursuivre une quelconque forme d’exploitation d’actif commercial sont exclus de l’exonération. Si  le bailleur se sert de la convention de location pour accroître ses débouchés, le cas est le même.

En effet,on impose les charges locatives que si le bailleur intervient, de n’importe quelle façon, dans l’exploitation du bien, malgré qu’il ne soit pas propriétaire du fonds.

Certaines clauses du bail peuvent entraîner ce genre de situations comme le versement d’un loyer proportionnel aux résultats du locataire ou encore la construction de nouvelle structure devenant la propriété du bailleur.

Le second cas concerne le bailleur qui met à disposition de leur entreprise employeur son bien personnel pour poursuivre une activité du fond de commerce dont il est le gérant.

Dans ce cas , il est considéré que le propriétaire poursuit l’exploitation de la gestion d’actifs commerciaux. Les charges locatives deviennent de ce fait imposables à la TVA.

Les avantages de l’application de la TVA au bail commercial ?

Le taux de la TVA dans une location immobilière est de l’ordre de 20%. Pour faire le calcul, le loyer est comptabilisé hors charge fiscale, puis  on ajoute 20% de TVA au montant de la dépense.

Par exemple, un loyer de 1 000 euros donnera 200 euros de taxation. La charge locative s’élève ainsi à 1 200 euros au total.

Du côté du locataire , le respect de ses engagements dans le cadre de la convention de location est primordial. Autrement dit, il se trouve dans l’obligation de respecter toutes les responsabilités qui lui reviennent selon les termes du contrat de bail.

Ainsi, il doit payer la TVA lors du versement du loyer. Il doit aussi respecter  l’ensemble des obligations de déclaration et de comptabilité liées à l’accord de location.

Du côté du bailleur, l’imposition à la TVA lui permet de déduire de la taxe qu’il a payée au moment de l’acquisition du bien ou lors des travaux de construction dans le cas d’un nouvel édifice.

Le locataire aura toujours la possibilité de les récupérer s’il est lui-même redevable de la Taxe de la valeur ajoutée  et même s’il est facturé régulièrement de la TVA

Est-ce que la réforme de la TVA immobilière s’applique au bail professionnel ?

Les réglementations propres aux contrats de location d’un local professionnel sont plus flexibles que celles des baux commerciaux. Les dits baux professionnels , d’ailleurs , concernent précisément les utilisateurs souhaitant louer le local à usage professionnel. Ce sont généralement des personnes en profession libérale réglementée ou non réglementée tels que les avocats ou les médecins.

En principe , les conventions de location professionnelle sont exonérées de la Taxe de la valeur ajoutée. Mais quelques exceptions interviennent dans cette réglementation. En effet, certaines distinctions existent selon que les biens loués soient équipés, aménagés ou nus, soient mis en location sans mobilier ni équipement de tout genre.

Les baux professionnels fonctionnent quasiment comme les baux commerciaux. Les locaux équipés sont soumis à la TVA alors que ceux les locaux nus ne prennent aucune TVA en compte.

Cependant, le bailleur ne doit pas prendre part dans l’exploitation du bien en location. S’il prend part, le local peut très rapidement devenir imposable à la TVA en compte.

Mais , le fait de demander l’imposition à la Taxe de la valeur ajoutée présente toujours une réelle opportunité. Locataire ou propriétaire, vous pouvez en tirer profit.

Comme vu précédemment, la TVA permet au bailleur de recouvrer les anciennes dépenses liées à l’achat du bien ou à sa construction et permet au locataire de récupérer la somme après.

Les précautions à prendre quant à cette fiscalisation ?

Il est toujours très intéressant de demander à être soumis à la Taxe de la valeur ajoutée pour toutes les parties prenantes dans le cadre d’un contrat de bail commercial ou professionnel.

Mais , la vigilance est nécessaire surtout sur quelques points cruciaux. En effet, imposer son loyer de bail commercial à la TVA exige une comptabilité tenue fermement. La rigueur est la clé.

Le bailleur ne doit pas oublier de faire une déclaration fiscale ou déclaration de TVA mensuellement. L’accomplissement de cette tâche doit être vraiment régulier.

Les dépenses supplémentaires s’ajoutant parfois aux charges locatives de base, seront également soumises à la TVA comme par exemple la taxe foncière qui est considérée comme étant un supplément de loyer.

Le locataire a certes aussi des profits à la clé dans le cadre de l’imposition à la Taxe de la valeur ajoutée mais le bailleur en profite réellement et beaucoup mieux que son locataire.Les  bénéfices récoltés par le bailleur sont très importants comparé au locataire.

Évidemment , l’expertise d’un professionnel est toujours requise pour que vous puissiez bénéficier d’un accompagnement adapté lorsque vous contractez un contrat de bail pour votre commerce. Il saura vous expliquer dans les détails les conditions les plus avantageuses pour vous sauf si vous êtes vous-même un spécialiste en la matière.

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