Qu’est ce que la servitude de passage et que dit la loi ?

Dans la vie quotidienne, notamment en ce qui concerne le voisinage, un propriétaire, pour accéder à son terrain, demande souvent un droit de passage à son voisin. Dans certains cas, c’est un sujet de controverse.

S’agissant d’une servitude légale, il n’est théoriquement pas nécessaire d’obtenir l’accord du voisin. Il est cependant plus sage de se mettre d’accord sur ce sujet.

Une propriété est dite fondée si aucun accès n’existe ou que ce dernier existe mais qu’il est insuffisant pour atteindre la voie publique. Il en va de même si la route qui y mène est impraticable, trop pentue ou trop étroite.

Dans ce cas, le propriétaire est tenu de demander à son voisin un droit de passage pour utiliser la voie publique. Selon l’article 682 du code civil, cette demande est soumise à une indemnisation. Le 30 mai 1996, la Cour de cassation a jugé que même si le terrain est inconstructible, elle s’applique quand même.

Si, en revanche, la voie de desserte présente des inconvénients mineurs qu’il est facile ou simplement inopportun de corriger, le terrain sera déclaré non enclavé. Dans le cas où c’est le propriétaire, par le recours à des travaux d’aménagement, qui est à l’origine de l’enclavement du terrain, il ne peut exiger un droit de passage.

Selon l’article 701 du Code civil, le propriétaire du fonds servant doit permettre le cautionnement sans l’entraver. Son comportement doit être strictement passif. L’article 702 de la loi précise que rien de la part du propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude ne doit aggraver l’état du bénéficiaire de ce fonds.

En fonction du statut des sites, seuls les juges ont le pouvoir absolu d’apprécier si un site est interconnecté ou non.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

La servitude peut être définie comme une imposition au propriétaire d’un bien par un autre propriétaire. La servitude est dite active pour le propriétaire du fonds bénéficiaire. Elle est passive pour le propriétaire du fonds qui la supporte. Les sources majeures des servitudes se trouvent dans le code civil, notamment les articles 637 à 710, ainsi que des textes spéciaux comme le code de l’urbanisme, le code rural, le code forestier, etc.

Les différentes classes de servitude. 

Trois grandes classes de servitude sont définies par le code civil. Ce sont les suivantes :

Les servitudes qui proviennent de la situation naturelle des lieux. Elles sont visées par les articles 640 à 648 du Code civil. C’est le cas pour l’écoulement des eaux ou du jalonnement.

Les servitudes d’urbanisme et d’utilité publique. Les articles 649 à 685-1 du Code civil y font référence.

Les servitudes d’urbanisme trouvent leur fondement et leur volet réglementaire dans le code de l’urbanisme des articles L 112-1 à 17. Elles incluent les restrictions administratives au droit de propriété, qui peuvent être instituées dans le cadre de la protection des biens et des personnes.

Les servitudes d’utilité publique ou PUS sont instituées par des lois et règlements spécifiques d’intérêt général. Pour préciser leur présence, car elles sont susceptibles d’influencer l’occupation des sols, les servitudes sont mentionnées dans les plans locaux d’urbanisme (article 1151-43 du code de l’urbanisme) et dans la carte communale (article L161-1 du même code). Elles sont inscrites sur une liste établie par décret en Conseil d’État.

La notion de fond dominant et de fond servant ne s’applique pas en matière de servitude publique. Dans l’intérêt public et selon une loi réglementaire, c’est le cas d’un bâtiment seul, sans se soucier du bénéfice ou de l’utilité d’un fonds quelconque.

Il existe de telles servitudes pour les services publics de distribution, tels que l’eau, le gaz, l’électricité et les télécommunications, ainsi que des servitudes de passage dans les cours d’eau publics.

La charge sur un héritage constitue une servitude. Elle est visée par l’article 637 du Code civil. Tout bien immobilier privé est désigné en ancienne législation par le terme héritage.

Ainsi, au sens de cet article, une servitude peut être établie sur un immeuble bâti ou non bâti mais qui fait l’objet d’une propriété privée. Il en est de même sur les immeubles qui reposent sur le domaine privé de l’État ou des communes.

Les servitudes conventionnelles visées aux articles 686 à 689 du code civil ; La seule condition est qu’elles ne doivent pas être contraires à l’ordre public. Selon l’article 686 du Code civil, il est possible aux propriétaires de fixer sur leurs propriétés ou en leur faveur, les servitudes qu’ils choisissent. Cependant, elles doivent souvent inclure une dépense imputée à un fonds, et qui est utile pour un autre fonds. Elles sont généralement formées en dehors des terrains enclavés, et donc non contrôlées par la loi.

Lorsque la servitude est attachée au bien dont elle est l’accessoire, on dit qu’elle a un caractère réel.  En conséquence, tous les propriétaires successifs en jouiront ou la subiront, vu qu’elle suit le fonds. En théorie, une servitude est perpétuelle. Cependant, la jurisprudence permet d’établir des servitudes temporaires. Ainsi, en cas de vente, la servitude peut être vendue avec le bien.

L’acte de vente doit inclure toutes les servitudes connues du propriétaire. L’article 1638 du Code civil impose au vendeur de signaler les servitudes inexistantes ou cachées dans le contrat de vente. L’acquéreur a le droit de demander soit la résiliation du contrat, soit des dommages et intérêts en cas de manquement à cette obligation.

Dans le cadre de son droit de signalement, la responsabilité du vendeur est légalement étendue aux servitudes non révélatrices de nature juridique ou administrative, telles que les servitudes d’urbanisme à péage, ainsi qu’aux servitudes conventionnelles et évidentes.

Comment créer une servitude ?

La servitude est liée à la propriété et non à la personne du propriétaire. Par conséquent, elle représente un droit immobilier accessoire au droit de propriété.

Dans un acte authentique, un contrat établi par le notaire et sa mention au Service de la publicité foncière garantissent sa transmission et sa connaissance lors d’une mutation immobilière. Ainsi, les servitudes conventionnelles inscrites dans les précédents titres peuvent être vérifiées facilement par le notaire chargé de la vente.

Il existe trois façons de créer une servitude.

  • L’accord amiable entre voisins ou par titre. C’est le titre qui fixe l’étendue et les modalités d’exercice des servitudes conventionnelles de façon permanente. Aucune modification ne peut être apportée sans le consentement de toutes les parties, propriétaires du fonds dominant et du fonds servant.
  • Les statuts trentenaires : ce sont les servitudes continues et apparentes, qui ont été fixées à l’article 690 du code civil.
  • La destination du père de famille si, à la date du partage d’un bien, il existe déjà une indication de servitude telle qu’un chemin têtu ou quelque autre ouvrage permanent et apparent, et qu’aucune disposition contraire à son maintien n’est incluse dans l’acte de partage.

Comment faire disparaître une servitude ?

Il existe quatre façons de faire cesser une servitude en vertu des articles 703 à 710 du Code civil.

  • L’impossibilité de les obtenir ;
  • La confusion des fonds ;
  • Le défaut d’utilisation pendant 30 ans ;
  • La résiliation et la modification de la convention par le propriétaire du fonds dominant.

Qu’est-ce que la servitude de passage ?

Pour accéder à la voie publique, le propriétaire d’un terrain enclavé est autorisé à demander un droit de passage pour son voisin (article 682 du Code civil). Dans ce cas, il s’agit alors d’une servitude de passage.

Ainsi, le droit de passage est constitué par la servitude légale du bien (le fonds servant) en faveur d’un autre bien (le fonds dominant). Si la loi ne reconnaît pas de droit de passage, mais que les propriétaires, tant du fonds servant que du fonds dominant, ont accepté le droit de passage, alors ce droit est appelé servitude conventionnelle.

Il doit être établi et signé par les deux parties avant d’être enregistré chez un notaire. En effet, en conservant les hypothèques, ce ne sont que les actes authentiques qui peuvent faire l’objet d’une publicité foncière.

Ainsi, l’acte ne doit pas faire l’objet de publicité foncière, et donc être opposé aux tiers. Cela revient à dire que seuls ceux qui ont signé la convention bénéficieront de ce droit.

En ce qui concerne l’entretien, c’est le propriétaire de l’endroit inaccessible qui se charge de cette tâche. Le droit de passage doit être le plus court possible. Et en aucun cas, il ne doit causer de dégâts sur le chemin pour rejoindre la propriété

Le délai d’attente pour le droit de passage est de trente ans. Après ce délai, si le passage n’est plus utilisé par le propriétaire du fonds dominant, le propriétaire des fonds utilisés le remettra en cause. L’emprise doit être démontrée à cette fin.

La portée minimale du droit de passage.

C’est en fonction de la demande du requérant, qui peut être un simple passage ou un besoin de circulation de gros engins industriels ou agricoles, que la largeur du passage est fixée. Afin de respecter la portée réglementaire de l’accès, il est fortement conseillé de consulter le plan local d’urbanisme de la commune.

Le chemin doit permettre à tous les véhicules d’accéder au fond dominant, y compris ceux des services d’urgence. Si la maison doit être ouverte, une largeur minimale de 4 mètres est nécessaire. S’il y a plus d’habitations dans le fond dominant, alors la largeur minimale sera de 6 m ; il faudra donc prévoir un croisement de voitures dans chaque sens.

Coûts d’entretien et de compensation.

Le préjudice causé par ce passage implique clairement que l’ayant droit doit verser une indemnité au propriétaire du terrain traversé. L’article 682 du code civil précise que la somme doit être proportionnée au préjudice que le droit de passage peut causer. Le préjudice est généralement dû à la conception du passage, à son utilisation, à la diminution de la valeur de la parcelle, etc.

Le mode de calcul de l’indemnité ne fait l’objet d’aucune disposition légale. Pour la définir, il est plus sage de demander l’avis d’un notaire. Si les deux parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le montant, la décision finale incombe au tribunal de grande instance.

La Cour de cassation du 22 mars 1989 admet les frais de partage de réparation et de remise en état en cas d’usage partagé du fonds servant et dominant

Quelles sont les règles du droit de passage ?

Selon la jurisprudence, le propriétaire de toute forme d’immeuble et tout acquéreur d’un bien mal desservi peut demander le droit de passage. Le propriétaire a également le droit de demander l’accès à une voie publique dans le but d’éviter l’enclavement d’une maison, d’un bâtiment ou d’un bien.

Les conditions du passage peuvent-elles être modifiées ?

Les conditions de passage peuvent être modifiées ultérieurement. Cela peut se faire en cas de changement d’usage sur le terrain. C’est le cas d’une parcelle qui a toujours servi de jardin d’agrément et dont le propriétaire a choisi d’y construire une maison. Au lieu d’une voie piétonne, le bénéficiaire demande alors un passage pour voitures. Seul le tribunal de grande instance est habilité à décider si cela entraîne un litige.

Le bénéficiaire de la servitude peut obtenir la prolongation de ce transit s’il apparaît insuffisant au regard du progrès technique des modes de transport. Un besoin réel du bénéficiaire doit justifier l’extension si la servitude est aggravée par la modification.

Dans ce cas, il appartient au tribunal d’arbitrer sur les intérêts de la partie et de vérifier que l’effet de la modification n’entrave pas ou ne rend pas improbable le passage.

Quand le droit de passage est-il arrêté ?

Selon l’art. 685-1 du Code civil, le droit de passage peut être supprimé si le sol a été débloqué par suite de la création d’une route ou d’un chemin.

Toutefois, cela ne se fait pas automatiquement. Le propriétaire de la parcelle qui supporte le droit de passage doit en faire la demande à la personne qui en bénéficie. Si le propriétaire n’autorise pas le passage, le propriétaire foncier peut faire appel au tribunal de grande instance.

Lorsque la servitude légale disparaît, le propriétaire du terrain est autorisé à demander l’enlèvement des tuyaux et des câbles enterrés sous sa plaque. Toutefois, il faut noter que si le passage n’est pas utilisé pendant plus de 30 ans, le droit de l’utiliser pour l’enclavement n’est pas éteint.

Le droit au passage après la séparation de propriété.

Lorsqu’une des parcelles est incrustée conformément à l’article 684 (1) du Code civil suite à la décision du propriétaire de diviser la propriété, la déconnexion ne peut être demandée que sur l’un des terrains issus de la division.

Par exemple, lors d’un partage, d’une vente, d’un échange, etc., la propriété est divisée en plusieurs terrains pour permettre le déballage des lots créés et un droit de sortie doit être aménagé sur l’un de ceux-ci.

Dans le cas où rien n’est prévu à cet effet, celui qui reçoit le débarquement revendique le droit de passage, qui doit se faire sur l’un des lots issus de l’opération de division.

Servitude légale de passage et contentieux.

La seule juridiction au niveau du territoire pour régler un litige sur l’exercice du droit de passage est le tribunal de grande instance. Le juge se prononce sur la nature et la localisation de la servitude de passage, le mode d’exercice de la servitude, ainsi que l’extinction de la dépendance. Ce dernier agira également si les deux parties ne trouvent pas d’accord sur le montant de la contrepartie financière à verser au propriétaire du fonds servant.

Il est probable que pour refuser le droit de passage, le propriétaire du terrain à traverser prétende que cela lui sera très préjudiciable et qu’il n’y a pas d’autres solutions. Encore faut-il que l’affaire soit portée devant les tribunaux. Pour cela, le demandeur du droit de passage doit nécessairement prendre un avocat.

Le tribunal se prononcera sur le statut du site, le préjudice prévisible et les contraintes urbaines ou environnementales.

En vertu de l’article 683 du code civil, le juge désignera un expert si la solution n’est pas satisfaisante. Ce dernier fournira la meilleure voie possible.

La loi prévoit une indemnisation afin de réparer artificiellement le préjudice subi par le propriétaire foncier. La servitude d’un fonds à un autre est donc un exemple de servitude pure.

La servitude est une opération qui sera ultérieurement attachée aux fonds et pour les futurs propriétaires. C’est pourquoi elle doit faire l’objet d’une publicité pour la conservation des hypothèques.

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