Afin d’évaluer la superficie d’un bien immobilier, on peut avoir recours à plusieurs notions légales et réglementaires . Parmi ces notions, on peut trouver la surface pondérée.
Mais comment définir la surface pondérée ? Quelle est son utilité et comment la déterminer ? Autant d’informations à ce sujet.
Définition de la surface pondérée
La notion de surface pondérée s’applique sur les biens en copropriété et fait office de règlement interne.A côté des mesures métriques et de la superficie,d’autres facteurs sont à tenir en compte feront alors varier la valeur qu’à un lot, faisant partie d’une copropriété.
En effet, ces facteurs incluent l’étage à laquelle le logement se trouve, la vue qu’elle offre et sa hauteur sous plafond .
Un coefficient de pondération relatif à la surface pondérée permet de préciser la valeur d’un lot à partir des critères cités plus haut. La notion de surface pondérée tient compte des pièces d’habitation et les annexes à la surface du logement afin d’apprécier la valeur d’un logement.
- Notion de surface habitable
La notion de surface habitable est un élément crucial qui permet de déterminer le prix de vente d’une maison ou d’un appartement. Même quand le bien est mis en location, le bailleur est obligé de présenter cette notion. Dans ce cas, la valeur de la surface habitable est avantageuse pour le locataire en tant que protection car il pourra demander une baisse du loyer si la surface indiquée dans le bail n’est pas la même dans la réalité.
Dans le domaine immobilier, la surface habitable regroupe les surfaces de sol de chaque pièce d’une maison ou d’un appartement mais néglige les murs, les cloisons ainsi que les embrasures des fenêtres.
Ainsi, pour savoir quelle est la surface habitable, il faut considérer la superficie de chaque pièce même la salle de bain, les débarras et pièces de rangement. La seule condition à remplir est que la hauteur de la pièce doit être supérieure à 1,80 mètre. Toutes les pièces non aménagées, caves, sous-sols, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas et les pièces vitrées entièrement, les dépendances sont négligées.
- La surface annexe
La surface annexe permet de déterminer en second lieu la surface pondérée. Elle fait également partie des surfaces utiles mais qui n’est pas considérée dans le calcul de la surface habitable.
La surface annexe est la surface confortable dans une maison.Elle est plutôt une occupation privative et non commune. Sa hauteur devra alors être au moins égale à 1,80 mètre pour qu’il soit considéré parmi les surfaces annexes.
La cave, les dépendances, les greniers, les combles aménageables, les vérandas, les balcons, les remises, les sous‐sols, les loggias, les séchoirs, les celliers font partie de cette catégorie.
La surface annexe ne fonctionne pas telle que la surface habitable, mais représente un luxe qui complète cette dernière.Elle ajoute une valeur supplémentaire à un logement. Mais son aménagement demande un investissement lourd surtout dans le cas où l’annexe est aménagée.
L’utilité surface pondérée ?
La surface pondérée est un moyen de répartition des charges entre propriétaires de la manière la plus juste possible, dans le cadre d’une copropriété. Ce sont des charges appliquées aux biens d’usage communs entre les copropriétaires comme l’ascenseur, les escaliers, …
C’est tout à fait normal qu’une personne habitant au premier étage ne paye pas les mêmes charges pour la réparation de l’escalier ou de l’ascenseur qu’une personne qui habite au 5ème étage par exemple.
Cette méthode est applicable pour chaque type de réparation que l’immeuble subit, quelle que soit sa grandeur. Un vrai impact est remarqué sur le coût lors des travaux importants.
Pour la détermination de la quote-part de chacun, plusieurs coefficients vont s’appliquer à une surface de référence telle que la surface habitable. A savoir, étage, orientation, position dans la résidence, type, … modifient la valeur de charge due par chaque résident.
Si la surface pondérée a été calculée , dans un logement faisant partie d’une copropriété, la valeur obtenue s’exprime au 1000ème généralement. (Aussi connu sous le nom de tantième).
Le résultat donne une idée à l’acheteur à propos de la part de son achat dans la copropriété. De même, c’est une manière de connaître les charges qui lui incombent une fois qu’il est devenu le propriétaire du bien en copropriété, desquelles il devra alors s’acquitter.
La surface pondérée joue un rôle important dans les transactions immobilières. En effet, elle fait partie des paramètres qui interviennent dans la fixation du prix d’un logement une fois qu’il est mis en vente. Il permet également aux promoteurs d’établir les ratios comparatifs entre les lots.
La notion de surface pondérée est très utilisée dans la vente de bien immobilier, devenue d’autant plus flatteuse encore que la notion de surface habitable.
Finalement, la surface pondérée a aussi un impact sur la valeur locative d’un lot. Effectivement, elle est un moyen de fixation avec précision du loyer adéquat car elle analyse la superficie du lot avec sa situation ainsi que l’ange de position dont il dispose.
La dernière utilisation appliquée se fait dans le but d’évaluer le loyer que devra avoir un élément immobilier faisant partie d’un bâtiment à usage commercial. Dans les centres commerciaux par exemple, une situation au rez-de-chaussée ou encore une position d’angle sont deux paramètres qui font grimper le loyer.
Calcul de la surface pondérée
Il est à noter que le calcul de la surface pondérée varie en fonction de l’endroit où le logement en question est situé. L’on n’applique donc pas la même méthode pour un lot se trouvant en plein centre-ville et un autre qui se trouve en périphérie.
Dans le cas général, la première chose à faire est de choisir une surface de référence. Le choix pour une telle surface est libre : elle est à convenir avec l’assemblée de la copropriété. L’on peut prendre comme référence la surface utile, la surface habitable ou encore la surface au plancher.
C’est alors à cette surface de référence-là que l’on va venir appliquer les coefficients correcteurs. Concernant ces coefficients, la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis stipule que :“Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.
Tout comme pour la surface de référence donc, il est laissé à la libre appréciation de la copropriété de choisir ceux qui sont à appliquer. L’on rencontre alors les coefficients suivants, dans le cas général : étage, vue, hauteur sous plafond, forme, facilité d’accès, proximité d’annexes et entretien.
L’on exprime chaque coefficient grâce à un pourcentage. La combinaison des coefficients choisis, et donc de ces pourcentages, donne alors le coefficient global de pondération. C’est ce dernier que l’on va alors appliquer à la surface de référence pour obtenir la surface pondérée.
Afin de pouvoir déterminer la surface pondérée d’un logement , il faudra alors se rapprocher des syndics de copropriété. En effet, les syndics peuvent déterminer les coefficients en relation avec chaque situation du lot.
Surface pondérée et loyer Pinel
Mise à part la notion de surface pondérée en copropriété, cette notion est également utilisée dans le cadre de la loi Pinel concernant la valeur locative d’un bien immobilier. Toutefois, il ne faut pas confondre les deux car elles se calculent de manières différentes.
Comme on le sait, le régime Pinel prévoit de faire bénéficier les bailleurs d’une réduction d’impôt. Cependant, cette réduction d’impôt n’est valable que sous quelques conditions et règles seulement.
Notamment, le loyer imposé par le bailleur devra être inférieur à un seuil qui est calculé à partir de la surface pondérée d’un bien immobilier ainsi que suivant sa zone géographique. Dans ce cas précis, la surface pondérée est aussi connue sous le nom de surface Pinel.
- A quoi sert la surface pondérée dans le cadre du dispositif Pinel ?
Tout d’abord, cette notion sert à faire coïncider l’offre et la demande en matière de logements locatifs, surtout dans les zones considérées comme tendues ou très prisées. De ce fait, ce dispositif permet d’imposer un seuil de loyer aux propriétaires ce qui protège les locataires d’un loyer exagérément élevé.
Il agit également en faveur des propriétaires, en accordant une réduction de l’impôt pour les logements Pinel, c’est-à-dire ceux qui respectent ce seuil imposé. Les taxes sur les loyers perçus sont alors réduites dans le cas où le propriétaire consent un loyer raisonnable, en dessous du seuil imposé. Comme précédemment, les deux surfaces (surface habitable et surface annexe) permettent d’expliquer ce qu’est la surface pondérée suivant la loi Pinel.
- Les plafonds en matière de loyer
Le loyer par m2 est plafonné par zone géographique où le logement en question se trouve. Pour un logement se situant dans la zone A bis , le loyer maximum au mètre carré est de 16,83€. Pour la zone A, le plafond est de 12,50€. Quant à la zone B1, le loyer au mètre carré ne doit pas dépasser le seuil des 10,07 et pour la zone B2 dès 8,75€.
- Calcul de la surface pondérée suivant la Loi Pinel
Il existe également une méthode très simple qui permet de déterminer la surface pondérée. Concrètement, la surface pondérée est le résultat de la somme entre la surface habitable du bien immobilier avec la moitié (50%) de la surface annexe.
Une maison à 100 m2 de surface habitable avec des annexes de 16 m2 a donc une surface pondérée de 100m2 + (16 m2 * 0,5) = 108 m2.
Il faut tenir compte de l’article 2 terdecies D du CGI qui stipule la suivante : « surface habitable […] augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes ».
Comme interprétation de cet article donc, les surfaces annexes ne sont prises en compte que dans la limite de 8m2. Autrement dit, quelle que soit la valeur de la surface annexe, une fois qu’il dépasse les 16 m2, la surface habitable sera augmentée de 8 m2 seulement.
- Le coefficient multiplicateur
Il existe un coefficient qui permet de calculer ce que devra être le loyer maximum, une fois que l’on a déterminé la zone géographique d’un logement et calculer sa surface pondérée.
Ce coefficient multiplicateur est alors obtenu grâce à la relation suivante :
0,7 + (19/surface pondérée).
Toutefois, il faudra noter que le coefficient multiplicateur ne peut pas avoir une valeur supérieure à 1,2, ce qui fait que pour toute surface pondérée inférieure à 38 m2, la valeur utilisée du coefficient est de 1,2.
- Calcul du loyer maximum
On le sait que la valeur de la surface pondérée est utilisée pour déterminer le loyer maximum qu’un propriétaire peut appliquer pour son bien immobilier pour bénéficier des avantages de la loi Pinel.
De ce fait donc, le loyer maximum se calcul par la relation suivante :
Loyer maximum = plafond du loyer (par zone géographique) X coefficient multiplicateur X surface pondérée
- Les coefficients correctifs
Il existe aussi des coefficients qui s’appliquent aux surfaces réelles des locaux pour déterminer le loyer adéquat pour un logement. Ces coefficients correctifs sont en fait les facteurs de confort d’un logement, tels que l’électricité, le chauffage, l’isolation thermique et phonétique, l’eau courante, …
En effet, si l’on suit cette logique, le loyer pour 1 m2 de cave ne sera jamais la même que celui de 1 m2 d’un appartement tout confort. Donc, ces coefficients correctifs viennent modifier la valeur de la surface pondérée, qui sera alors utilisée pour déterminer le loyer.
