Qu’est-ce qu’une SCI (société civile immobilière) ?

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique spécifiquement adaptée aux projets immobiliers. Son activité consiste obligatoirement en la gestion d’un patrimoine immobilier et non en l’achat et la revente de biens dans le but de réaliser des plus-values. En effet, une SCI est une société de droit civil et non une société commerciale. Cependant, avant de créer une telle structure, il est important de savoir répondre à la question : qu’est-ce qu’une SCI ? Voici quelques éléments concrets de réponse.

Une SCI est avant tout une société de droit civil.

Comme son nom l’indique, la SCI appartient à la grande famille des sociétés civiles (comme la SCP, la SCM, la SCCV…). Ces mots peuvent paraître anodins, mais il est important de les garder à l’esprit. En effet, une SCI est incontestablement de nature civile et donc non commerciale. Par conséquent, une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale.

De plus, c’est le Code civil qui régit son fonctionnement et ses modalités de constitution et de clôture, contrairement aux sociétés commerciales (SAS, SARL, SNC…) dont les règles sont établies par le Code de commerce. Les articles 1832 et suivants du Code civil s’appliquent ici.

L’utilisation d’une SCI présente de nombreux intérêts : protection de l’immobilier d’entreprise, préparation de la transmission d’un bien immobilier (SCI de famille), optimisation fiscale de la sortie des revenus, etc. Dans certains cas, la SCI permet d’éviter l’application des règles complexes et contraignantes d’une communauté de biens.

Une SCI exerce une fonction immobilière déterminée

Une SCI doit se rattacher à l’immobilier en tant qu’objectif professionnel. En particulier, la SCI a pour objet l’entretien et la location de biens immobiliers. Elle est un véhicule de gestion de patrimoine dans l’administration des biens immobiliers.

La SCI peut, par exemple, acquérir des biens pour les louer (maisons, villas, appartements, parkings, etc.). Elle peut également acheter un terrain, déposer un permis de construire, construire et louer le bien de façon temporaire ou annuelle.

Attention, l’activité d’achat et de vente d’immeubles ou de parts de sociétés immobilières dans le but de réaliser des plus-values ne peut pas être exercée dans le cadre d’une SCI. En effet, l’activité de marchand de biens est de nature commerciale (et non civile). Elle ne peut être exercée que dans des sociétés de ce type.

Les autres caractéristiques de la SCI

Une société de marchand de biens immobiliers comprend au moins deux associés, personnes physiques et/ou morales. Il ne peut s’agir d’une société unipersonnelle. Il n’y a pas de nombre maximum. Tous les associés d’une SCI participent aux bénéfices réalisés, mais doivent également participer aux pertes éventuelles. Dans ce cas, leur responsabilité est illimitée. Cela signifie que, contrairement aux associés de sociétés à responsabilité, ils peuvent utiliser tout ou partie de leurs biens personnels pour payer les dettes de la société.

Comme les sociétés commerciales, la SCI a une personnalité juridique particulière. Elle est juridiquement constituée et constitue donc une entité distincte. C’est elle qui peut être propriétaire des immeubles qu’elle loue. Cette particularité. Elle doit également créer un compte bancaire qui n’est pas le même que celui de ses associés.

La création d’une SCI nécessite l’accomplissement de formalités juridiques : La rédaction des statuts, la publication d’un avis de constitution et le dépôt d’une demande d’immatriculation. En cas d’apport de capital social, l’intervention d’un notaire est obligatoire. Le capital social peut être fixe ou variable. Il n’y a ni maximum ni minimum.

Le représentant légal d’une SCI est appelé l’administrateur. Il peut y avoir un ou plusieurs gérants. Il a le pouvoir de gérer et d’administrer la société. Mais il a aussi des devoirs, notamment envers les actionnaires. Il a notamment le devoir de les convoquer régulièrement, de leur rendre compte de sa gestion et de leur soumettre les comptes annuels qu’il a établis. A cet égard, la comptabilité dans une SCI est essentielle.

Enfin, une société immobilière dont les actionnaires sont des personnes physiques est soumise à l’impôt sur le revenu, mais elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IR ou IS). Les règles sont plus complexes si l’un des actionnaires est une autre société.        Les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’appliquent.

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