Le mandat de gestion locative est un contrat qui confie au propriétaire d’un bien immobilier (principal) la gestion de ses biens à un particulier qui sera ainsi mandataire d’un contrat de gestion locative. Le mandat de gestion locative est souvent appelé « procurateur ». Les pouvoirs de ce dernier qui prend alors en charge l’administration des biens du mandant sont définis dans ce mandat.
Les pouvoirs de ce gestionnaire immobilier peuvent se limiter à l’administration du bien au quotidien, comme la location et la facturation, la révision des loyers, la déclaration aux autorités fiscales des revenus locatifs, etc. Cependant, les tâches peuvent également aller au-delà de l’administration locative existante.
Le propriétaire de la maison peut alors demander au gestionnaire de le représenter aux séances de copropriété, de souscrire une assurance sur la maison, de payer les impôts et les frais, etc. Le mandat de gestion locative peut être résilié mais en respectant des lois spécifiques. Cette résiliation met fin au pouvoir accordé par le contrat de gestion au mandataire.
Retrouvez les règles de résiliation d’un mandat de gestion locative dans ce dossier : modalités, processus, etc. Mais avant toute chose, il est prudent de considérer les éléments à prendre en compte pour le mandat de gestion.
Validité du contrat de gestion locative
Elle a été mise en place pour éviter les divergences de sens sur la propriété d’un bien confié au mandataire entre ce dernier et le mandant
Le mandat de gestion locative doit être écrit
Il est obligatoire d’obtenir un acte écrit. Le mandat de gestion locative doit également être numéroté et inscrit dans le registre des mandats du gestionnaire immobilier choisi par le propriétaire. Le nom, le numéro de la carte de spécialiste et le lieu de distribution de l’agent, la raison sociale et la mention que le gestionnaire a suivi un fonds de garantie financière doivent également y figurer.
Ces responsabilités sont consacrées par les articles 1984 du Code civil, la loi Hoguet et son décret d’application. Si ce document écrit n’est pas formé et signé par toutes les parties, le gestionnaire ne peut rien faire ni exiger une indemnisation.
La carte professionnelle du gestionnaire doit être fonctionnelle
Le gestionnaire doit disposer d’une carte professionnelle portant la mention » gestion foncière » pour exercer correctement son activité. Cette carte est délivrée par la préfecture. Pendant un an, elle est fonctionnelle. Le propriétaire doit ensuite vérifier qu’elle est valide.
Cette vérification est nécessaire car le principal danger est de ne pas être remboursé des sommes qui lui sont dues par le mandant en cas de faillite. Dans ce cas, la caisse de garantie financière, qui verse habituellement la somme, ne remboursera rien.
Si le gestionnaire fait également office d’agent immobilisateur, il doit conserver, en plus du passeport de gestionnaire immobilier, une autre carte professionnelle « transactions sur immeuble et fonds de commerce ».
Le mandat de gestion doit être temporairement réduit
Il est nécessaire de noter la durée du contrat de gestion dans le mandat. Il faut également noter le délai de prévenance si l’une des parties souhaite mettre fin au contrat. Ces intervalles ont une grande valeur jusqu’à ce que l’accord soit résilié.
Il est important de noter que la probabilité d’y mettre fin à l’avance peut être prévue dans l’accord. Toutefois, il ne fait aucun doute que l’administrateur aura besoin d’une pénalité qui sera négociée par le propriétaire.
Les missions du mandataire sont prévues dans le mandat de gestion
Dans le contrat de gestion, il ne suffit pas d’indiquer la responsabilité du gestionnaire dans la gestion courante de l’immeuble.
Ces tâches doivent être détaillées et il serait plus facile de les régler en cas de litige à leur sujet.
Cette liste n’est toutefois pas exhaustive et le mandant ajoutera d’autres missions qu’il jugera utiles à une gestion efficace de l’immeuble. Le plus important est que toutes les parties conviennent que l’administrateur est habilité. De même, il est essentiel que le bien concerné ne soit pas spécifié dans le contrat.
Motifs valables de rupture d’un bail de gestion locative
Quatre situations peuvent mettre fin au contrat de gestion locative.
L’arrivée à terme du contrat
Lorsque le contrat de gestion arrive à échéance, chacune des parties peut demander une résiliation à condition de respecter le délai de préavis indiqué dans le contrat lui-même. Il sera compris entre 1 et 3 mois. Celui qui veut résilier doit remettre à l’autre partie une lettre de résiliation.
En l’absence de droit de rétractation de l’une des parties le jour du renouvellement du contrat, le traité est prolongé, c’est-à-dire pour la même durée que celle convenue par les parties dans le cadre du mandat de gestion. Par conséquent, ce n’est qu’après l’expiration de ce nouveau délai que les parties ont en principe le droit de résilier le contrat. C’est ce qu’on appelle la rénovation tacite.
Changement d’administrateur
Le mandat de gestion locative peut contenir une « clause de substitution ». Cette clause garantit que l’héritier du mandataire reprendra le contrat si ce dernier décède ou si son fonds de commerce est vendu.
Cependant, le mandant n’est pas obligé de reconnaître le nouveau successeur comme directeur de sa propriété. S’il ne souhaite pas confier l’administration de son bien au nouveau patron, il a le droit, d’un mois après la transition, de révoquer le mandat.
La grave erreur du gestionnaire immobilier
Le propriétaire principal peut annuler le contrat afin de le révoquer en cas d’erreur grave ou d’incapacité du gestionnaire immobilier à administrer le bien. Pour ce faire, il doit engager une procédure judiciaire. Il faut se tourner vers la jurisprudence pour connaître les motifs d’une infraction ou d’un manquement grave, mettant ainsi fin au mandat de gestion demandé par le mandant.
Par exemple, l’incapacité du mandataire à appliquer une garantie solidaire et multiple sur un contrat à durée déterminée du locataire, à vérifier qu’en cours de bail, le locataire respecte ses engagements et à s’assurer de la validité des pièces justificatives présentées par le locataire. C’est également une erreur majeure si un gestionnaire met le bien du mandant sur le marché, sans l’autorisation de ce dernier. La tâche du gestionnaire se limite par ailleurs à l’entretien du bien.
Le logement qu’il surveille n’a pas de droit de disposition.
Il est pertinent de rappeler que la jurisprudence ne dispose pas de tous les motifs de faute grave. De plus, avec le temps, la jurisprudence progresse. L’agent peut contester les faits qui lui sont reprochés. Cela rend également impossible la résiliation de l’accord avec le mandat de gestion.
Le défaut d’alerte de l’agent lors du renouvellement du mandat de gestion.
En vertu de la règle Chatel, le gérant a l’obligation de rappeler au propriétaire, au moins trois mois avant l’expiration du délai autorisant le refus de la renonciation tacite, son droit de mettre fin au mandat de gestion.
Cet avis doit être fourni par le biais d’un e-mail dédié ou d’une lettre contenant son nom. Ce matériel doit être transparent et compréhensible. La date limite de résiliation dans un encadré visible doit également être indiquée.
Si le gestionnaire ne peut pas respecter cette exigence, le mandant résilier le mandat au plus tard à la date de renouvellement et sans pénalités. Dans ce cas, le propriétaire doit remettre une lettre de résiliation au propriétaire en le motivant par le non avertissement du renouvellement.
Notez que quelle que soit la cause de la résiliation, l’autre partie doit être contactée avec un accusé de réception par courrier recommandé.
Pour être conforme à la loi, cette lettre doit comporter de nombreux éléments.
On peut retenir parmi celles-ci :
- Les noms de l’administrateur et du dirigeant.
- La date d’échéance du contrat
- La date du jour de l’envoi
- Le numéro du contrat
- Le délai de notification selon la directive
- Tous les faits concernant l’objet du contrat (caractéristiques, adresse,).
- L’explication de la résiliation
Obligations des parties jusqu’à la résiliation du contrat
La loi oblige le propriétaire d’un immeuble et son mandataire à se conformer à certaines obligations envers l’autre partie et le locataire qui est un tiers dans le contrat de gestion de bail lorsqu’ils décident de résilier le contrat.
Respectez la date limite du contrat de gestion avant la résiliation
À travers les tâches de gestion, le gestionnaire est responsable de l’accomplissement des tâches spécifiées dans ce contrat. Par conséquent, il doit respecter son engagement dans le délai de préavis. Par conséquent, il doit effectuer les tâches qui lui sont assignées pendant ce temps. Après l’expiration de son mandat, il sera démis de ses fonctions.
Les devoirs du propriétaire envers l’occupant
Après la dissolution du bail locatif, le propriétaire est chargé de gérer son immeuble ou de confier cette tâche au nouveau gestionnaire. Toutefois, ce dernier a la responsabilité de prévenir les occupants de cette transition, car l’administrateur de la propriété a changé. Il doit également récupérer les dossiers relatifs au logement actuel (éventuels litiges, retards, etc.).
Le propriétaire du bien doit informer le locataire de changer le destinataire du loyer qu’il paie, et de lui fournir les coordonnés du nouvel administrateur.
En revanche, il ne doit, sous aucune condition, modifier l’accord contractuel qui le lie à ses locataires.
Enfin, le propriétaire doit récupérer le dépôt de garantie déposé par le locataire chez l’ancien gestionnaire.
Les obligations mandataires
Le mandat de gestion est terminé, et les conséquences de cette résiliation pour l’agent sont simples : il ne peut plus prétendre être l’administrateur du bien en question. Cependant, une indemnisation peut lui être versée en fonction des motifs de la résiliation.
Toutes les anomalies et tous les défauts dans le cadre de ses fonctions, vis-à-vis de tous les tiers et du mandant, seront toujours de la responsabilité de l’agent. Cette disposition s’applique même si le contrat de gestion est résilié. Toutefois, elle serait évaluée moins sévèrement si le mandat en question était coûteux (l’agent a reçu de l’argent à titre de compensation) ou gratuit. Les défauts de l’agent ne seront pas évalués.
Nouveau contrat de gestion locative : quel professionnel choisir ?
Vous venez de résilier votre contrat de gestion locative ? Alors, tant que vous continuez à mettre le bien en location, il est plus avantageux pour vous de trouver un nouveau mandataire. En effet, avec celui-ci, vous vous déchargez de toutes les opérations liées à la gestion courante de votre bien immobilier : envoi des quittances de loyer, réception des loyers, paiement des charges, l’envoie des avis d’échéances, etc. Alors, faire appel à un nouveau mandataire vous permet d’avoir l’esprit tranquille.
Alors, sur quel professionnel miser pour la gestion locative ? Alors, si la faute du mandataire est la cause de la rupture de votre précédent contrat de gestion locative, pensez maintenant à bien choisir votre mandataire pour éviter que le même problème se reproduise. Assurez-vous qu’il soit un vrai professionnel affilié à un réseau. Cela garantit non seulement son professionnalisme, mais également ses compétences, ses connaissances et son expérience. En misant sur un mandataire immobilier compétent, votre investissement immobilier sera ainsi entre de bonnes mains.
Outre l’affiliation au réseau, le professionnel doit être réactif. Il doit être en mesure de trouver une solution quand vous lui confiez un souci. Il doit également être efficace et en mesure de vous proposer des offres adaptées à vos attentes. Enfin, un bon mandataire immobilier ne se contente pas uniquement de gérer votre location immobilière. Il doit également fournir des informations et des conseils.
Alors, sur quel mandataire immobilier miser ? Autant de choix s’offrent à vous. Pour faciliter votre recherche, vous pouvez vous rendre sur internet. Là, confiez votre gestion locative à Imodirect.
Il s’agit d’un site internet appartenant à un professionnel de l’immobilier qui affiche ses diverses prestations en ligne. Ce mandataire est en mesure de gérer divers types de location, comme studio, maison, appartement, logement meublé ou non meublé, etc. En vous rendant sur le site du professionnel, vous avez la possibilité de le contacter immédiatement.
