Estimer sa maison soi-même : Comment le faire ?

Il existe certaines situations où il est important de connaître la valeur d’une maison à vendre, d’un appartement.

Ces situations entraînent souvent des divorces, des remboursements de prêts ou certaines procédures fiscales telles que des donations ou des successions. Par conséquent, il est important de savoir comment évaluer votre propre maison selon certaines règles. En effet, il n’est pas toujours possible ou souhaitable de faire appel à un expert pour une expertise.

Pourquoi voulez-vous estimer votre maison vous-même? 

Pour les services fiscaux, lors du calcul des droits de donation, des droits de succession ou des impôts fonciers, il est important de savoir d’abord comment déterminer la valeur marchande d’une maison à vendre. Heureusement, ces scénarios ne sont pas courants pour la plupart des propriétaires, mais ce sont des situations quotidiennes.

Déterminer le prix (prix au mètre carré) de ce niveau de logement sur le marché est souvent difficile. Cet exercice est souvent fait de manière non professionnelle et correcte lorsqu’il s’agit de contribuables imposables qui ont tendance à sous-estimer la valeur de leur logement afin de réduire leur impôt à payer. Cependant, sachez que le fisc peut automatiquement ajuster le prix s’il détermine que l’estimation du bien effectuée est inférieure à la valeur réelle du logement. Outre la nécessité d’une évaluation foncière pour la déclaration de revenus, il existe des situations où cette lourde tâche ne peut être évitée, et c’est le divorce. Cela rime souvent avec division de propriété.

Dans ce cas, chaque partie du couple doit décider de la valeur de la propriété en question, s’il faut la vendre ou vendre ses bénéfices. Par conséquent, l’évaluation de votre maison dans cette situation et pendant cette période difficile nécessite un haut degré de connaissance et la réflexion nécessaire. Pour tous ces cas, il y a des règles qui doivent être suivies afin d’évaluer la maison.

Règles d’auto-évaluation de votre maison

Estimer son bien pour le vendre à un acheteur est une étape délicate, mais judicieuse qui doit être bien menée. Plus important encore, le « cœur » d’un bon devis est le bon prix, le bon prix. Veuillez noter que si vous définissez le prix de manière incorrecte, la vente ne sera pas conclue. Mais comment le trouver ? Comment vous débarrasser du masque de propriété qui est émotionnellement attaché à votre maison, être objectif et fixer un prix raisonnable ?

Ne vous inquiétez pas du prix d’achat de votre maison

La première règle à suivre est de ne pas se focaliser sur le prix auquel vous avez acheté votre maison. Compte tenu de la volatilité des prix sur le marché immobilier, il est fort probable que le coût de l’immobilier ait changé. De plus, l’état du bien au moment de l’achat est rarement le même qu’au moment de sa revente. En effet, il peut être amélioré par les rénovations effectuées ou, au contraire, aggravé par d’éventuelles dégradations.

Mettre de côté l’émotionnel et le sentimental lors du calcul du prix de vente

Ensuite, il est important de mettre de côté le côté émotionnel. Parfois on tombe amoureux de l’abri dans lequel on vit, même si c’est un bien matériel, une couche de béton… mais quand vient le temps de vendre, il faut oublier cette histoire d’amour. Parce que les acheteurs potentiels ne le savent pas et n’achètent pas de maisons sur la base de critères subjectifs. Les acheteurs ne savent pas pourquoi car ils n’ont jamais ressenti ce genre de connexion et ne voient que de grosses offres. Par conséquent, une surestimation des prix par ce critère subjectif doit être évitée.

Se renseigner sur les prix du marché

Une troisième règle pour éviter que les évaluations immobilières ne deviennent un simple pari est de savoir exactement quel est le prix actuel du marché d’une propriété par mètre carré. Les maisons vendues par rapport à la moyenne ou à la fourchette des prix du marché en vigueur ne se vendront jamais. Pour ce faire, un bon point de départ consiste à consulter les annonces immobilières d’experts en ligne ou dans une agence près de chez vous. Cependant, lorsque d’autres propriétés sont mises en vente, la superficie, l’emplacement…

Identifier toutes les caractéristiques de la maison

La quatrième règle concerne les ajustements de prix en fonction des caractéristiques clés. Il existe différents critères d’évaluation pour les appartements, les maisons mitoyennes, les villas, les terrains, les fermes, les petites fermes, etc. Il est important de considérer les détails.

Cela commence par bien d’autres critères parfois subjectifs comme l’environnement, les surfaces, l’état, le nombre de pièces, la décoration, la présence d’un garage, la présence ou non de dépendances, l’ambiance et le charme.

Calcul des travaux de rénovation

L’étape suivante, le cas échéant, consiste à estimer le travail à faire. En effet, le coût des travaux requis sera indiqué au besoin.

Par conséquent, vous devez faire attention à ne pas les inclure dans votre prix de vente final. Un autre défi avec cette tâche est qu’il est souvent souhaitable de le faire avant que la maison ne soit vendue pour augmenter le potentiel de la maison.

Être honnête

Attention aux vices cachés ! Il est interdit de cacher aux acheteurs potentiels des problèmes particuliers qui auraient pu influer sur le prix.Par conséquent, la règle à suivre est d’augmenter le prix si des travaux de rénovation sont jugés inutiles et que la construction est faite.Au contraire, baisser la valeur.

Prévoir une marge de négociation

L’avant-dernière étape consiste à estimer la fourchette de négociation possible. Ce n’est pas obligatoire, mais simuler une baisse de prix peut attirer beaucoup de monde. C’est toujours attrayant.

Enfin, si la vente dure plusieurs mois suffisamment longtemps pour que les propriétés de la propriété changent d’une manière qui affecte le prix, les évaluations effectuées doivent être répétées périodiquement. 

Comment estimer votre maison ou votre appartement

L’un des moyens les plus pratiques d’obtenir une estimation juste est la simulation en ligne. Il existe de nombreux sites accessibles aux internautes qui peuvent facilement estimer la valeur imposable de votre maison. Il est généralement très facile d’obtenir une estimation approximative en ligne, grâce à un formulaire où vous entrez des détails tels que la superficie en pieds carrés, l’adresse et l’âge de la propriété.

Fichiers Perval et la base de données BIEN

Les notaires ont maintenu de vastes bases de données au fil des ans, qu’ils utilisent pour évaluer la propriété à un prix équitable. Les bases de données BIEN et PERVAL sont donc des sources d’informations utiles pour leurs propriétaires. Les deux bases de données sont accessibles à partir d’Internet. A ce baromètre est associé un accès instantané à l’index immobilier de la commune où se situe le bien en question et du type de bien en question. 

Ces données mises à jour sont très utiles car elles indiquent le prix moyen ou maximum au m² en fonction du type de villa ou de propriété similaire à la vôtre. Cela vous permet également d’avoir un aperçu de la différence de prix au m² pour les zones géographiques adjacentes. Enfin, ses atouts irremplaçables sont surtout prisés par les propriétaires qui s’en vont pour les expertises immobilières, et restent les dernières maisons vendues dans le secteur présentant peu ou prou les mêmes caractéristiques.

L’outil PATRIM

Ne soyez pas surpris. Il existe encore des outils très utiles et fiables pour estimer la valeur des propriétés. En effet, PATRIM était initialement l’outil de prédilection des inspecteurs de la Direction Générale des Finances, mais en 2017 il est devenu un outil utile pour tous les contribuables français qui ont besoin d’estimer la valeur vénale de leur patrimoine.

Comme le premier site cité, il y a beaucoup de références d’articles en stock, mais c’est une méthode très précise qui s’étend bien sûr au prix du m². 

Cette nouvelle page listera les transactions immobilières qui ont eu lieu dans le secteur que vous recherchez au cours des trois dernières années. Les Français pourront l’utiliser, à l’exception des habitants de Mayotte et d’Alsace-Moselle qui ne peuvent bénéficier de cet outil.

Pour respecter la règle numéro 3 ci-dessus, il est très utile de visiter cette page et de bien comparer les prix du marché.

Outre l’aide notoire qu’offrent ces sites Web, il existe des techniques que vous devez connaître pour éviter d’être submergé par les difficultés qui surviennent parfois lors de ce processus d’estimation. En évaluation immobilière, il est nécessaire d’éliminer la subjectivité et de considérer objectivement divers facteurs tels que l’usure, mais surtout, il est nécessaire de connaître le prix en vigueur dans la région où vous habitez. « Comparer les prix du marché immobilier » est une expression utile uniquement lorsqu’il s’agit d’un marché de référence à proximité et doit être utilisé avec prudence. Il est important de se référer au même type de maison, à la même superficie dans quelques mètres carrés. La dernière technique vraiment utile est une pratique de tarification souvent appelée « tarification psychologique ».

Il s’agit d’une technique qui influence la psychologie des acheteurs, leur faisant sentir que le prix est inférieur à ce qu’il est réellement et ont tendance à acheter plus. Par exemple, il est astucieux de fixer le prix à 199 000 € au lieu de 200 000 €. La différence est si faible qu’elle n’a pas d’impact sur les revenus, mais a un effet incitatif sur la perception des acheteurs potentiels.

 

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About the Author: Bruno Leman

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