C’est quoi la vente domaniale ?
Tout d’abord, nous parlons de ventes de biens publics, car l’État se sépare de ses biens. Les biens vendus peuvent être des biens immobiliers tels que des maisons, des appartements ou des terrains, ou des biens mobiliers tels que des véhicules, des bijoux, des meubles… Il existe des biens dont l’État n’a pas besoin ou n’utilise pas beaucoup et qu’il préfère donc vendre.
Ce patrimoine mobilier et immobilier est d’abord vendu aux collectivités locales, qui sont prioritaires pour l’achat. Ce n’est que si les collectivités ne sont pas concernées que les biens seront disponibles pour les entreprises et les particuliers.
Ces biens peuvent provenir d’une saisie judiciaire ou d’une succession sans héritiers. Il peut également s’agir d’un bien trouvé non réclamé ou simplement d’un bien que l’État ou un organisme n’utilise plus et dont il souhaite se défaire.
Pour information, un bien mobilier ou immobilier qui n’est plus utilisé par le public ou pour un service public doit être désaffecté avant de pouvoir être vendu. Le code général de la propriété des personnes publiques prévoit ce principe dans son article L2141-1.
Ce déclassement a pour but de faire sortir le bien en question du domaine public. Pour les biens immobiliers appartenant au domaine privé de l’État, les conditions dans lesquelles l’État peut en disposer sont fixées par les articles L3211-1 et suivants du même code.
Qui peut acheter un bien immobilier lors d’une vente domaniale ?
Il convient de noter que l’État donne d’abord les terrains aux municipalités qui y ont droit. La vente publique est accessible aux entreprises et aux personnes uniquement lorsque les collectivités ne sont pas concernées.
En d’autres termes, toute personne ou entité peut participer à cette vente, à l’exception des mineurs et des personnes interdites de participation aux ventes domaniales.
Selon l’article L3211-11 du code général de la propriété des personnes publiques : » les personnes notoirement insolvables ne peuvent pas participer à une vente domaniale. »
Préparation d’une vente aux enchères domaniales
Les dates des ventes aux enchères domaniales sont publiées dans les journaux officiels au moins un mois à l’avance. Ces avis contiennent tous les détails concernant le bien à vendre : sa description, les conditions de visite, les frais encourus, etc.
La procédure de la vente domaniale
La vente domaniale peut être réalisée par :
- Appel d’offres
- Transfert consensuel
- Vente aux enchères
Elle se déroule sous le contrôle de la DNID ou Direction Nationale d’Interventions Domaniales.
L’État peut vendre lui-même ses biens, dans ce cas il est représenté par France Domaine. Ce dernier fait partie de la Direction générale des finances publiques du ministère de l’économie. Il peut également sous-traiter la vente. Il engage alors une étude notariale ou une agence immobilière, qui doit suivre strictement le cahier des charges qui émane de l’administration du domaine.
En général, les biens mis en vente, notamment les biens immobiliers, ne sont pas exposés au moment de la vente. Il existe un cahier des charges spécifique où l’on peut trouver des détails sur la vente. Chaque candidat a également la possibilité de visiter le bien au préalable.
La vente publique par adjudication
Le principe est simple. Le domaine annonce que l’État a quelque chose à vendre. Ensuite, les parties intéressées se manifestent. En général, le bien est vendu au candidat qui fait la meilleure offre. Toutefois, l’État est libre de faire son choix sans avoir à le justifier.
Si vous souhaitez participer à ce type de vente d’État, vous devez suivre les 2 étapes suivantes :
Estimer la valeur du bien
Il est bon de savoir que dans le cas d’une vente immobilière, la personne chargée de la vente doit également faire une estimation basée sur la surface habitable par mètre carré. Cette surface est multipliée par le prix au mètre carré du bien en fonction de sa localisation.
Si le bien est une maison, son état général est pris en compte. La valeur estimée du bien n’est pas divulguée. Chaque acheteur potentiel doit évaluer le bien en question.
Son estimation doit être supérieure ou égale à celle du professionnel. Et comme le meilleur enchérisseur l’emportera, le prix que vous proposez doit être supérieur à celui des autres participants à la vente. Ce n’est pas une tâche à prendre à la légère.
Pour obtenir un prix plus ou moins correct, prenez comme référence le prix moyen du bien au mètre carré selon sa localisation, sa superficie et son état. Multipliez ensuite ce prix par la surface de l’immeuble. Ajoutez ensuite 15% du résultat et 5 euros.
Le plan de l’offre
Après avoir fait votre pronostic, vous devez envoyer votre lettre à France Domaine par courrier recommandé avec accusé de réception. Votre offre doit figurer dans ce message. L’offre peut également être envoyée personnellement. Dans ce cas, vous recevez un récépissé.
Aucune condition suspensive ne sera acceptée, telle que la subordination de l’achat à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Une fois votre offre déposée, il n’est plus possible de revenir sur celle-ci.
Pour prouver votre bonne foi, vous devrez déposer un compte séquestre chez un notaire. Celui-ci est égal à 10 % de l’offre. Si vous êtes le bénéficiaire de l’offre, le notaire recevra un ordre de votre part de transférer cette somme à France Domaine. Vous disposez alors de 2 ou 3 mois pour signer l’acte.
Enfin, concernant la vente par adjudication, sachez qu’en plus du prix d’achat du bien, vous devrez payer une taxe d’Etat de 6%. Parfois, la TVA est également due.
La vente domaniale par cession amiable
Dans ce cas, le bien est vendu à un groupe spécifique de personnes ou à une personne spécifique. En d’autres termes, elle peut se faire avec ou sans concurrence. La vente ne se fait pas par adjudication ou par enchères, mais de gré à gré.
Le choix de la vente publique par transfert consensuel peut être justifié par des raisons de rapidité.
Comme exemple de vente consensuelle, on peut citer les biens immobiliers portant le logo RP, qui signifie » Réservé aux professionnels « .
La vente aux enchères
Il s’agit de la forme la plus courante de vente immobilière. Elle est soumise à des règles particulières.
Comment se déroule une vente aux enchères publiques ?
Elle se déroule soit dans les bureaux des impôts, soit dans les préfectures de département. Il n’est pas nécessaire de s’inscrire à l’avance. Il suffit de se présenter le jour de la vente avec les documents nécessaires pour participer.
Vous pouvez également vous faire représenter en remettant à la personne qui vous représente une procuration écrite et votre pièce d’identité. Il est également possible d’envoyer simplement un ordre d’achat écrit et 20 % du montant de l’enchère.
Pour participer à une vente aux enchères publiques, vous devez apporter une carte d’identité et un justificatif de domicile. Pour toute enchère supérieure à 7 500 €, il vous sera demandé de déposer un chèque de caution équivalent à 5 % de la valeur du bien.
Vous devez donc également vous munir d’un chèque de banque pour ce dépôt. Sur présentation de ces documents, il vous sera remis un badge d’identification numéroté. Ce badge sera utilisé pour vous identifier pendant la vente aux enchères.
Pendant la vente, les enchérisseurs, c’est-à-dire les acheteurs potentiels, doivent enchérir à partir du prix de départ annoncé. Lorsqu’il n’y a plus d’offres, le commissaire-priseur déclare que le bien est vendu au dernier enchérisseur.
Ce dernier enchérisseur devient alors l’adjudicataire du bien. Cela signifie qu’il est le nouveau propriétaire du bien mis aux enchères. Pour conclure la vente, il doit signer l’acte de vente à la fin de la réunion.
Veuillez noter que si vous n’êtes pas l’adjudicataire, le chèque de caution que vous avez remis au début de la vente vous sera restitué.
Que se passe-t-il à la fin de la vente aux enchères ?
Si vous êtes l’enchérisseur retenu, vous ne deviendrez pas immédiatement propriétaire du bien. Tout d’abord, vous devrez prendre rendez-vous avec un notaire dans les 8 jours suivant la vente aux enchères pour payer le solde. Ce n’est qu’une fois ce montant payé que vous devenez officiellement propriétaire du bien.
Votre avocat doit ensuite publier le procès-verbal de l’adjudication au Centre de publicité foncière dans le délai légal, ainsi que le bordereau des quantités. Ces deux documents constituent votre titre de propriété. Sans cette publication, l’acquisition ne peut être contestée par quiconque. Le non-respect du délai légal entraîne l’annulation de la vente et la remise sur le marché du bien.
En cas de non-paiement dans le délai imparti, des pénalités seront également appliquées. La vente sera annulée et vous ne pourrez plus participer à ce type de vente. De plus, le dépôt que vous avez versé ne vous sera pas remboursé mais la direction le conservera.
Comment pouvez-vous vous préparer à une vente aux enchères publique ?
Si la vente aux enchères par l’État ne nécessite pas d’inscription préalable, il est important de bien la préparer.
L’inspection du bien : une étape cruciale
Un bien immobilier est un actif qui sera utilisé pendant de nombreuses années. Par conséquent, son choix ne doit pas être fait à la légère au moment de l’achat. Il est important d’inspecter le bien avant de prendre la décision d’acheter. Dans le cas d’une vente domaniale, c’est la personne chargée de la vente qui détermine les horaires d’inspection.
Il n’est donc pas possible de venir à l’improviste visiter le bien, les visites sont déjà programmées. En général, deux ou trois visites sont organisées afin que les acheteurs potentiels puissent voir le bien. Cependant, elles ont généralement lieu les jours ouvrables et pendant la journée.
Le cahier des charges de la visite
Le cahier des charges contient toutes les informations essentielles sur la vente : la date limite de paiement du solde, les frais que vous devrez payer, les caractéristiques du bien : sa superficie, sa description, les éventuelles parts de copropriété, etc. Pensez à le consulter attentivement.
Prendre rendez-vous avec la banque
Sachez qu’une fois que vous avez remporté un bien mis aux enchères par l’État, il n’est plus possible de revenir sur la vente. Vous êtes alors obligé de payer le prix du bien. La règle est la même que pour les enchères : aucune condition suspensive n’est acceptée. Vous devez donc disposer de liquidités le jour de l’adjudication. Vous pouvez contracter un prêt hypothécaire pour acheter le bien.
Toutefois, dans ce cas, n’attendez pas le jour de la vente aux enchères, mais renseignez-vous sur les conditions fixées par la banque et sur le montant maximal que vous pouvez emprunter. Vous saurez ainsi quel est le montant maximum que vous pouvez dépasser lors de la vente aux enchères.
Il est également judicieux de demander un prêt bien avant la vente aux enchères si vous êtes vraiment intéressé par le bien. Si vous devenez adjudicataire, vous êtes tenu de payer le prix, sous peine de sanctions (annulation de la vente et perte de l’acompte).
Il est à noter qu’en plus du prix d’achat du bien, vous devez prévoir les éléments suivants.
- Les frais de vente du bien : ils comprennent les frais de préparation et d’organisation de la vente aux enchères, ainsi que les frais de publicité.
- Les frais d’achat : lors d’un achat aux enchères publiques, il existe des droits et taxes de mutation immobilière. Ils sont à la charge du Trésor public. Pour la taxe d’État, elle représente environ 11 % du prix d’achat du bien.
- Le versement : c’est le montant que le notaire avance pour traiter votre dossier.
- Les frais de traitement de votre dossier : pour l’obtention du titre de propriété.
La vente domaniale : comment s’effectue le paiement du bien ?
Que vous achetiez le bien aux enchères ou que vous le fassiez acheter aux enchères, si le prix du bien ne dépasse pas 300 €, vous pouvez payer en espèces. Au-delà de ce montant, vous devez présenter un chèque bancaire. Les cartes de crédit et les virements bancaires sont également autorisés.
Une vente publique est-elle une bonne affaire ?
Pour répondre à cette question, vous devez d’abord savoir : Pourquoi le gouvernement vend-il ses biens, en particulier les biens immobiliers, alors qu’il est bien plus avantageux de les conserver ? Après tout, la conservation lui permet de le développer, de l’exploiter et d’en tirer un bénéfice. Ce profit, qui pourrait alimenter le budget de l’Etat.
Il faut savoir que l’État paie aussi des impôts lorsqu’il conserve ces biens. Il ne faut pas non plus oublier les travaux d’entretien de ceux-ci qui doivent être pris en compte. S’il les vend, il sera exempté de tous ces coûts. Il faut également garder à l’esprit que lorsqu’il les met en vente, c’est qu’il n’en a plus besoin. Il doit adapter ses biens en fonction de ses besoins.
De plus, les bâtiments à vendre sont souvent vétustes et ne répondent plus aux normes énergétiques et électriques. Pour éviter le coût de la rénovation, l’État préfère les vendre. Pour information, l’acheteur reprend le bien à vendre en l’état et aucune garantie n’est donnée.
Investir dans un bien vendu par l’État peut donc être une bonne affaire, mais aussi une mauvaise. Le prix dépend de l’état du bien. Si le bien est dans un état avancé, n’oubliez pas de penser à la somme d’argent que vous devrez débourser pour les rénovations.
Méfiez-vous de la clause de participation aux bénéfices.
Certains acheteurs ont réussi à revendre le bien qu’ils avaient acheté lors d’une vente publique en réalisant une plus-value. C’est le cas d’un fonds d’investissement qui a acheté le Government Printing Office pour 85 millions d’euros en 2004.
En 2007, 3 ans plus tard, le ministère des Affaires étrangères a acheté le bâtiment pour 376,7 millions d’euros. Après cela, l’État a introduit la « clause de plus-value ».
Selon cette nouvelle disposition, si le bien est revendu, l’acheteur doit verser un montant à l’État 2 ans après l’achat. Ce montant peut aller jusqu’à 50 % de la plus-value réalisée. En d’autres termes, si vous avez vendu le bien dans les 2 ans suivant l’achat et que vous avez réalisé un bénéfice par rapport au prix d’achat, vous devrez en verser une partie à l’État.
