Les contrats ou mandats de recherche immobilière sont des contrats conclus entre deux parties pour des transactions immobilières. Ces transactions portent sur l’achat ou la vente de biens immobiliers de toutes sortes. Les professions qui en découlent sont encore jeunes. La procédure est similaire à l’acquisition de courtiers en automobiles dans le commerce automobile.
Par définition, un mandat est un document signé par les parties concernées. L’objectif premier des mandats de recherche immobilière est de permettre à un tiers de réaliser des transactions.
Les services nécessaires à la conclusion d’une transaction sont délégués à un professionnel de l’immobilier en fonction des objectifs du prospect.
Ainsi, les mandats de recherche immobilière impliquent des services dans la transaction pour un achat ou une vente.
Ces professions commencent à se développer, notamment en France. L’activité consiste simplement à recourir aux services d’un prestataire pour réaliser les opérations d’achat ou de vente de biens immobiliers. En pratique, c’est l’agent immobilier qui propose ses services aux vendeurs ou aux acheteurs.
En pratique, l’ordre de recherche est proposé par un chasseur immobilier ou une société de chasse immobilière. Néanmoins, il arrive que les agents immobiliers le proposent sur des marchés moins tendus, où ils ont plus de temps pour consacrer une partie de leur activité aux acheteurs potentiels. Il s’agit très souvent d’agences d’un côté et de personnes morales ou physiques. Cette pratique est devenue de plus en plus courante en France ces dernières années.
Les différents types de mandats de recherche
Le mandat de recherche :
Exclusif, c’est l’offre la plus courante des professionnels du domaine. Comme son nom l’indique, seul un » chasseur de biens « , comme certains l’appellent, est autorisé à effectuer l’intégralité de la recherche.
Dans ce cas, toutes les informations les concernant doivent être systématiquement connues du prestataire qui se voit confier l’intégralité de l’activité liée. Dans ce premier type, tout le travail à faire pour une nouvelle acquisition ou un transfert est effectué par le professionnel concerné.
Le mandat semi-exclusif :
Dans ce type de contrat, le client du prestataire peut faire des recherches de son côté sur l’opération immobilière qu’il veut réaliser. Par exemple, dans le cas d’un achat, le client n’est pas obligé de faire intervenir son chasseur immobilier s’il reçoit de nouvelles informations.
En d’autres termes, les deux parties peuvent élargir les domaines de recherche avec leurs ressources respectives ou collaborer pour plus d’efficacité.
Le mandat simple :
Ce dernier terme implique spécifiquement plus de liberté pour regrouper la recherche en engageant plusieurs vendeurs en même temps, sans faire de différence s’il s’agit d’un chasseur ou d’un agent immobilier.
Le mandat de co-exclusivité :
Il s’agit de mandats de vente qui permettent au client de faire appel à plusieurs agences, mais qui sont tout de même sollicités dès le départ.
Le mandat de recherche et le mandat de vente
Le premier est fait dans le but d’être acquis d’avance. Le mode d’emploi consiste à mobiliser tous les moyens possibles pour localiser le bien parfait en fonction des exigences de l’acheteur actuel. En conséquence, le contrat concerne des activités qui commencent par la recherche et se terminent par l’achat.
Le mandat de vente indique une manière de travailler qui est exactement l’inverse de celle-ci. Dans ce cas, le travail consiste à proposer un bien à la vente. Les critères de prix et autres détails sont établis au préalable pour déterminer la marche à suivre.
Le prestataire de services mobilise ensuite son réseau pour trouver des personnes intéressées. Il peut s’agir d’autres professionnels de l’immobilier ou d’acheteurs potentiels qui travaillent avec lui.
Puis, une fois qu’il a trouvé des clients sérieux, il doit organiser toutes les modalités de la transaction pour réaliser la vente. Par ailleurs, cette activité est soumise à des lois qui définissent les conditions réglementaires autour des mandats.
Il s’agit de la loi Hoguet. Ces textes sont dédiés à l’encadrement de toutes les professions du secteur de l’immobilier, depuis les termes d’un contrat juridique jusqu’aux honoraires perçus pour le service rendu.
Il faut savoir, par exemple, que les textes permettent au client de se rétracter du contrat dans un délai prédéterminé. Dans le cas présent, il s’agit de 14 jours. Toutes ces conditions doivent être vérifiées avant de signer un contrat avec un prestataire de services comme agent immobilier.
Le fonctionnement du mandat de recherche
En termes simples, les parties concernées signent un contrat légal qui établit la prochaine étape du processus, qu’il s’agisse d’une vente ou d’un achat. Les agents immobiliers sont généralement engagés pour ce dernier cas. Le contrat délègue à ces professionnels le service de recherche de la propriété souhaitée, avec l’attente d’un résultat.
Le contrat doit contenir les conditions qui précisent le service à fournir, ainsi que les honoraires prédéterminés de l’agent. Un fait qu’il ne faut pas oublier ici est la rémunération du professionnel une fois les transactions réalisées. Ce moment intervient après la concrétisation de la transaction chez le notaire.
Avant d’entamer le processus, il est préférable de bien comprendre ce qu’implique le contrat, afin d’éviter une mauvaise surprise une fois le travail commencé.
Quel est l’intérêt d’un mandat de recherche ?
Le premier point à aborder est l’obligation de payer, qui n’est valable que lorsque la transaction est terminée. En d’autres termes, pas de résultats, pas de paiement. C’est très rentable pour le client.
De plus, lorsqu’on fait appel aux services de professionnels de l’immobilier, on délègue simultanément le pouvoir de mener la recherche au nom du client, mais aussi les inconvénients qui accompagnent le travail à effectuer.
De là, le deuxième point positif à tirer de la décision d’emprunter cette voie est sans aucun doute le temps gagné. Pour cela, l’agent doit travailler efficacement et dans les plus brefs délais pour que son client y trouve son compte. Cela se traduit par la capacité d’obtenir les meilleures offres avant tout le monde.
En outre, le chasseur reste à l’affût de toute réponse favorable à ses recherches. Cette omniprésence met à rude épreuve le client quant à la patience requise dans ce type de transaction.
Il est également de la responsabilité du courtier de sélectionner les offres qui peuvent réellement séduire son client avant de les proposer. Cette réactivité représente le troisième avantage que l’on peut tirer des services d’un agent immobilier. Cette caractéristique s’avère très précieuse dans les zones de recherche comme la ville de Paris.
Ce qui fait un professionnel, c’est le fait qu’il soit capable d’atteindre des sphères inaccessibles au commun des mortels. Un autre avantage est donc l’accessibilité aux marchés cachés ou dans leur jargon le hors-marché. Ceci est possible grâce à son réseau d’agents, de représentants ou même de notaires.
De plus, en tant que professionnel, le courtier peut devenir un conseiller grâce à son expertise. Ce sont deux avantages que ses clients apprécient.
En effet, dans un marché aussi complexe que celui de l’immobilier, l’avis d’un consultant n’a pas une valeur excessive comme moyen de conception. Un expert réputé doit agir comme un accessoire dans certaines circonstances. C’est-à-dire que dans les transactions défavorables à son client, il devra défendre les intérêts de son client compte tenu des risques que ce dernier peut encourir en concluant la transaction.
Ainsi, un conseil sur le prix approprié d’un bien ou sur les autres caractéristiques d’une transaction défavorable est très précieux au moment crucial. En clair, la position du courtier doit être déterminante pour la conclusion ou non d’une transaction.
Obligations découlant du contrat de recherche
Comme dans tout contrat, les parties au contrat sont liées par certaines obligations claires. Le courtier est tenu de payer les services rendus une fois que l’achat d’une propriété a été réalisé. En outre, il peut y avoir d’autres éléments selon le type de contrat, comme mentionné ci-dessus.
De son côté, le courtier doit accomplir la tâche qui lui est confiée conformément aux souhaits de son client. Il est tenu d’agir en tant que consultant et informateur conformément aux exigences de son mandant. Le non-respect de ce point est considéré comme une faute professionnelle selon les textes de loi et est donc préjudiciable.
Par ailleurs, les professionnels de la transaction immobilière sont tenus de suivre à la lettre les prérogatives prescrites par des textes tels que la loi Hoguet ou la loi Alur. Par ailleurs, tout ce qui concerne les travaux doit être convenu dans le contrat afin de formaliser les obligations des contractants.
Quels sont les points importants d’un mandat de recherche ?
Il y a plusieurs points importants à considérer dans un contrat de recherche. Le premier point est la description détaillée du bien faisant l’objet de la recherche. Elle doit être méticuleuse afin d’exprimer clairement ce que le client souhaite.
Les critères tels que le type de maison à acheter, l’emplacement, les dimensions idéales, le nombre de pièces et le budget du client doivent être établis à l’avance. Il connaît la volonté du client de préciser ou non ses critères de sélection. Dans certains cas, les caractéristiques du bien envisagé doivent encore être modifiées au cours de la recherche.
Le deuxième point qui mérite une attention particulière est la rémunération. Toutes les conditions doivent être correctement alignées. Il s’agit notamment de déterminer le montant et le moment du paiement, qui seront convenus par les deux parties.
Selon les cas, la rémunération peut être constituée de la somme de plusieurs frais négociés par le courtier en fonction du service qu’il fournit. Par exemple, certains exigent une estimation dans le cas où le prix proposé est revu à la baisse. Il faut noter que l’échec de la mission ne coûte rien au client. De plus, les frais de dossier sont interdits et ne sont donc pas imposables pour le client.
Les vrais professionnels doivent être en possession d’un titre qui certifie qu’ils exercent formellement et légalement leur profession. Par ailleurs, la durée du mandat est également un élément important à prendre en compte dans toute transaction. Dans la plupart des cas, les prestataires de services proposent leurs services pour environ 3 mois. Cela n’exclut pas que cette période initiale puisse être modifiée en fonction de l’évolution du dossier. Certains proposent une période de recherche encore plus courte.
Ensuite, le renouvellement ou la résiliation du contrat doit également être pris au sérieux. Tout d’abord, le contrat doit prévoir expressément les différentes conditions de sa résiliation.
La manière de communiquer la résiliation ou le renouvellement doit être déterminée à l’avance afin que toutes les parties soient d’accord sans ambiguïté. Cela peut se faire par lettre recommandée ou par un simple courriel ou autres, selon la décision des deux parties.
La date de la signature n’est pas non plus à négliger, car elle marque le début du mandat ainsi que sa durée. Mais avant tout cela, la signature de l’agent et du mandant doit être clairement inscrite dans le contrat. C’est la condition première de la validité de la convention de coopération, comme le prévoit la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
De plus, toute l’activité d’un contrat de recherche est encadrée et réglementée par cette loi, qui est renforcée par le décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Elle définit les obligations de chaque partie, qui sont précisées dans le contrat lui-même.
La réglementation des mandats de recherche.
Le secteur en général est aujourd’hui soumis à des règles de plus en plus strictes et claires. Ceci, bien sûr, afin d’éviter des risques fâcheux pour les consommateurs.
Ainsi, des professions telles que les agents immobiliers, les agents de référencement, les administrateurs de biens ont subi des réformes autour de leurs conditions d’exercice. Cela inclut les contrats physiques eux-mêmes.
La réglementation des professions immobilières par la loi Alur.
Selon les définitions de ces textes, les professions immobilières sont considérées comme toutes les professions qui touchent de près ou de loin au domaine de la transaction ou de la gestion immobilière.
L’application de cette réforme a débuté en 2014, cette loi oblige les professionnels de l’immobilier à remplir trois conditions, à savoir la possession d’une carte professionnelle, la possession d’une garantie financière et la conclusion d’une assurance responsabilité professionnelle.
Elle mandate également les acteurs de ce domaine à inclure les honoraires, toutes taxes comprises, dans le contrat. Secteur en pleine expansion, le courtage immobilier occupe aujourd’hui une place de choix sur le marché. D’où la nécessité d’établir un cadre formel.
En principe, la loi Alur vise à équilibrer les relations entre les professionnels de l’immobilier, les propriétaires et les locataires. Elle vise également à réguler le marché immobilier face à d’éventuelles pratiques abusives.
Comment un mandat de recherche immobilière est-il concerné par la loi Hoguet ?
Tout d’abord, elle réglemente les activités des professionnels de l’immobilier. Elle est un assureur de garanties ainsi qu’une protection par l’affichage du montant dans le règlement des prestations.
Avec cette loi, les professionnels de l’immobilier sont tenus d’exercer en toute légalité. La loi Hoguet oblige les professionnels de l’immobilier à avoir une assurance responsabilité civile professionnelle.
Ils sont tenus de détenir une carte professionnelle et de tenir un registre des répertoires et des mandats. Elle oblige également les acteurs à souscrire des garanties dans le cas où ils gèrent les comptes de leurs clients.
Les contrats de mandat de recherche
Fondamentalement, ils sont la preuve physique d’un accord bilatéral entre un professionnel de l’immobilier et un particulier.
Les contrats de courtage immobilier sont les plus courants. Ils sont conclus dans le cadre d’un service spécifique, qui peut consister à trouver un bien à acheter ou à trouver un acheteur à vendre.
Les contrats les plus courants concernent généralement la vente. Le contrat de recherche équivaut à une procuration donnée à l’agent pour effectuer des transactions immobilières au nom du mandant ou du client à titre commercial.
Le contrat de mandat prend force de loi si toutes les règles applicables au service en question sont respectées. Son non-respect peut être considéré comme une infraction pénale, passible de sanctions judiciaires en fonction de la gravité du conflit.
Selon les lignes directrices de ce règlement, le contrat de mandat de recherche doit préciser clairement les conditions des différents paiements ainsi que les conditions de détermination de la rémunération
La durée effective du mandat doit également être précisée. Enfin, le contrat de recherche doit obligatoirement préciser en détail les moyens à mettre en œuvre lors de la recherche.
Que faire en cas de litige ?
Toute partie peut invoquer l’objectivité du tribunal pour résoudre une question relative à un mandat de recherche ou de vente.
Le premier recours est bien entendu l’annulation dudit contrat après avoir examiné le fondement d’un délit lors de sa conception. Ce dernier peut être déterminé après que les conditions formelles et matérielles du contrat aient été établies. La nullité du contrat est obtenue dans le cas où le consentement de l’acheteur ou du vendeur a été donné par tromperie. Le tribunal peut alors décider et accorder des dommages et intérêts ou une réduction du prix aux parties lésées en fonction du montant des dommages.
Les fraudes ne sont pas rares dans les transactions immobilières. Pour éviter les pièges, il vaut mieux prendre des précautions et essayer de comprendre tous les termes du contrat avant de le signer. Les cas litigieux se retrouvent surtout dans les contrats de recherche et de vente.
Pour les cas moins graves, un règlement à l’amiable est toujours la meilleure solution. Cela permet de limiter les dommages pour les parties concernées sans prendre le risque d’aller en justice.
La procédure est similaire à la résiliation du mandat, par le biais d’une lettre recommandée ou en engageant un tiers pour une médiation.
Depuis le 1er janvier 2016, cette perspective est toujours possible selon les directives du règlement mis en place. La procédure est la même, il faut faire une recommandation écrite préalable qui prévoit clairement le recours à la médiation.
Le médiateur est tenu de rendre sa résolution dans les 90 jours de la recommandation. Les professionnels de l’immobilier sont tenus d’offrir ce service à leurs clients.
