Méthodes d’estimation de la valeur immobilière d’un appartement

Déterminer le prix de vente d’un bien immobilier n’est pas un processus simple ! Le vendeur peut utiliser des outils et des simulateurs ou faire appel aux services d’un professionnel. Afin d’évaluer sa maison, il doit examiner certains éléments. Lors de l’évaluation d’un appartement, on constate généralement deux phénomènes. Le prix du vendeur dépasse souvent le prix du marché, généralement en raison de ses émotions. D’autre part, le client, qui recherche toujours un lot, a tendance à réduire le prix. Deux techniques sont recommandées pour approcher le bon prix :

L’approche par comparaison.

C’est l’une des façons les plus fréquentes d’obtenir une estimation du prix d’un bien immobilier. Le propriétaire peut s’en servir pour annoncer la mise en vente de son bien, mais également pour estimer le montant de son impôt ou de sa taxe donation ou de propriété.

Il est conseillé de prendre en compte la valeur d’autres biens similaires qui ont été mis en vente au cours de la même période. Il suffit de consulter les sites internet des annonces immobilières ou d’utiliser les outils d’évaluation disponibles, comme les différentes bases de données des notaires ou de l’administration fiscale.

Le fichier Perval : Élaboré par les notaires, il est disponible gratuitement et publie des informations sur les ventes immobilières. Pour chaque logement, le propriétaire a accès à une fiche indiquant le type et la surface du bien, sa performance énergétique et, bien sûr, le prix auquel il a été vendu.

La base de données BIEN (Base d’Informations Économiques Notariales) : elle ne fonctionne que pour la région parisienne et recense toutes les transactions. Il est donc possible de consulter les prix par ville et par arrondissement afin d’évaluer son propre logement.

La base de données Patrim : elle a été créée par l’administration fiscale et servait à l’origine à vérifier les déclarations de revenus des contribuables. Aujourd’hui, Patrim est ouvert à tous les citoyens français. Avec plus de 20 millions de transactions immobilières, cette base de données a été développée pour déterminer la valeur vénale du bien (c’est-à-dire sa valeur sur le marché) dans le cadre des successions et de l’IFI. Les résultats de la recherche, auxquels le propriétaire peut accéder dans son espace personnel sur le site des impôts, présentent le détail des ventes : prix de cession, type et surface du bien… Un outil de référence pour estimer la valeur de son logement.

La méthode de capitalisation

Particulièrement adaptée à ceux qui veulent vendre un appartement à des investisseurs locatifs. Cette méthode se base sur la comparaison entre le rendement et le loyer pour déduire la valeur du bien.

Bon à savoir

Avec un loyer annuel de 7200 euros et un taux de rendement de 5,2%, le prix de vente est théoriquement de 138 461 euros (7200/5,2 x 100).

Toutefois, cette méthode, qui nécessite une bonne connaissance des facteurs influençant le rendement locatif, est généralement recommandée aux experts immobiliers !

L’AVIS DE VALEUR ET L’ESTIMATION IMMOBILIÈRE

Pour s’assurer que l’évaluation d’un appartement est exacte, le propriétaire a tout intérêt à faire appel aux services d’un professionnel. Ce dernier peut fournir deux types de documents : l’avis de valeur et l’évaluation immobilière.

L’expertise

L’avis de valeur est établi par un agent immobilier après avoir inspecté le bien. L’agent remet au propriétaire une description sommaire du bien et de son emplacement, ainsi que le prix auquel le logement est évalué. Ce document, qui peut être utilisé lors de négociations avec un acheteur, n’a pas de valeur juridique, contrairement à l’évaluation immobilière.

L’évaluation immobilière

L’expertise immobilière est réalisée par un évaluateur immobilier et est payante. Ce document est beaucoup plus détaillé et mentionne les équipements de l’appartement et de l’immeuble dans lequel il se trouve, la localisation, les critères esthétiques… et donne un prix estimé objectivement grâce à la connaissance du marché immobilier par l’expert. L’expertise immobilière a une portée juridique et peut servir de base à un recours en responsabilité contre le professionnel en cas d’erreur manifeste.

FAITES ATTENTION AU PRIX DU MÈTRE CARRÉ !

Le prix au mètre carré est, bien entendu, pris en compte dans l’évaluation de l’appartement. Cependant, ce prix indicatif, qui ne donne qu’une tendance du marché, doit être pondéré pour déterminer avec certitude le prix de vente de votre appartement. En effet, le piège est de penser que multiplier la surface de son logement par le prix moyen ou médian au mètre carré observé dans sa commune suffit à évaluer le prix. En réalité, le prix est également influencé par la situation du bien dans le quartier, l’état de l’appartement, son emplacement dans l’immeuble, sa superficie… …. De plus, pour estimer le prix d’un logement, seuls les m2 sont pris en compte selon la loi Carrez et ils ne correspondent pas forcément à la surface utile (ceux au sol) ou à la surface utilisable (les m2 du bien qui ont une hauteur inférieure à 1,80 mètre ou qui ne sont pas habitables). Cependant, ces m2 non habitables peuvent être évalués, par exemple les parties du grenier ou de la cave.

LES CRITÈRES À PRENDRE EN COMPTE POUR L’ESTIMATION D’UN LOGEMENT

Pour être précis, l’estimation du logement prendra également en compte :

L’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement !

L’emplacement est le critère numéro 1 pour déterminer le prix d’un appartement. Certaines villes ou quartiers, notamment ceux qui sont zonés pour l’excitation immobilière, sont très prisés, ce qui permet au logement de se vendre plus cher. Un bon emplacement est celui qui offre un certain nombre de commodités à proximité : Espaces verts, écoles, commerces, transports en commun, proximité d’une zone de travail dynamique, etc. Ces logements sont également parmi ceux qui offrent le plus de valeur dans le temps, un critère qui doit être pris en compte lors de l’évaluation du logement. La situation économique de la commune, les plans de développement, la sécurité d’un quartier pèsent également dans la balance de l’évaluation, à la hausse comme à la baisse.

 

Surface et nombre de pièces

Peu de propriétaires le réalisent, mais en général, lorsque sa surface augmente, le prix au m2 d’un appartement baisse ! Cependant, d’autres facteurs, comme le nombre de pièces, doivent également être pris en compte lors de l’évaluation. Un appartement de 80 m2 avec trois chambres est plus facile à revendre qu’un seul, car il est plus facile de trouver un locataire. Le prix du marché sera plus important et donc une meilleure évaluation. Le plan d’étage est également essentiel. Si une partie importante des m2 est “perdue” (par exemple, un immense couloir ou une entrée), l’évaluation doit être pondérée en conséquence.

Les caractéristiques du bien

Toute caractéristique supplémentaire aura une incidence directe sur l’évaluation du bien, surtout si elle est rarement proposée dans la zone géographique. Par exemple, une terrasse au cœur de la ville ou un balcon au cœur de Paris peuvent augmenter le prix de l’appartement. L’emplacement dans l’immeuble est également important pour l’évaluation de l’appartement. Pour un appartement au premier étage, il y a une décote de 15 à 25%, tandis qu’un appartement au dernier étage bénéficie d’une prime de +2,5% par étage. L’exposition au soleil ou au bruit, la vue, le vis-à-vis sont également à prendre en compte dans l’évaluation du bien.

Les petits plus qui influencent l’évaluation

Les acheteurs prennent de plus en plus en compte les caractéristiques énergétiques des logements avant de prendre leur décision. Les subventions accordées pour les rénovations énergétiques étant de plus en plus difficiles à mobiliser, ils sont prêts à payer un peu plus cher pour une maison écologique. De la même manière, un logement raccordé à la fibre optique sera un peu plus avantageux dans leur estimation.

Entretien de l’appartement

Un appartement bien entretenu est susceptible de faire tomber l’acheteur amoureux du bien au prix fixé par le vendeur. Il est donc conseillé d’effectuer les travaux de rénovation nécessaires, notamment grâce au home staging. En revanche, si les travaux sont importants, il vaut mieux prendre une décote sur l’estimation de l’appartement, car les investisseurs locatifs préfèrent le faire eux-mêmes pour bénéficier d’une défiscalisation.

L’état de l’immeuble

La valeur d’expertise de l’appartement dépend également de l’état de l’immeuble. S’il est très dégradé et que de gros travaux sont à envisager, alors l’appartement sera forcément décoté.

POUR ÉVALUER UN APPARTEMENT LOUÉ

Les appartements loués peuvent bien sûr être revendus, mais comme ils sont indisponibles, ils subiront une décote qu’il convient de répercuter dans l’évaluation. Une aubaine pour les investisseurs, mais une décote qui peut atteindre 40 à 50% pour le vendeur de l’appartement de 1948 ! La décote dépend de :

La durée restante du bail : plus la période est longue, plus le rabais est important (en moyenne 10 à 15 %) ;

Le montant du loyer : plus il est proche du marché, plus la remise est faible ;

L’âge/la qualité du locataire : si le locataire est couvert (plus de 70 ans, avec des ressources limitées ou des personnes handicapées), la réduction applicable à l’estimation de l’appartement est de 20 à 30 % ;

La surface de l’appartement : les remises les plus faibles sont accordées par les studios et les zones très attractives pour les investisseurs (5 % en moyenne).

Il ne faut pas prendre à la légère le prix d’un appartement : trop cher, il décourage les clients et le vendeur se retrouve avec un bien qui se déprécie au fil du temps.

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