Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont une classe d’actifs intrigante à envisager pour constituer votre patrimoine. Cet article explique pourquoi.
Les Français sont attirés par l’immobilier.
Les Français aiment investir dans l’immobilier. Parce que l’achat du logement principal représente un budget important, l’immobilier constitue souvent la majorité du patrimoine d’un ménage. En effet, l’achat d’un logement à crédit est de loin la méthode la plus courante pour se constituer un patrimoine.
L’immobilier est encore une fois la classe d’actifs préférée pour accumuler du patrimoine en dehors de la maison principale. Et pour cause ! L’immobilier surperforme les actifs sans risque comme les fonds en euros de l’assurance-vie tout en étant moins dangereux que la bourse, que beaucoup d’épargnants évitent.
Investir dans l’immobilier locatif est le placement préféré des Français pour se constituer un patrimoine, notamment en vue de la retraite, en complément d’une pension. L’avantage d’investir dans l’immobilier locatif est qu’il est solvable ! C’est un excellent point pour les épargnants qui ne disposent pas d’un investissement initial énorme mais qui ont une capacité d’épargne mensuelle.
Toutefois, si vous êtes déjà propriétaire de votre bien principal, l’achat d’un petit appartement à louer signifie que vous concentrez votre patrimoine immobilier sur l’immobilier résidentiel. En termes de diversité, ce n’est pas l’idéal.
De plus, la gestion d’un bien locatif demande des efforts et comporte parfois de mauvaises surprises (impayés, dégradations, etc.).
Les SCPI sont un type d’investissement immobilier qui vous permet d’éviter ces deux inconvénients.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des entreprises spécialisées dans la création et l’administration de portefeuilles immobiliers. Pour les SCPI les plus importantes, la taille du parc peut atteindre plusieurs milliards d’euros. Les SCPI possèdent et gèrent des structures complètes du début à la fin.
Les SCPI investissent dans une variété d’actifs immobiliers. Le parc des SCPI comprend, outre les immeubles d’habitation, des lieux de travail et des zones commerciales.
Les bureaux sont le principal type de biens contrôlés par les différentes SCPI. Par exemple, les SCPI Corum (voir les évaluations des SCPI Corum Origin, XL, et Eurion) sont trois SCPI dont les investissements en bureaux vont de 40 % à plus de 90 % de leur patrimoine immobilier total.
Les SCPI se comptent par centaines. Certaines possèdent même des biens dans les pays voisins (Allemagne, Italie, Belgique, Royaume-Uni, etc.). Il s’agit donc d’une excellente stratégie pour diversifier la localisation de son patrimoine.
Les SCPI ne sont pas des instruments d’investissement exclusifs pour les personnes fortunées. Bien au contraire ! Le ticket d’entrée est accessible à un maximum de personnes. Parce qu’une part de SCPI ne représente que quelques centaines d’euros, vous pouvez commencer à investir en SCPI avec quelques milliers d’euros seulement.
Comment investir en SCPI ?
Investir dans les SCPI est simple. L’investisseur intéressé par ce placement peut s’adresser à un courtier spécialisé en SCPI, à une entreprise de conseil en gestion de patrimoine, ou directement à la société de gestion qui gère la SCPI.
En dehors de la SCPI, il y a également la question de la méthode de détention et de financement.
En effet, les parts de SCPI peuvent être achetées à crédit, ce qui est une option intéressante dans le contexte actuel étant donné que les épargnants peuvent emprunter à des taux historiquement bas.
Les parts de SCPI sont détachables. Plutôt que d’acquérir la pleine propriété de la SCPI, on peut séparer la nue-propriété et l’usufruit et n’acquérir que la nue-propriété. L’achat de parts de SCPI en nue-propriété est intéressant pour les investisseurs qui ne veulent pas de revenus immédiats. En reportant les revenus (usufruit) sur 10 à 15 ans, l’investisseur peut acheter la nue-propriété des parts de SCPI à un prix très réduit par rapport à celui de la pleine propriété. L’avantage est double : outre la baisse du prix d’achat, les loyers non perçus sont autant de revenus en moins à déclarer, le démembrement présente donc un avantage fiscal. L’usufruit rejoint la nue-propriété au terme d’une durée désignée lors de la souscription (généralement 10 à 15 ans), et l’investisseur retrouve la pleine propriété de sa SCPI. Cette occurrence doit idéalement coïncider avec le moment où l’on compte obtenir un complément de revenus, c’est-à-dire généralement la retraite.
Les parts de SCPI peuvent également être achetées via un contrat d’assurance-vie. Cela permet de bénéficier d’un dispositif fiscal intriguant. L’assurance-vie est un moyen courant d’épargner de l’argent.
Le rendement des SCPI est d’environ 4,5 % par an. L’investisseur bénéficie également de la revalorisation annuelle des parts, dont la valeur reflète l’évolution à la hausse (ou à la baisse) du patrimoine immobilier de la SCPI.
