Par définition, un complément de loyer est l’excédent de loyer entre le loyer de référence majoré et le loyer souhaité. La loi prévoit qu’en raison des caractéristiques particulières du logement, un complément de loyer peut être appliqué.
Le dispositif encadrant certains niveaux de loyers, selon le décret 10 juin 2015, prévoit qu’il est possible d’appliquer des compléments de loyers. L’existence de caractéristiques essentielles, telles que la localisation ou la commodité, mais qui n’est pas prise en compte lors de l’établissement d’un loyer de référence, les dispositions de cette application.
Encadrement des loyers : dans quelles villes ?
En vertu de la loi ALUR, les loyers des logements vides ou meublés sont encadrés à Paris depuis le 1er août 2015. Ce dispositif sera prochainement étendu à plus de 400 villes de la région Île-de-France, ainsi qu’à Lille et Grenoble. Ainsi, pour les nouveaux contrats de location et les loyers de renouvellement, la location est encadrée dans la zone géographique concernée. Il est désormais possible pour les propriétaires d’appliquer un loyer plus élevé sous certaines conditions.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Si le dispositif d’encadrement des loyers est appliqué en ville, l’arrêté préfectoral fixe chaque année un niveau de loyer. Cela se fait sur la base des recommandations de l’observatoire statistique que le ministère du logement a agréé.
On parle alors de » loyer de référence » selon le loyer moyen constaté localement. C’est ensuite à partir de ce loyer de référence que sont calculées la « référence majorée » et la « référence minoré ». Par rapport aux références de loyer, chacune est supérieure de 20% et inférieure de 30%.
Ainsi, lors de la signature d’un ou plusieurs contrats de location, les propriétaires sont tenus de ne pas dépasser ce montant.
Le loyer de référence majoré ne doit pas dans toutes les conditions être dépassé, que ce soit pour une nouvelle location ou un renouvellement sauf dans le cas d’un complément de loyer. Lors du renouvellement, il est toutefois possible de demander une révision si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
Complément de loyer : éléments justificatifs pour une location meublée
Selon l’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 et dans le cadre de la location meublée, les compléments de loyers comptabilisent les équipements et services liés au logement meublé.
Pour sa part, la décision du 31 juillet 2015 stipule que l’occupation meublée doit impérativement comporter des éléments tels que les appareils électroménagers, les ustensiles de cuisine, les plaques de cuisson, les fours ou micro-ondes, la vaisselle nécessaire pour manger, ainsi que les tables et les réfrigérateurs et réfrigérateurs avec congélateur. Il y a aussi des lits avec des couvertures ou des coussins, des fenêtres d’ombrage, des casiers de rangement et des luminaires.
S’il existe des installations et des services qui ne figurent pas dans cette liste mais qui sont très importants pour les locataires, des compléments peuvent être justifiés pour les propriétaires.
En plus des critères, tels que l’emplacement, l’année de construction et le type de propriété, qui sont utilisés pour réglementer les baux de référence, une liste d’éléments incomplets pouvant justifier des compléments de loyer a également été établie.
Cette liste comprend, entre autres, la proximité d’écoles, de commerces et de transports en commun. Sont également pris en compte la présence d’ascenseurs, de piscines, de systèmes d’alarme ou de climatiseurs, de cheminées, ainsi que la disponibilité de sous-sols, de places de parking ouvertes, de boxes à étages, de balcons, de parcs, sans oublier les services de gardiennage et les installations d’interphones. Quant à l’appartement lui-même, l’exposition, le paysage, les conditions de construction et les espaces publics ainsi que la performance énergétique sont également des facteurs déterminants.
Il en va de même pour le nombre de chambres à coucher, les salles de bains et les toilettes séparées, et peut offrir des services aux personnes à mobilité réduite.
Cependant, même s’il existe une liste de spécificités, aucune liste légale ou barème de prix concernant les caractéristiques pour les suppléments de loyer ne peut être prouvée.
Les compléments de loyer peuvent être justifiés par un seul élément, tel qu’une exposition très recherchée, la proximité des transports, de grandes terrasses, etc. Dans ce cas, les propriétaires doivent déterminer le nombre de compléments locatifs, ainsi que les caractéristiques d’occupation qui le justifient, dans le contrat de location.
Le locataire a la possibilité de s’opposer à ces compléments s’il estime que l’argumentation du bailleur est contestable. Pour ce faire, le locataire doit s’adresser à la Commission départementale de Conciliation.
Les logements concernés par le complément de loyer
Si, après comparaison avec la même résidence située dans la même zone géographique, il est constaté que la résidence en question présente des caractéristiques de confort ou une localisation extraordinaire qui justifient le dépassement des baux de référence majorés, des compléments sont possibles.
Il existe des cas où les conditions nécessaires à l’application des suppléments de loyer ne sont pas remplies. Toutefois, il est possible de dépasser le plafond.
- S’il n’y a pas eu de révision de bail dans les 12 mois précédant la signature du bail, le plafond de loyer peut être dépassé en la matière.
- Si, en raison de la signature de précédents baux ou de mises à jour, des travaux de réparation ou de portage de biens conformes aux exigences de la conciliation ont été effectués au cours des 6 derniers mois, le plafond du loyer peut également être dépassé. Il en va de même si le montant total des travaux est égal ou supérieur à celui du bail d’un an.
- Pour être en phase avec le marché immobilier local, le loyer peut être réévalué si le montant précédent est estimé sous-évalué.
Il faut rappeler que, même s’ils se trouvent dans une zone concernée par l’encadrement des loyers, les logements loués pour la première fois ou après une vacance de 18 mois ne sont pas concernés.
En effet, selon la décision n° 2015-931 du 29 juillet 2015 relative à l’évolution des loyers, lors de la mise en location, le propriétaire du logement vide depuis plus de dix-huit ans est libéré de l’obligation de fixer le bail à son niveau antérieur. En accord avec les locataires, les baux peuvent être spécifiés librement. Cependant, le bailleur n’est pas libéré de son obligation de respecter le plafond déterminé.
Quelles règles doivent être respectées pour que les compléments de loyer soient valides ?
Obligations de transparence
Les locataires ont un droit à l’information qui est inaliénable. Le propriétaire est alors obligé de notifier à ses locataires tout supplément de loyer plafonné par la loi et les raisons pour lesquelles il a été obligé d’appliquer ce supplément.
La loi ALUR est un document officiel du gouvernement français, qui favorise l’accès au logement et stimule en même temps une urbanisation renouvelée. Ce document stipule une obligation de transparence du bailleur. Le supplément de loyer doit être précisé dans le contrat de location conformément à cette loi et aux caractéristiques du logement qui le justifient.
Cette mesure permet à l’occupant de bénéficier d’une assurance et au propriétaire de bénéficier d’une garantie. Enfin, il faut dire que toutes les parties profitent de leur engagement en termes de portée.
Référence du loyer respecté
Le règlement du tribunal administratif de 2017 oblige les propriétaires à honorer les baux de référence. L’encadrement des loyers a été, en effet, ignoré par plus de 40% des bailleurs parisiens avant cette décision.
La loi ALUR : la loi sur l’encadrement des loyers
Aussi appelée loi Duflot II, cette loi porte le nom officiel de la N ° 2014-336 du 24 mars 2014. Elle a été appliquée en 2014. Avec 171 articles, elle a constitué un véritable arsenal législatif visant à atteindre les objectifs suivants. Il s’agit de quatre objectifs principaux :
- L’accroissement des relations entre locataires et propriétaires, ainsi que l’équilibre entre professionnels et propriétaires immobiliers ;
- La protection des populations vulnérables par l’augmentation de l’accès aux droits à un logement décent et le développement de l’offre de logements ;
- Contrôle des pratiques abusives par la régulation du marché immobilier du pays ;
- Le développement de l’innovation et de la transparence.
La loi ALUR protège l’ensemble des locataires et des propriétaires défavorisés en encadrant le montant des loyers. Elle établit également des stratégies de gestion des loyers impayés et permet de réglementer les occupations immobilières. Elle apporte également une sécurité supplémentaire aux propriétaires. Ce statut oblige la souscription à une police en responsabilité civile, comme l’assurance PNO.
Mesures relatives au logement
Depuis le 1er janvier 2017, le permis de louer un bien immobilier est mis en place. Tout propriétaire souhaitant louer un bien doit désormais demander un permis de louer. Le bailleur peut également faire une déclaration conforme au texte selon laquelle le bien est placé en prêt lors de la signature du contrat.
La seule exigence pour un contrat de location est d’obtenir un permis de location. En réalité, si le gouvernement responsable considère ou juge que les conditions du bâtiment ou des logements ne sont pas dignes, cette demande peut être rejetée.
Lorsque le permis est approuvé, il est valable pendant deux ans après sa délivrance. Si un nouveau propriétaire a acheté le bien, il suffit que la commune ou l’EPCI obtienne un transfert d’autorisation et une déclaration.
Selon le décret du 27 mars 2017, la nomination et la consistance de l’habitation ou de l’immeuble concerné, la localisation, ainsi que l’identité du bailleur et la date de signature du contrat doivent figurer dans la déclaration de location d’un bien immobilier.
Cette déclaration doit être faite dans les 15 jours suivant la signature d’un nouveau contrat de location. L’enregistrement des dates d’archivage, ainsi que toutes les informations inscrites dans le document, sont remis au bailleur après réception de la déclaration.
Cette décision définit également la forme du modèle de déclaration ou d’autorisation du précédent bail. Le modèle de formulaire pour le transfert de l’autorisation du bail précédent est également réglementé. Toutefois, cette disposition ne concerne pas les baux commerciaux et les locations touristiques.
Ce dispositif s’inscrit dans le cadre de la lutte contre la location de biens non considérés comme légaux. En cas de non-respect de cette règle, une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € sera payée. Cette amende pourra dépasser les 15000 € en cas de récidive.
Un habitat indigne, c’est quoi ?
C’est une installation ou un endroit utilisé comme lieu d’habitation, mais qui n’est pas adapté à cet usage. Il est également considéré comme un logement qui présente des risques pour la santé ou la sécurité de ses habitants. La lutte contre ces logements inférieurs aux normes est renforcée par la loi d’Élan, qui prévoit que tout propriétaire proposant ce type de résidence à son client doit être sanctionné.
Les communes volontaires et les établissements en partenariat intercommunal ont la responsabilité de vérifier le niveau des logements loués sur l’ensemble du territoire français. Ce privilège est accordé par la constitution de l’ALUR. Dans le cas où une déclaration ou une autorisation de location est nécessaire, elles sont souvent autorisées à délibérer et à identifier les zones géographiques concernées.
La mesure est prolongée au moins 6 mois après la date de la délibération.
Les conséquences de la loi ALUR
Cette fameuse loi a apporté des changements importants au secteur de l’immobilisation. En effet, elle a défini des règles et des responsabilités qui doivent être respectées par toutes les personnes concernées, qu’il s’agisse des agents immobiliers, des locataires et des propriétaires, des syndics ou des praticiens de l’immobilier.
Implications pour le locataire
L’un des objectifs de cette loi est de favoriser l’accès au logement. Les locataires bénéficient ainsi d’avantages. Mais certains aménagements pour les propriétaires sont prévus.
Le dossier de location, dont la teneur est précisée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, doit être transmis au bailleur sur simple demande. Plus précisément, les justificatifs de revenus doivent être inclus dans ce document.
La loi ALUR a réduit le délai de notification de 3 à seulement 1 mois pour la résiliation du contrat. Par conséquent, les locataires qui louent des maisons dans une zone tendue d’une ville doivent quitter leur logement un peu plus tôt que prévu.
Les implications pour le propriétaire
Le propriétaire doit se conformer aux actions suivantes dans un souci de transparence et de protection des locataires.
Chaque propriétaire bailleur est sommé par le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 d’établir une demande de permis de louer. Pour ce faire, le propriétaire bailleur a la possibilité de choisir entre une autorisation préalable ou une déclaration de mise en location.
Le propriétaire bailleur doit ensuite réaliser les diagnostics obligatoires prévus par la loi et remettre les papiers du diagnostic au locataire dans les meilleurs délais. Depuis le 1er juillet 2017, cette clause est nécessaire.
Il doit obligatoirement établir une note d’information consignant les devoirs et les droits de toutes les parties. Ce document doit être annexé au contrat de location jusqu’à la réalisation du bail. La matière de ce document est précisée dans l’arrêté du 29 mai 2015.
Le statut ALUR a également raccourci le délai de paiement des loyers et paiements impayés, comme c’est le cas pendant le délai de prévenance pour l’annulation de ce marché. Ce cycle est désormais de trois ans, jusqu’à 5 ans. Le délai de réévaluation annuelle du loyer est désormais d’un an.
Du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale a été prolongée. Aucune mesure d’expulsion ne peut être prise à l’encontre d’un locataire pendant cette période.
Par ailleurs, la loi ALUR a raccourci la date de restitution du dépôt de garantie à un mois lorsque le stock d’appareils à la fin de la période de location est considéré comme conforme à l’inventaire initial des appareils. Une taxe de 10% du dépôt de garantie est imposée sur tout mois d’attente.
Enfin, la mise en place d’une garantie locative est souvent obligatoire pour les locataires qui louent à des jeunes travailleurs de moins de 30 ans ou en situation de précarité.
