Louer une chambre chez l’habitant : que savoir ?

Louer une chambre chez l’habitant est devenu  très populaire en France et en Europe.Cette pratique est faite par les étudiants, les stagiaires, les apprentis et les jeunes salariés. C’est le fait de louer une ou plusieurs chambres non utilisées dans sa maison.

La cohabitation se fait alors entre le locataire et le propriétaire. La popularité de cette forme de cohabitation peut s’expliquer par les nombreux avantages que celle-ci offre pour les deux parties. En contrepartie, il y a certaines règles qu’il faut respecter et qui ont été imposées par le loueur lui- même.

L’option très avantageuse

 

La réussite fulgurante de la location d’une chambre chez l’habitant est expliquée par 3 facteurs :

Une solution économique

Louer une chambre chez une famille est une alternative qui défit toute concurrence en termes de prix.Le loyer vous revient parfois 80% moins cher que ceux d’un studio grâce à cette option. Souvent , c’est l’un des enfants du bailleur qui a décidé de s’installer ailleurs et qui laisse une pièce vide chez ses parents, généralement déjà meublée. Enfin, la location comprend aussi les frais connexes (taxes d’habitation, internet, …).

Une fiscalité intéressante pour le bailleur

Les revenus obtenus de la chambre louée doivent être déclarés. Si la location est nue, les revenus seront considérés comme des revenus fonciers.

S’il s’agit d’une location de chambre meublée, les revenus seront classés Bénéfices Industriels et Commerciaux. Si la recette annuelle du loueur est inférieure ou égale à 32 900 euros par an, il ne sera imposé que sur la moitié de celle-ci.

Si les revenus dépassent cette somme, le régime d’imposition passera au réel. Dans ce cas précis, le propriétaire comptabilise tout . En contrepartie, il peut bénéficier de réductions sur les nombreuses charges afférentes à l’activité locative. Il s’agit notamment des frais occasionnés par les travaux d’entretien et la gestion locative du logement.

Pour les résidents en Île-de-France et dont le loyer ne dépasse pas 184 euros par mètre carré en une année, ils sont exonérés  d’impôts.  Dans les autres régions de la France, le montant maximal pour pouvoir profiter du même avantage est de 135 euros par mètre carré par an. Il faut aussi que la chambre soit la résidence principale du locataire.

L’article 2 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que la résidence principale est la maison occupée durant huit mois au minimum par an sauf en cas de force majeure telle que les raisons de santé ou d’obligation professionnelle du locataire même ou de son conjoint. La réponse ministérielle du 30 Novembre 2004 a précisé cette définition.

Donc la résidence principale est l’endroit où vit effectivement le locataire même si ce dernier n’y habite que pendant une durée limitée. Comme c’est le cas d’un étudiant qui loue une chambre meublée durant l’année universitaire.

  • Une chambre chez l’habitant : des moments de convivialité

Un autre avantage de la location d’une chambre chez l’habitant est la convivialité au sein d’une famille. Certes la chambre louée reste personnelle. mais les pièces de vie restent généralement communes. Ce genre de location n’arrange pas les gens qui ont besoin de beaucoup d’intimité.

L’hébergement chez l’habitant ressemble beaucoup au principe de  colocation. Or, il y a beaucoup de points de différence entre les deux.

La différence entre la location chez l’habitant et la colocation

 

 

Le locataire aura un espace privatif et des parties communes dans les deux situations . Mais quelques points distinguent ces deux types de location.

  • Une chambre chez l’habitant, un contrat de bail pour la chambre seulement

Dans une colocation , on divise le loyer sur les différents colocataires . L’échéance arrivée , chacun doit payer sa part de loyer et de charges au propriétaire. Par exemple, s’il y a 3 locataires, chacun doit payer le tiers du loyer. Si l’un d’eux n’a pas payé sa part, le propriétaire peut contraindre les autres à payer. Aucune clause de solidarité n’a été prévue dans le contrat de bail.

Dans une location d’une chambre chez l’habitant, le locataire ne paye que le  loyer pour la chambre qu’il occupe. Ainsi, il ne paye pas certaines charges comme la taxe d’habitation par exemple. Le bail concerne certes la chambre seulement, mais le loueur ne doit pas interdire le résident d’utiliser le salon, la cuisine et les sanitaires. Il doit offrir à celui-ci un logement décent.

Un autre point , est que dans la colocation, le propriétaire ne fait pas forcément partie des colocataires.

  • Les règles à respecter

S’agissant d’un hébergement chez l’habitant, c’est au  bailleur de mettre les règles. Alors que dans une colocation, les règles sont établies par tous les colocataires  incluant par exemple le partage des différentes tâches ménagères. Or, celui qui loge chez l’habitant n’est obligé , pratiquement , que de nettoyer sa chambre.

La réglementation afférente à la location d’une chambre chez l’habitant

Voici les réglementations de la location d’une chambre chez un habitant

  • Le respect des critères de décence

Le bailleur doit fournir un logement décent à son locataire. Cela veut dire qu’il faut avoir le minimum de confort dans la maison avec des équipements sains ainsi que des installations électriques et de gaz sécurisés. La dimension minimale autorisée doit être aussi acceptée. Ces règles sont énoncées par  décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 qui prévoit ces diverses caractéristiques de décence. Puis le décret 2017-312 du 09 mars 2017 est venu apporter un autre critère qui est la décence énergétique qui impose d’assurer une aération amplement suffisante au locataire en limitant l’infiltration d’airs parasites.

  • Les normes de décence en termes d’habitabilité

En matière de location chez l’habitant, la chambre doit avoir une surface habitable de 9 m2 au minimum. La hauteur sous-plafond doit être au minimum égale à 2,20 m. Cela équivaut à un volume habitable de 20 m3 au minimum.

  • La notion de décence en matière d’équipements ou de confort

La maison doit disposer :

  • D’une source d’eau froide et chaude.
  • D’un dispositif chauffant correspondant aux caractéristiques de l’habitation avec une alimentation en énergie ainsi qu’une installation qui sert à évacuer les produits de combustion.
  • D’une cuisine pouvant avoir un appareil de cuisson, d’un évier raccordé aux dispositifs d’évacuation des eaux usées et d’alimentation en eau chaude.
  • Un réseau électrique permettant l’utilisation des appareils ménagers courants.
  • Une installation sanitaire comprenant un WC et une douche ou une baignoire aménagée de façon à assurer l’intimité personnelle. Cet équipement doit être doté d’une alimentation en eau froide et chaude ainsi que d’une évacuation des eaux usées.
  • De la  sécurité physique et sanitaire
  • Le logement doit être clos et couvert. Il doit également être protégé des infiltrations et des ruissellements. De plus, il doit être solide et bien entretenu. Ses revêtements ainsi que ses canalisations ne doivent en aucun cas comporter des risques sur la santé et l’intégrité physique du locataire.
  • Les équipements de production d’eau chaude et de chauffage, les réseaux d’électricité puis de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité. En plus, le propriétaire doit veiller à ce que ces installations soient en bon état de fonctionnement.
  • La maison doit disposer d’une lumière et d’une ventilation suffisante.
  • Les nouveaux critères de décence énergétique

Toute la France doit se soumettre à ces règles à l’exception des départements d’Outre-mer depuis janvier 2018.

  • Les cheminées de trappes doivent être équipées.
  • Les pièces qui s’ouvrent directement à des annexes non équipées d’un chauffage doivent être munies de fenêtres et de portes.

Ainsi,  le non-respect de ces normes de décence entraîne, pour le locataire, la perte de son droit à des allocations logement. D’ailleurs, il dispose d’un recours afin d’obliger le loueur à se conformer à ces critères.

  • Un avantage fiscal soumis à des conditions

Parmi les avantages de loger chez l’habitant,il y a principalement l’exonération d’impôt sur le revenu locatif pour le propriétaire. Cependant , cet abattement ne s’applique que sous certaines conditions.

  • Le contrat de bail d’habitation doit exister en écrit.
  • La chambre à louer doit être située dans la résidence principale du propriétaire. Le locataire aussi doit l’avoir comme résidence principale.
  • C’est la pièce meublée qui doit être louée.
  • Les critères de décence doivent être présents dans la chambre.

Les droits du propriétaire et du locataire dans le cadre de la location d’une chambre chez l’habitant

Le fait de recevoir de la famille ou des amis fait partie des droits du locataire et  le bailleur ne peut pas l’ en empêcher. Par contre,le locataire ne peut pas inclure dans le contrat de bail un nouveau locataire même si c’est son compagnon ou sa compagne. C’est parmi les droits exclusifs du propriétaire de rédiger un avenant.

Les décisions concernant les animaux de compagnie  reviennent au  bailleur seul qui décide d’accepter ou non son hébergement. Il peut même prévoir une clause spécifique sur le sujet.

La chambre louée est privée et le bailleur ne pourra  y accéder qu’avec l’accord du locataire. Ce droit fondamental est au-dessus de toute clause. Sinon, elle sera considérée comme abusive et sera donc réputée comme « non écrite ».

En revanche, le propriétaire pourra instaurer des règles pour le bon déroulement de la cohabitation à condition que celles-ci ne privent pas le locataire de l’utilisation normale de la chambre louée. Le bailleur établit souvent un règlement intérieur.

Il peut déterminer les pièces interdites et accessibles au résident, inclure la gestion des poubelles et des déchets, sans oublier le calcul de la consommation en eau et en électricité.  En outre, la précision de la gestion des pièces communes (salon, salle de bain, cuisine, …) est très judicieuse pour éviter tout ce qui peut être source de litiges, comme dans une colocation.

Enfin, si les deux parties se sont mis d’accord dans le contrat de bail que le loyer sera payé mensuellement, le bailleur peut exiger le versement par le locataire d’un dépôt de garantie dont le montant sera mentionné dans le contrat à condition qu’il n’excède pas 2 mois de loyers. Si les deux parties conviennent d’un commun accord, un paiement de loyer à l’avance pour une durée supérieure à deux mois, la  demande d’un dépôt de garantie est interdite.

L’assurance habitation pour une chambre chez l’habitant

L’assurance doit être informée par le propriétaire de la location d’une chambre de sa résidence principale et elle pourra ainsi lui soumettre une majoration. Cela dépendra du type de contrat d’habitation.

Parallèlement, une assurance habitation doit être souscrite par l’habitant pour la chambre qu’il loue, même s’il n’y vit pas toute l’année.

L’annulation du contrat de bail d’une chambre chez l’habitant

La durée de ce contrat est principalement d’un an. A la fin du contrat , chacune des parties est libre de résilier le bail. Si aucune des deux ne résilie , le contrat est renouvelé automatiquement.

Sinon, un préavis de trois mois est donné à l’autre partie. Il est à noter qu’en cas de  résilience , la première partie doit prévenir l’autre partie par une lettre recommandée avec accusé de réception de sa décision. Le préavis commence à partir du jour de la réception du courrier.

Ce principe a une exception : si vous louez à un étudiant, le contrat de bail sera à durée déterminée de neuf mois. Au bout de cette période, la location prendra fin, sans qu’il ait besoin de donner un préavis afin que l’étudiant en question donne son congé.

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