De nombreuses conditions sont prises en compte lors de la vente. En fait, une vente effectuée telle qu’elle , n’est jamais exempte de l’intégralité du contrat. Il y a beaucoup de choses auxquelles les parties impliquées dans la vente s’engagent. Et c’est encore plus pertinent, que ce soit pour la vente de biens immobiliers ou d’autres objets de valeur différente. Dans tous les cas, nous pouvons répondre à une promesse de vente unilatérale. L’engagement doit être pris entre les parties en stipulant des conditions particulières. Mais avant de faire une promesse de vente unilatérale, il est toujours bon de savoir ce que c’est.
Définition de la promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente se réalise avant tout contrat pour permettre de poser les bases d’une transaction immobilière. En effet, lors de la vente d’un bien, l’acheteur et le vendeur fixent les détails de la transaction.
En particulier, les biens en question et le prix convenu doivent être notés, si les deux parties l’ont accepté. On peut donc dire que ces derniers entament des négociations sur le prix et les conditions de vente. Ce n’est qu’alors qu’il y a une promesse de vente unilatérale.
- La transaction immobilière entre particuliers
Nous pensons toujours que dans le secteur immobilier,il n y a que les professionnels qui font des transactions entre eux ou avec des particuliers. Ce qui est totalement faux.L’augmentation accrue de l’offre et de la demande fait que les particuliers font des transactions aussi entre eux.
De plus, cela génère moins de frais puisqu’ils ne passent pas par des agences. Mais il y a toujours des règles à suivre même si les transactions sont entre particuliers.
Et dans le cadre d’une vente immobilière, la réalisation se fait en deux temps . Dans un premier temps, il y a l’avant-contrat qui peut être un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente. Ici, les deux parties effectuent un accord puis vient l’acte de vente en question.
Dans ce second temps, on effectue un accord avec le notaire quelques mois après l’avant contrat. C’est à ce moment-là qu’on paye le prix total du bien est payé et que la propriété est transférée.
Dans le cas de la promesse de vente, l’acheteur dispose d’un délai déterminé pour annuler et de ne plus effectuer l’achat. Il s’agit d’un délai de dix jours. Durant cette période, il doit verser un acompte qui représente un pourcentage de la valeur du bien. Si l’acheteur se rétracte au bout de dix jours, l’acompte est remboursé en totalité par le vendeur sans pénalité dans un délai de 21 jours.
Si on n’a effectué aucune rétraction et qu’il y a eu refus de signature lors de l’acte de vente, l’autre partie a le droit de porter l’affaire en justice en demandant la signature du contrat ou en demandant des dommages et intérêts.
Tout cela est conditionné par certains facteurs qui se présentent. Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, on appelle les deux parties promettant et bénéficiaire (acheteur).
Il y a engagement du promettant à vendre son bien au bénéficiaire dans un délai et à un prix déterminé. Dans le contrat, le bénéficiaire dispose d’un délai durant lequel il est le seul à pouvoir acheter le bien. C’est à l’issu de ce délai qu’il pourra prendre une décision s’il veut ou non ascensionner l’option d’achat.
- Contrat formel sous seing privé ou devant un notaire
Malgré que la promesse unilatérale de vente ne soit pas le contrat qui conclut réellement la vente, il demeure un contrat formel. Il représente l’engagement tacite effectué entre les parties concernées sur tel ou tel bien suivi des signatures de ces dernières. Mais la signature est présentée sous deux modalités possibles : une signature avec ou sans la présence d’un notaire.
Dans le second cas, on l’appelle sous seing privé :
Sous la présence d’un notaire : Un notaire est un mandataire professionnel requis lors de la signature d’un contrat. Dans le cas d’une vente unilatérale, le notaire du vendeur est toujours requis. Cependant, cela n’empêchera pas le notaire de l’acheteur d’intervenir. Dans ce cas, les deux notaires travaillent ensemble et partagent le coût à parts égales. Le notaire reçoit le contrat et le notifie en présence des deux parties. Il s’assurera du respect des termes et vérifiera la légitimité de l’accord.
Sous seing privé : Pour les signatures privées, la signature peut être complétée sans notaire. Veuillez noter que la valeur du contrat est la même que celle du contrat signé en présence d’un notaire. La seule différence est que cela se fait entre particuliers ou par la présence d’un agent immobilier. En cas de signature privée, vous devez faire attention au contenu du contrat.
Le contenu d’une promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente est un contrat compliqué. Son contenu suit un modèle spécifique. Compte tenu de son importance, certains facteurs majeurs doivent être mentionnés. Le contenu précise également les grandes lignes de la vente. Dans le contrat, nous devons trouver les éléments suivants tels que les parties désignées: Il fait référence aux parties et aux bénéficiaires de l’accord.
La description de l’attribut met en évidence une description détaillée de l’attribut en question. On peut également citer d’autres lieux utiles le cas échéant, notamment des zones résidentielles ou des références cadastrales. La situation du logement met en évidence diverses situations, y compris tous les plans.
L’acheteur et le vendeur ont fixé et convenu de la date limite d’exercice de l’option en présence d’un notaire. Prix de l’immobilier: éventuellement on doit mentionner ce prix pour que le règlement puisse être effectué le jour de la signature de l’acte de vente. L’indemnité de mobilisation, les frais annexes, le plan de financement, les conditions suspensives, les annexes et le droit de rétractation.
Différence entre promesse de vente et compromis de vente
Nous avons toujours l’habitude de confondre ces deux actes. La seule similitude est que les deux sont des pré-contrats. Comme son nom l’indique,la promesse unilatérale n’engage que l’une des deux parties en premier . Et C’est le vendeur.
Ce dernier accorde au bénéficiaire le droit exclusif de l’option d’achat. Lors de la rédaction d’un engagement de vente, seul l’acheteur peut acheter le bien dans un délai précis. Mais le principe est : s’il veut acheter, il peut se retirer à tout moment.
Contrairement aux promesses de vente, les compromis de vente fonctionnent différemment. Le compromis est un engagement de réciprocité. Les deux parties acceptent tous les détails mentionnés dans le contrat. Pour ces raisons, le vendeur est plus disposé à accepter la promesse de vente. Le compromis de vente entraîne un retard de plusieurs mois pendant que l’on vérifie les clauses suspensives.
Les obligations pour le bénéficiaire
Bien évidemment dans le cas de la promesse de vente, il y a des obligations pour le bénéficiaire :
L’indemnité d’immobilisation : est optionnelle
compense le fait que le vendeur ne peut vendre sa maison à quiconque pendant la période d’option d’achat. Il s’agit du prix total librement déterminé par les deux parties et calculé en pourcentage du prix de vente. Habituellement, il peut atteindre 10% du prix net demandé. Cependant, si le vendeur a pleinement confiance dans le sérieux de l’acheteur, ce niveau peut être abaissé. Ceci est fait pour éviter que ce dernier ne signe une promesse de vente indiscrète: si le bénéficiaire renonce à son droit d’achat, le vendeur tiendra la promesse. Lors de la signature d’un engagement de vente unilatéral, une allocation fixe doit être versée sur un compte tiers (de préférence un compte notarié).l’indemnité d’immobilisation est assortie au contrat de PUV dans la plupart des cas. Elle compense le fait que le vendeur ne peut vendre sa maison à quiconque pendant la période d’option d’achat. Il s’agit du prix total librement déterminé par les deux parties et calculé en pourcentage du prix de vente. Habituellement, il peut atteindre 10% du prix net demandé. Cependant, si le vendeur a pleinement confiance dans le sérieux de l’acheteur, ce niveau peut être abaissé. Ceci est fait pour éviter que ce dernier ne signe une promesse de vente à la légère: si le bénéficiaire renonce à lever son option d’achat, le vendeur tiendra la promesse. Lors de la signature d’une promesse de vente unilatérale, une allocation fixe doit être versée sur un compte séquestre (de préférence un compte notarié).
Cela dit, on attend souvent l’expiration du délai de rétractation pour encaisser le chèque. Si la vente se réalise, l’indemnité est déduite du prix de vente.
L’obtention du prêt : Après avoir signé la promesse de vente , le bénéficiaire doit faire son maximum pour bénéficier d’un prêt immobilier, afin de payer le prix total du bien (et les frais annexes) le jour de l’acte de vente (à moins qu’il l’achète en fonds propres). Pour cela, il doit voir une ou plusieurs banques.
A l’encontre de 3 refus selon les conditions prévues dans la PUV, il peut activer la clause suspensive d’obtention de prêt. On annule alors la promesse de vente, et l’indemnité d’immobilisation est restituée au bénéficiaire. Cette clause permet ainsi de protéger les acheteurs incapable d’avoir un financement pour leurs achats.
La levée d’option : Comme il a été dit, il y a un délai déterminé pour l’acheteur afin d’accepter la vente ou non. À la fin du délai, le bénéficiaire a le choix de faire ou non une levée d’option.Elle est tacite ou expresse, et doit être mentionnée obligatoirement dans l’acte.
Si la levée d’option est tacite, et si le bénéficiaire ne se manifeste pas avant le délai. Dans le cas où il ne veut pas conclure la vente, il doit envoyer un courrier recommandé pour prévenir l’acheteur. Si la promesse de vente est expresse, la notification est envoyée par courrier recommandé avant la fin du délai.
La rétractation du vendeur
La rétractation du vendeur à un moment donné arrive pour plusieurs raisons. Il revient sur ses engagements, soit parce qu’il veut simplement renoncer à vendre ou qu’il veut contracter avec un autre acheteur.
Dans la promesse de vente, des conditions sont mentionnées par rapport à la vente du bien en question. Il se peut que même si la promesse ait été signée par les deux parties, il est fort possible que les conditions n’arrangent plus au vendeur.
Dans ces cas-là, la responsabilité du vendeur est engagée. Et l’acheteur a tout à fait le droit de porter l’affaire jusqu’au tribunal. Devant les tribunaux, les litiges seront réglés de deux manières.
La première réside dans le fait de forcer la vente mais cette option est peu fréquente.
La seconde option est le versement des dommages et intérêts. Cette option est plus fréquente surtout si les vendeurs refusent complètement de conclure la vente.
- Dans le cas où l’option d’achat n’est pas levée
Hors clauses suspensives, il existe deux situations qui permettent au bénéficiaire de ne pas lever son option d’achat : s’il notifie sa décision pendant ou au-delà du délai de rétractation.
Pendant le délai de rétractation légal : Toute PUV est assortie d’un délai de rétractation légal de 10 jours,commençant de la réception du contrat par le bénéficiaire. Durant ce délai, ce dernier peut se rétracter sans aucune pénalité, récupérant l’indemnité d’immobilisation.Cela doit se faire par courrier recommandé dans ce délai.
Après le délai de rétractation légal : Si l’acquéreur ne souhaite pas lever son option d’achat et que le délai de rétractation de 10 jours a été dépassé, la promesse de vente devient également caduque. Par contre , il ne peut pas récupérer l’indemnité d’immobilisation, qui est réservée au vendeur en dédommagement. Dans les deux cas, le vendeur retrouve sa liberté de faire affaire avec d’autres acquéreurs dès que la validité de la PUV est annulée.
Dans tous les cas, dès que l’on parle dans le cadre d’une vente, il est toujours préférable de contracter un pré-contrat avant de passer par le contrat final. Mais il faut toujours faire attention pour ce qui est du contenu de la promesse de vente.
