Les dispositifs de défiscalisation ne sont pas les seuls moyens pour profiter d’une niche fiscale avantageuse lors d’un investissement locatif.
Si vous êtes propriétaire d’un bien qui n’est pas éligible pour les lois Pinel ou autres ,il vaut mieux utiliser le déficit foncier pour minimiser vos participations sociales . Voici tous les points à savoir.
Déficit foncier : définition
Le déficit foncier est un moyen d’optimisation de la valeur locative d’un bien immobilier. Tout comme les dispositifs de défiscalisation,ce dernier vise surtout à inciter les propriétaires à proposer leur bien en location. Il représente une solution pour réduire la niche fiscale sur les revenus en imputant sur cette dernière les frais d’entretiens et d’exploitation du bien.
- Historique du déficit foncier
La démocratisation du déficit foncier est très récente mais cette prestation fiscale n’est pas nouvelle. Son instauration fut en France en 1993 avec la loi Balladur.Les propriétaires l’ont laissé au fil du temps, préférant les bénéfices de 30 000 euros de la loi Pinel ou Marlaux. Aujourd’hui elle est très tendance.
- Définition d’un déficit foncier
Le déficit foncier est la simple imputation des charges de fonctionnement d’un investissement locatif à l’assiette fiscale du propriétaire. Ce qui permet d’avoir plus de bénéfices pour la mise en location de votre bien.
Mais ce déficit est plafonné. Il n’existe pas de délai de détention ou d’abattement qui varient en fonction de la propriété dans ce cas. Le FISC ne fixe un abattement de 10 700 euros par an maximum.
- Concerne seulement les biens en location
Le déficit foncier concerne seulement les investissements locatifs. C’est un moyen utilisé par les autorités françaises en vue de compenser la crise du logement très présente en France. Les résidences de luxe sont aussi bien concernées que les petits appartements, les propriétés en centre-ville, ceux en périphéries ou dans les villages reculés de l’hexagone.
- Les délais légaux de détention d’un bien pour profiter d’un déficit foncier
Il n’existe pas de réels délais légaux de détention pour déclarer un déficit foncier. Mais du moment où vous avez fait votre demande , la mise en location de votre bien se fait pendant au minimum 3 années. On ne peut vendre cette propriété déclarée en déficit foncier ne pourra se faire qu’au bout de la 4eme année.
Le calcul de la date ne se fait pas. Le FISC prend en compte le 31 décembre de l’année pour fixer l’échéance de chaque année de mise en location. Ce qui simplifie la gestion aussi bien pour les autorités que pour les propriétaires.
L’abattement du déficit foncier est de 10 700 euros par an. C’est le tarif plafonné. Mais ces réductions peuvent être étendues sur 10 ans si les charges et les frais de fonctionnement de votre investissement locatif sont beaucoup plus importants que ce plafond.
Les avantages de profiter du déficit foncier
Comparé aux dispositifs de défiscalisation classique , le déficit foncier est plus avantageux malgré qu’il ne soit pas assez connu.
Zoom:
- Valorisation du bien
Il rentabilise mieux les biens. La déduction des gros travaux et des charges imputables peut se faire aux fonctionnements de ladite propriété. Vos revenus seront meilleurs. C’est d’autant plus le cas que dans le cadre d’un déficit foncier, vous ne serez pas soumis à un plafonnement de loyer.
- Un entretien du bien à moindre coût
La déclaration en déficit foncier vous permet d’avoir un entretien de votre bien à moindre coût. Les gros travaux et les rénovations de petite taille sont imputables à vos participations sociales. Pour information, on peut cumuler la déclaration en déficit foncier avec les aides financières de l’état et des différents organismes, notamment pour la rénovation énergétique de la maison.
Il n’existe pas de travaux éligibles pour le déficit foncier. L’essentiel c’est la réhabilitation du bien, que ce soit des chantiers de grandes ou de petites envergures, tous sont imputables à votre niche fiscale.
- Valable pour n’importe quelle propriété
Aucune condition d’éligibilité n’a été mise pour profiter du déficit foncier. Il est valable pour toutes les propriétés quel que soit son emplacement, la taille et les différentes caractéristiques. Comme déjà mentionné que vous soyez propriétaires de résidences de luxe, petits appartements ou maisons classiques vous pouvez profiter des abattements proposés par le déficit foncier.
En général, le déficit foncier s’applique sur les appartements et les maisons. Mais c’est également possible sur les terrains prêts à bâtir à condition bien évidemment de les mettre en location.
- Des conditions de location plus souples que les dispositifs de défiscalisation
En outre, en ce qui concerne le déficit foncier , il y a une souplesse au niveau des conditions de location. Contrairement à celles des dispositifs de défiscalisation, le loyer à payer n’est pas plafonné. La valeur du m2 est fixée en fonction de celle du marché et des caractéristiques de votre bien. Vous pouvez louer avec des conditions de revenus de la part des locataires. Et la zone n’est pas importante pour remplir la déclaration.
La durée de mise en location est courte. Ce qui peut être avantageux sur le long terme. Vous concluez un bail de 3 ans maximum. En fonction de vos envies et de vos besoins bien entendu vous pouvez aussi continuer de louer le bien.
Déficit foncier : quelles sont les dépenses déductibles ?
Outre la durée de la location et de la mise en location, il y a des dépenses déductibles sur lesquelles il faut faire le point.
- Les intérêts d’un prêt immobilier
Si vous avez opté pour un prêt immobilier pour le financement de votre investissement locatif ,il s’agit d’un réel avantage pour un déficit foncier. Les intérêts de ce dernier sont notamment déductibles tel que les différents frais qui accompagnent généralement ce type de prestation bancaire. Tel est le cas par exemple de l’assurance emprunteur, les frais de dossiers, les frais d’hypothèques, etc…
Attention toutefois au fait que le déficit foncier ne peut excéder les 10 700 euros par an. Et cela dépend aussi du revenu global de votre investissement locatif.
- Les frais d’entretien et d’exploitation du bien
Il y a aussi déduction des frais d’entretien et d’exploitation du bien. Il s’agit des honoraires du syndic et des dépenses de copropriété pour un bien en copropriété. En effet , chaque copropriétaire s’engage en fonction de sa quote-part pour l’entretien des parties communes et de la totalité de l’immeuble. Cela fait partie des frais d’entretien du patrimoine.
Si vos biens sont gérés par un courtier, on peut également déduire de votre assiette les commissions de ces prestations.
La taxe foncière est une dépense déductible également. C’est également le cas pour les assurances en tout genre : assurance habitation, assurance propriétaire non occupant, etc.
- Les grands travaux de remises aux normes de la propriété
Enfin, il y a les grands travaux de remise aux normes de la propriété tels que les rénovations, les réhabilitations, les améliorations et l’entretien de la propriété. Selon les réglementations en vigueur, le respect des normes d’hygiène et d’habitation saine est indispensable si vous désirez proposer un bien en location. Et ces travaux qui visent au respect de ces derniers, de quelques envergures que ce soient, sont déductibles.
L’achat de nouveaux équipements pour la maison afin d’en assurer le confort et la modernité est aussi un exemple.Il y a aussi l’acquisition d’un système de chauffage plus écologique et plus performant ou encore de la rénovation du système électrique et de la canalisation de la maison.
Par contre,les travaux d’agrandissement ne sont pas déductibles car ils ne sont pas obligatoires pour le confort du bien. Ils peuvent cependant rentabiliser votre patrimoine immobilier. Il est donc toujours conseillé de le faire même si vous le payez de votre poche.
Le déficit foncier déclaré par les propriétaires bailleurs , dans la plupart des cas , se base sur ces travaux de réhabilitation. Il suffit de trouver des chantiers qui ont pour but de maintenir le bien en l’état ou d’en augmenter le confort. Les rénovations énergétiques de la maison comptent.
Le calcul de son déficit foncier
Avant de faire votre déclaration annuelle d’impôt, il faut calculer son déficit foncier. Voici les astuces clés.
- Les charges financières du bien
Le calcul du déficit est représenté en deux étapes : La première consiste à soustraire le loyer que vous percevez et les charges financières du bien tel que les assurances, les frais de copropriétés, etc. En cas de résultat négatif, vous devez déclarer un déficit foncier sur vos revenus fonciers, à savoir sur le loyer. Pareil pour un résultat positif.
Les revenus et les charges financières sont pris en compte sur un an. Si les revenus du bien sont inférieurs aux charges financières , il faut déclarer son déficit. Par exemple, la propriété de Madame X fait entrer 5 000 euros par an en loyer. Elle a 6 000 euros de charges financières pour l’entretien et le fonctionnement de son bien en copropriété. 5 000 euros – 6 000 euros donne un déficit de – 1 000 euros
Pour un résultat positif, il faudra que les charges financières soient inférieures au loyer annuel du bien. Mais en tous les cas, il y a toujours une seconde étape de calcul avant de déclarer votre déficit foncier.
- Les charges déductibles du revenu
La seconde étape consiste en le calcul des charges déductibles de vos revenus.
- Si le premier résultat est positif, les étapes sont simples. Il suffit de déduire de ce montant les charges financières et les coûts des travaux de rénovation du bien.Si votre opération est encore positive, vous n’avez pas de déficit foncier.
- Si le résultat est négatif, vous pourrez toucher l’abattement plafonné à 10 700 euros par an. Tout dépend du déficit que vous avez déclaré. Prenons le cas de madame X. Elle avait déjà un résultat de – 1 000 euros. Il reste à déduire les frais de rénovation du bien qui ont coûté 2 000 euros. La seconde étape consistera à calculer 0 euro – 2 000 euros. Ce qui entraînera un déficit foncier de 2 000 euros.
Zoom sur le TMI
Le TMI représente la Tranche Marginale d’Imposition qui varie selon le profil du contribuable. Mais le TMI fait augmenter les bénéfices fiscaux que vous réaliserez avec un déficit foncier.
Par exemple, pour un déficit foncier de 10 700 euros par an avec un TMI de 5,50 %, l’économie réalisée est de l’ordre de 589 euros sur vos participations sociales. Plus le taux de TMI augmente, plus vous aurez des bénéfices. Ils peuvent aller jusqu’à 4 815 euros pour un TMI de 45 %.
- Utiliser les simulateurs en ligne
Etant donné la complexité du calcul d’un déficit foncier , les contribuables peuvent de nos jours profiter de l’aide de certaines plateformes dédiées pour ce faire : les simulateurs en ligne. Ces derniers fournissent de l’aide gratuite pour calculer le déficit foncier que vous pouvez déclarer en fonction de votre situation, votre bien et les revenus que vous percevez.
